DB3305／T 231-2022  美丽小区建设规范

4.10.2周界防护系统

4. 10.3人员出入口系统

宜对所有进出人员进行图像采集、人脸识别、视频录像功能，发生意外情况可调取事件记录进 等智能联动。

电梯标准规范范本4.10.4车辆出入口系统

在小区出人口、停车库（场） 抓拍机、补光灯、LED屏、语音播报 器等功能的车辆通行一体化自动道 术对出入小区的车辆进行管理

4.10.5智能门禁系统

小区楼栋单元门口宜部署单向进入并支持人脸识别功能的可视对讲系统，实现呼叫、对讲、 锁、联网、文字或图片信息发布、住户或访客呼叫识别、安防报警等功能

4. 10. 6 视频监控系统

4.10.6.1应以小区周界视频全覆盖为要求，建设“视频周界”，做好视频盲区补位工作，形成小区周 界视频监控封闭圈。有条件安装高空摄像机，可联动小区摄像机、门禁等设备，并可显示摄像机画面， 门禁记录等信息。 4.10.6.2应在小区公共活动区域、小区主要通道、单元出入口、电梯轿厢、高空等重要区域和部位安 装视频监控摄像机，对监控区域和目标进行实时、有效的视频采集和监视，对视频监控摄像机及其信息 进行控制，对视频信息进行记录与回放。

4.10.7消防与能源监测子系统

在小区公共区域安装烟感、消防门门磁、消火栓水压、水、电、燃气表感应器，实现实时告警。

区公共区域安装烟感、消防门门磁、消火栓水压、水、电、燃气表感应器，实现实时告警。 屋建筑、设施和设备房精细化管理

4.11房屋建筑、设施和设备房精细化管理

4.11.1房屋建筑和设施精细化管理宜按附录B

4.11.2设备房的管理精细化管理宜按附录C。

物业服务人员应统一着装，佩戴标志，仪容仪表整洁，语言、行为规范，服务主动、热

6.1.1应配齐身体健康、工作认真负责并能定期接受专业培训的专职安保人员。 6.1.2应能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备 6.1.3上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 6.1.4配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械

6. 2 导示、安全标志

6.2.1应在安全隐患部位、主要通道处、（临时）施工处等地，防范警示标志、安全疏散指示、施工 照明设施等设置齐全且能正常运行。 6.2.2应保证标志清晰完整，设施运行正常。 6.2.3设有无障碍设施时，应在设施适当位置设置无障碍设施标志。 6.2.4主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明 显，宜设置夜光标志。 6.2.5主要道路及停车场交通标志齐全，各类标志导向设置与维护应符合GB2894、GB/T10001.1、 GB13495.1和GB15630等规定的要求。 6.2.6设施设备运行正常，标志齐全、规范，责任人明确。对容易危及人身安全的设施设备应有明显 警示标志和防范措施。操作维护人员应执行设施设备操作规程及保养规范。

6. 3. 1门岗管理

6.3.1.1各出入口应实行24h值守，其中主出入口双人值勤，小区车辆，人员进出高峰时段立岗执勤， 并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 6.3.1.2外来人员和装修材料进入小区，应建立核验登记通行制度。 6.3.1.3对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬 出实行记录

6. 3. 2 巡逻岗管理

3.3.2.1安保人员应实行24h值班及巡逻，建立定时巡逻路线，保安人员按指定的时间和路线每2 小时巡查1次，重点部位应设巡更点，监控中心有巡更记录。 6.3.2.2应对重点区域、重点部位定时巡查，并建立巡查记录。 6.3.2.3接到火警、警情后5min内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 6.3.2.4在遇到异常情况或住户紧急求助时，10min内赶到现场，采取相应措施

应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、周界报警、住户 报警、门锁智能卡等3项以上技防设施，24h开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息； 控制中心接到报警信号后，保安人员10min内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助 要求，解答用户询问：

小区有火警、警情应急预案，并在监控申心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的防火应 急预案演习； 定期对保安人员进行消防培训，保证消防通道畅通，无占用消防登高面现象，消防设施设备 完好，可随时启用

3.3.3.2应根据小区安全

1）设施设备止常运转，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰； 2）按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像、摄像等设备进行检修保养； 3） 设备出现一般故障，及时修复；若进行大修，需动用物业专项维修资金，应及时上报主 管部门，按法定程序走相关使用流程。 b）门禁系统： 1）定期巡视，保证系统工作正常； 2）定期检查保养门锁、对讲主机。

6.4.1小区内应按规范划交通标线和设置停车位，车辆行驶停放合规有序。 6.4.2有专职人员24h巡视和管理停车事宜，无占用消防车道和登高面，无长时间搁置的废弃车辆。 6.4.3汽车车库应实施智慧管理，车辆停放有序，车库内宜配置道闸和录像监视，设立道路指示牌和 标线，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁1次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆 及危险物品存放。 6.4.4机动车停车管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。

6.5.1应对防汛、防台、火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，定期按照突发 事件应急预案进行培训和演练，并建立档案。 6.5.2应接受社区警务的指导，查找物业服务区域治安隐惠，协助做好应急安全防范，

7.1.1应按照合同约定要求配足保洁服务人员， 7.1.2保洁工作制度完善，人员配置到位且工作时长应符合《湖州市物业管理条例》的规定。业委会 立对人员配置和工作时长进行抽查。 7.1.3清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围。

7.2公共部位和场地保洁

2.1公共部位和公共场地（楼内地面、大堂、门厅、路面、广场砖等）保洁工作应符合如下要 楼内地面干净整洁；

楼内地面干净整洁； 大堂、门厅的花岗石、大理石保持材质原貌，干净、无灰尘； 道路地面、绿地、广场砖地面，目视地面干净，确保路面见本色； 明沟无杂物、无积水。

7.2.2房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，天台、公共玻璃窗等保

保洁精细化管理宜按附录D

保洁精细化管理宜按附录D。

8.1.1小区绿植应四季常绿、三季见花、一季见果。 8.1.2小区主出入口、大堂、广场和路侧主要节点应实现组团式优化。 8.1.3花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形。 3.1.4花草树木长势良好，无病虫害，无折损现象，无斑秃。 8.1.5宜鼓励业主认领小区绿植并按规定养护，有条件的宜在小区内开展美丽庭院建设竞赛。

8.2.1人均绿地面积应达到0.5m以上。 8.2.2应按定期进行绿植、草坪、树木养护，对草坪及时修剪和补栽补种，定期处理杂草，无杂物。 8.2.3草坪养护，包括但不限于：

.2.3草坪养护，包括但不限于： 一草坪保持平整，草高不超过8cm； 每年清除杂草7遍以上，杂草面积不大于5%； 常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水； 按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2遍以上； 一及时做好病虫害防治； 一无明显杂草、枯枝或1㎡以上裸土。 .2.4树木养护，包括但不限于： 乔、灌木修剪基本做到无枯枝、萌巢枝；离、球、造型植物及时修剪，做到枝叶紧密、圆整 无脱节；地被、攀援植物修剪及时，基本无枯枝； 适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松； 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，花灌木增施追肥1遍； 防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%； 树木基本无倾斜； 一乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档 .2.5绿化养护精细化管理宜按照附录E。 .2.6绿地不应有擅自改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 .2.7公共绿化面积不应有毁绿停车、种菜、饲养家禽等现象。若有此类现象发生，物业应在第一时 同制止、劝告、上报相关部门并留有管理痕迹。

8.2.4树木养护，包括但不限于

3.4.1应定期对道路、井盖、凉亭、景观小品等进行巡查并及时维护修复。 3.4.2每周1次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏立即修复，保持路面平整、无破损、无积 水，侧石平直无缺损。 8.4.3每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌 保证其安全使用

业应实行装修备案登记、按照备案登记日跟踪 虽巡查，及时修复小区墙面脱落、设施锈蚀损坏

9.2.1小区内应无影响小区风貌、建筑安全、相邻关系的违建设施。 9.2.2应完善基层政府、相关职能部门日常巡查机制。 9.2.3应无违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途现象。 9.2.4实施规划管控制度，对确需增建的建筑物、构筑物和设施，应当实行许可制度和承诺制度。

10.1.1小区内应无流浪犬、弃养犬；小区内无犬只排泄物。 10.1.2应按照规定取得养犬许可，并每年进行犬只免疫，无随意弃养犬只，发现流浪犬及时控制并报 告相关行政机关。 10.1.3小区内携带犬只出门应（一带一袋一纸）栓带约束带，及时清理犬只粪便，犬只吠叫影响他人 正常生活的，应采取约束措施。 10.1.4不应违反规定饲养宠物、家禽、家畜。

10.3.1应建立联络站或调解点。站点运作良好，能有效调解邻里矛盾纠纷。 10.3.2应开展法制宣传教育活动，引导教育居民依法维护权利、履行义务。 10.3.3宜聘任社区事务老娘舅、小区法官和小区仲裁员，充分发挥联络站/调解点作用，让邻里矛盾 解决在小区里、合意在家门口，

10.4.1每年应至少组织举办3次与传统节日或当地风俗相关的活动。 10.4.2每年应至少组织2次以上社区文化和体育活动。

10.5.1应建设邻里书房、食堂、琴房、棋房、舞蹈房、健身房等各种活动中心（3类以上），加强邻

11. 1 红色党建

11. 1. 1党建引领

11.1.3红色阵地建设

11. 2. 1志愿者活动

11. 2. 2 志愿者服务队伍

11.2.2.1应组建专门的志愿者服务队伍，定期开展志愿服务活动。 11.2.2.2应发挥不同年龄、不同性别、不同背景人员的特长，组建美丽建设专业志愿者服务队伍，共 建美丽联盟。

11.2.3志愿者奖励

建立鼓励支持志愿者参与活动并授予表扬激励制

1.2.3.2鼓励对志愿服务进行奖励，对参与志愿服务的志愿者可给予抵充交通扣分、物业费折抵、小 额信贷授信、村集体分红等方面的奖励

11.3.1应按照《湖州市物业管理条例》第三十一条规定将物业服务工作情况、工作计划、财务状况等 信息在物业管理区域内显著位置公示，并可通过电子信息技术的方式同时告知全体业主，接受全体业主 监督和评价。 11.3.2应设置具备综合执法、市政公用、园林绿化、环境卫生、规划管理、小区法务、物业服务等多 项服务功能的联络站。 11.3.3应建立物业企业履约失信惩戒和守信激励制度。 11.3.4应建立健全“美丽小区”工作责任落实机制、社会参与机制、要素保障机制和督导考评机制 重点推动形成社区党组织、小区业委会、物业公司合力共管的长效管理机制。 11.3.5每年应至少2次向业主进行物业服务满意率调查，满意度测评项目包括综合服务、共有部分维 泸、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务等方面，调查数量为业户总户数的10%以上，调查结果向 全体业户公示；美丽小区物业服务满意率应≥90% 11.3.6应采用自评、第三方评价等形式开展美丽小区建设管理工作评价，

附 录 A （规范性） 基础设施维护管理 基础设施维护管理内容和要求应按表A.1

表A.1基础设施维护管理

DB3305/T231—2022附录B（资料性）房屋建筑和设施精细化管理房屋建筑和设施精细化管理见表B.1。表B.1房屋建筑和设施精细化管理序号项目维修保养内容评价标准1）门禁、锁具开关灵活，延时正常，呼叫业主及中控室正常（电源、按键、通话效果、外观）控制中心能与住户家清晰对讲，单元门与中心和住户对讲效果良好；2）中控室内显示器、监控视频矩阵、管理中心电脑设备每月检查保养1次；3）门禁、监控、三表（电表、水表、燃气表）、安防软件数据库每月定期备份1次，防止遇到计算机被病毒感染后，数据库资料丢失情况的发生；4）控制中心备有监控镜头分布清单及每个显示器循环的监控镜可视及门禁头清单；监控镜头每月清洁保养1次，对效果不好及时调整；5）每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，对视频电缆、智控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养，检能查录像带或硬盘录像的效果；6）小区门禁、单元门运行稳定，没有异常噪音，开门停留时间化合理；对电子锁每月进行1次普查，检查灵活性、失电状态能顺利开系门；刷卡器上的标识清晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启；7）每季度对小区内弱电井进行检查，发现有积水及时清除；统8）停车场系统稳定可靠，具有防砸车装置；道闻杆上装有防撞胶垫：并设置禁止行人通行的交通标志周界红外线报警设有镜头的，在触动报警时能自动对报警地点进红外线报警行录像并将监视器定格在报警位置；每周对红外报警检查1次，测试灵敏度，防止绿化等植物阻挡红外对射监控探头外观完好，摄像功能正常、无抖动、调焦距正常、画面清晰刷卡控制道闸外观良好，开关起落正常，变速箱无杂音，定期加齿轮油、更换皮带智能井井内无积水，井道于净、无鼠害，定期放鼠药智能控制柜、分线保持干燥清洁、锁具完好、防水性能好，关好箱盖，箱体外部无箱污损、无锈蚀13

8.1房屋建筑和设施精细化管理（第2页/共7页

3.1房屋建筑和设施精细化管理（第3页/共7页

3.1房屋建筑和设施精细化管理（第4页/共7页

市政工艺、技术房屋建筑和设施精细化管理（第5页/共7页）

DB3305/T231—2022表B.1房屋建筑和设施精细化管理（第6页/共7页）序号项目维修保养内容评价标准风机运转良好，无异常声音，风道车库送风机风机及管道完整、无开裂、百叶完好、无掉叶，开焊、锈蚀现象1）温感、烟感、手动破玻璃按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报警对讲等报警设备能够正常报警；建立烟感、温感地址码清单，并和实际情况相符；2）消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进行控制。抽风机、送风机运转良好，噪音在正常范围内；各处送风阀、排烟阀能够控制开启：3）消防广播、消防警铃能够发挥作用，高层大厦各楼层和消防通道按规定设有疏散指示（疏散图)；在停电的情况下应急灯能够正常发光；设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用：4）消防泵、喷淋泵、稳压系统、消防报警主机、消防联动柜等主要消防设车备每周巡查1次；对消防水管进行1次消防感应控制设备泄压试验，确保消防稳压泵能够自动启库动和停止，发现问题及时处理并留下记7消录；5）消防水泵、喷淋水泵每2月试运防行1次，控制系统工作稳定，电机启动正常，水泵不漏水，主回路没有跳闸、打火和异常噪音。保障发生火警后消防控制中心能够控制消防泵和喷淋泵启动并具有防止误动作的措施。消防管网设置有防止消防水过压的措施；6）小区内水泵结合器标明供应对象：消火栓或喷淋，高区或低区。消火栓箱门灵活完好：7）消防排烟系统、消防广播系统等各种模块处于良好工作状态，设施功能完备无损坏：8）喷淋头无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录；9）报警控制器设有备用电源，保证停电状态下的系统正常报警显示消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求。稳压水箱没有漏气稳压水箱漏水现象，压力显示正确。在泻压低于消防最低水压的情况下稳压系统能够自行启动稳压18

3.1房屋建筑和设施精细化管理（第7页/共7页

附录C （资料性） 设备房的精细化管理 设备房的精细化管理见附表C.1。

设备房的精细化管理见附表C.1。

表C.1设备房的精细化管理

附录D （资料性） 保洁精细化管理

D.21物业业委会办公场所，除满足其它设

工程质量标准规范范本D.22冬季下雪后的清洁卫生：