4.1.1选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产

4.1.1选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产 市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法 等估价方法进行适用性分析，

4.1.2估价方法的选用，应符合下列规定：

1估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。 2估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应 选用收益法。 3估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建 设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易 很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选 用成本法。 4估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可 采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。

种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价 法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价 卫生标准，不 随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由

4.2.1 运用比较法进行房地产估价时，应按下列步骤进行： 1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 建立比较基础： 4 进行交易情况修正；

5进行市场状况调整； 6进行房地产状况调整； 7计算比较价值。 4.2.2 搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括 下列内容： 1交易对象基本状况； 2交易双方基本情况； 3 交易方式； 4 成交日期； S 成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况； 6 交易目的等。 4.2.3 可比实例的选取应符合下列规定： 1 可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个： 2 可比实例的交易方式应适合估价目的； 可比实例房地产应与估价对象房地产相似： 4 可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差 不宜超过一年，且不得超过两年： 5可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。 6在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与 价值时点较近的交易实例选为可比实例。 4.2.4 下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例： 1 利害关系人之间的交易； 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易； 3 被迫出售或被迫购买的交易； 4 人为哄拾价格的交易； 对交易对象有特殊偏好的交易： 6 相邻房地产合并的交易； 受迷信影响的交易。

可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告

中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。

4.2.6选取可比实例后，应建立比较基础，对可比

4.2.7当满足本规范第4.2.3条要求的交易实例少于三个时

在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可 持殊交易情况下的交易实例选为可比实例，但应对其进行交易 况修正。修正时，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价 偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格

值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日 期的价格调整为在价值时点的价格，并应在调查及分析可比实例 所在地同类房地产价格变动情况的基础上，采用可比实例所在地 同类房地产的价格变动率或价格指数进行调整，且价格变动率或 价格指数的来源应真实、可靠。

同造成的价格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状

4.2.10进行区位状况调整时，应将可比实例在自身区位状汐

的价格调整为在估价对象区位状况下的价格，且调整的内容应包 括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，单套住宅的调整内 容还应包括所处楼幢、楼层和朝向

4.2.11进行实物状况调整时，应将可比实例在自身实物

的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。土地实物状况调整 的内容应包括土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开 发程度等；建筑物实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结 构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程 度等。

进行权益状况调整时，应将可比实例在自身权益状况下

4.2.12进行权益状况调整时，应将可比实例在自身权益

的价格调整为在估价对象权益状况下的价格，且调整的内容应包 括规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、 保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式 限制权利情况、权属清晰情况等。

价对象的区位、实物和权益状况因素逐项进行比较，找出它们之 间的差异，量化状况差异造成的价格差异，对可比实例的价格进 行相应调整。调整的具体内容和比较因素，应根据估价对象的用 途等情况确定，

2.14交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，可根 具体情况，基于总价或单价，采用金额、百分比或回归分析 ，通过直接比较或间接比较，对可比实例成交价格进行处理。

4.2.14交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调枣

4.2.15进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况识

物状况调整、权益状况调整时，应符合下列规定： 1分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过 20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超 过30%; 2经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低

价的比值不宜大于1.2； 3当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例； 4当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替 换时，应在估价报告中说明并陈述理由。 4.2.16对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们之 间的差异程度、可比实例房地产与估价对象房地产的相似程度、 可比实例资料的可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术 平均等方法计算出比较价值

4.2.17比较法的原理和技术，可用于其他的估价方法中有关估 价数据的求得。

4.2.17比较法的原理和技术，可用于其他的估价方法中

.3.1 运用收益法进行房地产估价时，应按下列步骤进行： 1 选择具体估价方法； 2 测算收益期或持有期； 3 测算未来收益； 4 确定报酬率或资本化率、收益乘数； 5 计算收益价值。

4.3.2收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法

4.3.2收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接

并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全 余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期 内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。

4.3.3选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式 计算：

4.3.3选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价

式中：V——收益价值（元或元/m）; A;——未来第i年的净收益（元或元/m）； Y;未来第i年的报酬率（%); n一收益期 (年)。

V= A (l+Y)"

4.3.4 选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按下式

3.4选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按下式

A; Vt = (1+Y)i +（1+Y)

式中：V 收益价值（元或元/m）； A———期间收益（元或元/m）； V.—期末转售收益（元或元/m）； Y;未来第i年的报酬率（%); Yt——期末报酬率（%）; t——持有期（年)。 进企

式中：V一收益价值（元或元/m）； NOI一未来第一年的净收益（元或元/m?）； R一资本化率（%)

NOI一未来第一年的净收益（元或元/m）； R资本化率（%）。 4.3.6收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿 命进行测算，并应符合下列规定： 1土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的： 收益期应为士地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命： 2土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束 的，应选取其中较短者为收益期，并应对超出收益期的土地使用 权或建筑物按本规范第4.3.16条的规定处理； 3评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限 4.3.7持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时 间及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为5年～10年。 4.3.8净收益可通过租赁收入测算的，应优先通过租赁收入测 算，并应符合下列规定： 1应根据租赁合同和租赁市场资料测算净收益，且净收益 应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用；

2有效毛收入应为潜在毛租金收入减去空置和收租损失， 再加租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租金收入加 其他收入； 3运营费用应包括房地产税、房屋保险费、物业服务费 管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要 支出，并应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的 部分不应计人； 4评估承租人权益价值的，净收益应为市场租金减去合同 租金。

2有效毛收入应为潜在毛租金收入减去空置和收租损失， 再加租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租金收入加 其他收入； 3运营费用应包括房地产税、房屋保险费、物业服务费 管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要 支出，并应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的 部分不应计入； 4评估承租人权益价值的，净收益应为市场租金减去合同 租金。 4.3.9净收益不可直接通过租赁收入测算的，应根据估价对象 的用途等情况，选择下列方式之一测算： 1商服经营型房地产，应根据经营资料测算净收益，且净 收益应为经营收人减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、 管理费用、财务费用及应归属于商服经营者的利润； 2生产型房地产，应根据产品市场价格和原材料、人工费 用等资料测算净收益，且净收益应为产品销售收人减去生产成 本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用及应归属 于生产者的利润； 3自用或尚未使用的房地产，可比照有收益的类似房地产 的有关资料按相应方式测算净收益，或通过直接比较调整得出净 收益。 4.3.10收益法估价中收入、费用或净收益的取值，应符合下列 规定： 1除有租约限制且评估出租人权益价值或承租人权益价值 中的租金收入外，都应采用正常客观的数据； 2有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分在租 债期间应按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在 租赁期间届满后应按市场租金确定租金收入；

1除有租药限制且评括出租入权益价值或承租人权益价值 中的租金收入外，都应采用正常客观的数据： 2有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分在租 债期间应按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在 租赁期间届满后应按市场租金确定租金收人； 3评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明 显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析

解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响

4.3.11测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至 少最近三年的各年实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对 象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在 正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。当与正常客 观的数据有差异时，应进行分析并予以修正。

4.3.12期末转售收益应为持有期末的房地产转售价格减去转售

成本。持有期末的房地产转售价格可采用直接资本化法、比转 等方法来测算。持有期末的转售成本应为转让人负担的销售 用、销售税费等费用和税金

4.3.13测算净收益时，应根据净收益过去、现在和未来的变动 情况，判断确定未来净收益流量及其类型和对应的收益法公式 并应在估价报告中说明判断确定的结果及理由

4.3.13测算净收益时，应根据净收益过去、现在和未来的变

.3.14报酬率宜选用下列方法

3.15资本化率宜采用市场提取法确定。其中的综合资本化率

4.3.15资本化率宜采用市场提取法确定。其中的综合资

式中： R。综合资本化率(%)

式中： R。 综合资本化率（%）； L—土地价值占房地价值的比率（%）； RL土地资本化率（%）; B————建筑物价值占房地价值的比率（%）; RB建筑物资本化率（%）。

R=L·R+B·RB

1对土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地 产，收益价值应为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计 算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。 2对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出 让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上 建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值。 3对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出 让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地 上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑 物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。 4利用土地和建筑物共同产生的净收益计算土地价值时， 可按下式计算：

5利用土地和建筑物共同产生的净收益计算建筑物价值时， 按下式计算：

4.3.17自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时 点的价值，可根据具体情况，选用下列方法计算： 1先分别测算自价值时点起计算的剩余期限土地使用权和 以收益期为使用期限的土地使用权在价值时点的价值，再将两者 相减； 2先预测自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在 收益期结束时的价值，再将其折现到价值时点。

4.4.1运用成本法进行房地产估价时，应按下列步骤进行： 1 选择具体估价路径； 2测算重置成本或重建成本； 3测算折旧; 4计算成本价值。 4.4.2成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应选 择具体估价路径，并应符合下列规定： 1应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路 径或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径； 2当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房 地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本； 3当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当作各自独 立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。 4.4.3测算房地产重置成本或重建成本，应符合下列规定： 1重置成本和重建成本应为在价值时点重新开发建设全新 状况的房地产的必要支出及应得利润； 2一房地产的必要支出及应得利润应句托土地成本建设成

1重置成本和重建成本应为在价值时点重新开发建设全 状况的房地产的必要支出及应得利润； 2房地产的必要支出及应得利润应包括土地成本、建设

本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润

4.4.4测算土地成本和土地重置成本，可采用比较法、成本法

基准地价修正法等方法，开应符合下列规定： 1土地成本和土地重置成本应为在价值时点重新购置土地 的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润： 2重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税 费，重新开发土地的必要支出及应得利润应包括待开发土地成 本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费 和开发利润； 3除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状 况外，土地状况应为土地在价值时点的状况，土地使用期限应为 自价值时点起计算的土地使用权剩余期限

4.4.5测算建筑物重置成本或重建成本，可采用单位比较法

分部分项法、工料测量法等方法，或利用政府或其有关部门公布 的房屋重置价格扣除其中包含的土地价值且进行适当调整，并应 符合下列规定： 1对一般的建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相 司的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等 使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物，宜测算重置成本； 2对具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物，宜测 算重建成本： 3建筑物重置成本和重建成本应为在价值时点重新建造全 新建筑物的必要支出及应得利润； 4建筑物的必要支出及应得利润应包括建筑物建设成本、 管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润： 5利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中包 含的土地价值且进行适当调整测算建筑物重置成本或重建成本 的，应了解该房屋重置价格的内涵

各项必要支出及应得利润应为正常客观的支出和利润；

式中：V 建筑物折旧后价值（元或元/m）： C一建筑物重置成本或重建成本（元或元/m）； S一建筑物预计净残值（元或元/m）； t一建筑物有效年龄（年）)； N一建筑物经济寿命（年）; q一建筑物成新率（%)。 4.4.10建筑物有效年龄应根据建筑物的施工、使用、维护和更 新改造等状况，在建筑物实际年龄的基础上进行适当加减调整 得出。 4.4.11建筑物经济寿命应自建筑物工时起计算，可在建筑物 设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护、更新

新改造等状况，在建筑物实际年龄的基础上进行适当加减调整 得出。 4.4.11建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，可在建筑物 设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护、更新 改造等状况及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断后 确定。非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合

设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护、更 改造等状况及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判困 确定。非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，且出讠

同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建 物的，测算建筑物折旧时，应将建筑物经济寿命替换为自建筑 竣工时起至土地使用权期间届满之日止的时间

4.4.12采用市场提取法测算建筑

选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况 建筑物作为可比实例，再通过这些可比实例的成交价格减去主： 重置成本得到建筑物折旧后价值，然后将建筑物重置成本或重 成本减去建筑物折旧后价值得到建筑物折旧

4.4.13采用分解法测算建筑物折旧时，应先把建筑物折

物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，并应分为可 复折旧和不可修复折旧两类，再分别测算出各个组成部分，然 相加得到建筑物折旧。修复成本小于或等于修复所能带来的房 产价值增加额的，应作为可修复折旧：否则，应作为不可修复 旧。对可修复折旧，应测算修复成本并将其作为折旧额

4.4.14测算建筑物折旧时，应到估价对象现场，观察、判断建 筑物的实际新旧程度，并应根据建筑物的建成时间和使用、维 护、更新改造等情况确定折旧额或成新率

4.4.14测算建筑物折旧时，应到估价对象现场，观察、判断

1对估价对象为包含土地和建筑物的房地产的，房地合估 路径的成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折 日，房地分估路径的成本价值应为土地重置成本加建筑物重置成 本或重建成本减去建筑物折旧； 2对估价对象为土地的，成本价值应为重新开发土地的必 要支出及应得利润； 3对估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本 或重建成本减去建筑物折旧。

不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状

况与此不相同时，应对成本法测算出的价值进行相应调整

4.5.3假设开发法的估价前提应根据估价目的、估价对象所

开发建设状态等情况，并应经过分析，选择下列前提之一： 1业主自行开发前提； 2自愿转让开发前提： 3被迫转让开发前提。 4.5.4选择最佳开发经营方式时，应先调查估价对象状况、估 价对象所在地的房地产市场状况等情况，再据此确定未来开发完 成后的房地产状况及其经营方式

的房地产状况、未来开发完成后的房地产经营方式、类似房地产

开发项目相应的一般期限、估价前提、估价对象所处开发建设状 态、未来房地产市场状况等进行测算。

4.5.6后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完 成后的房地产状况、未来开发完成后的房地产经营方式、估价前 提、估价对象所处开发建设状态等来确定，并应符合下列规定： 1后续开发的必要支出应为将估价对象开发成未来开发完 成后的房地产所必须付出的各项成本、费用和税金，动态分析法 的构成项目包括后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、销 售税费等，静态分析法的构成项目还包括后续开发的投资利息， 当估价前提为自愿转让开发和被迫转让开发时，构成项目还应包 括估价对象取得税费。 2动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为预计其在 未来发生时的金额，静态分析法中后续开发的必要支出可为假设 其在价值时点发生时的金额

4.5.7开发完成后的价值测算，应符合下列规定：

1不应采用成本法测算； 2当采用比较法测算时，应先测算开发完成后的房地产单 价，再将该单价乘以未来开发完成后的房地产面积或体积等得出 开发完成后的房地产总价值：当未来开发完成后的房地产中有不 司用途或档次等较大差别时，应分别测算不同部分的单价，再将 它们乘以相应的面积或体积等后相加得出开发完成后的房地产总 价值。

4.5.8动态分析法中折现前开发完成后的价值测算，应符合下 列规定： 1应为未来开发完成后的房地产在其开发完成时的价值 但当能预计未来开发完成后的房地产预售或延迟销售时，应为在 预售或延迟销售时的价值； 2应根据类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。 4.5.9静态分析法中开发完成后的价值，可为假设未来开发完

4.5.8动态分析法中折现前开发完成后的价值测算，应符合

1应为未来开发完成后的房地产在其开发完成时的价值 且当能预计未来开发完成后的房地产预售或延迟销售时，应为 预售或延迟销售时的价值： 2应根据类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测

成后的房地产在价值时点的价值

4.5.10动态分析法中的折现率，应为类似房地产开发项目所要 求的收益率

4.5.11静态分析法中后续开发的投资利息的计算基数，

估价对象价值或价格和后续开发的建设成本、管理费用、销售费 用。当估价前提为自愿转让开发和被迫转让开发时，计算基数还 应包括估价对象取得税费。各项计算基数的计息期，应分别自其 发生时起至建设期结束时止。

数和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以类似房地产 发项目的相应开发利润率。

开发的必要支出分别折现到价值时点后相减；静态分析法的 价值，应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应 利润。

4.6.1房地产估价除可选用比较法、收益法、成本法、假设开 发法外，还可根据估价目的和估价对象等情况，选用表4.6.1中 的其他估价方法，

表4.6.1其他估价方法

4.6.2运用基准地价修正法进行宗地估价时，应按下

3对基准地价进行市场状况调整； 4对基准地价进行土地状况调整； 5计算估价对象宗地价值或价格。 4.6.3基准地价修正法估价时，应符合下列规定： 1在将基准地价调整为宗地价值或价格前，应了解基准地 价的内涵； 2对基准地价进行市场状况调整时，应将基准地价在其基 准日期的值调整为在价值时点的值，调整的方法与比较法中市场 状况调整的方法相同； 3对基准地价进行土地状况调整时，应将估价对象宗地状 况与基准地价对应的土地状况进行比较，根据它们之间的差异对 基准地价进行相应调整； 4运用基准地价修正法评估宗地价值或价格，宜按估价对 象所在地对基准地价的有关规定执行。 4.6.4运用路线价法进行土地估价时，应先在城镇街道上划分 路线价区段并设定标准临街深度，再在每个路线价区段内选取 定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，然后利用 有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的价 值或价格。 4.6.5运用标准价调整法进行房地产估价时，应先确定估价范 围，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的 房地产具有相似性，再在每组内设定标准房地产并测算其价值或 价格，然后利用楼幢、楼层、朝向等调整系数，将标准房地产价 值或价格调整为各宗被估价房地产的价值或价格。 4.6.6运用多元回归分析法进行房地产估价时，应先确定估价

路线价区段并设定标准临街深度，再在每个路线价区段内选取 定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，然后利 有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的 值或价格

围，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内！ 房地产具有相似性，再在每组内设定标准房地产并测算其价值 价格，然后利用楼幢、楼层、朝向等调整系数，将标准房地产 值或价格调整为各宗被估价房地产的价值或价格

范围，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组

的房地产具有相似性，再在每组内把房地产价值或价格作为因变 量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元 回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据：经过试 算优化和分析检验，确定多元回归模型，然后利用该模型计算出 各宗被估价房地产的价值或价格

4.6.7运用修复成本法进行房地产价值减损评估时，应测算

测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，再 计算其现值之和作为房地产的价值减损额

先分别评估房地产在改变之前状况下的价值和在改变之后状况下 的价值，再将两者之差作为房地产的价值减损额或价值增加额。

5不同估价自的下的估价

1评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值： 2调查抵押房地产法定优先受偿权设立情况及相应的法定 优先受偿款； 3计算抵押房地产的抵押价值或抵押净值： 4分析抵押房地产的变现能力并作出风险提示。 5.1.3抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假 定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及 预期实现抵押权的费用和税金。 5.1.4评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值 采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。 5.1.5抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下 的价值应符合下列规定： 1合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值； 2合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。 5.1.6抵押房地产的建设用地使用权为划拨方式取得的，应选 择下列方式之一评估其假定未设立法定优先受偿权下的价值： 1直接评估在划拨建设用地使用权下的假定未设立法定优 先受偿权下的价值； 2先评估在出让建设用地使用权下的假定未设立法定优先 受偿权下的价值，且该出让建设用地使用权的使用期限应设定为 自价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，再减去由划拨

建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等 费用。

5.1.7由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需

5.1.7由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需要 缴纳的出让金等费用，应按估价对象所在地规定的标准进行测 算；估价对象所在地没有规定的，可按同类房地产已缴纳的标准 进行估算。

5.1.8抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值应

押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值或抵押净值；为共同 共有的，抵押价值或抵押净值应为共有房地产的抵押价值或抵押 净值。

5.1.9抵押房地产为享受国家优惠政策购买的，抵押价值或抵 押净值应为房地产权利人可处分和收益的份额的抵押价值或抵押 净值。

权设立前已存在的债权经当事人同意转入最高额抵押担保的信 范围的，抵押价值或抵押净值可不减去相应的已抵押担保的信 数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使用 出相应限制

5.1.11在进行续贷房地产抵押估价时，应调查及在估价报告

说明抵押房地产状况和房地产市场状况发生的变化，并应根拥 发生的变化情况进行估价。对同一抵押权人的续贷房地产抵推 价，抵押价值、抵押净值可不减去续贷对应的已抵押担保的信 数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使月 出相应限制

格变化、掌握抵押价值或抵押净值变化情况及有关信息披露等的 需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生 较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值 抵押净值等进行重新评估，并应为抵押权人提供相关风险提示。

价格或市场价值、抵押价值、抵押净值，可采用批量估价的 方法。

5.2.1房地产税收估价，应区分房地产持有环节税收估价、房 地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价，并应按相应 税种为核定其计税依据进行估价

防地他玩仪， 力防地有玩设高、方 地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价，并应按相应 税种为核定其计税依据进行估价。 5.2.2房地产税收估价，应兼顾公平、精准、效率和成本。对 同类房地产数量较多、相互间具有可比性的房地产，宜优先选用 批量估价的方法进行估价。对同类房地产数量较少、相互间可比 性差、难以采用批量估价的方法进行估价的房地产，应采用个案 仕价的方注进行仕价

同类房地产数量较多、相互间具有可比性的房地产，宜优先选 批量估价的方法进行估价。对同类房地产数量较少、相互间可 性差、难以采用批量估价的方法进行估价的房地产，应采用个 估价的方法进行估价。

5.2.3房地产持有环节税收估价，各宗房地产的价值时点应相 司。房地产交易环节税收估价，各宗房地产的价值时点应为各自

5.2.3房地产持有环节税收估价，各宗房地产的价值时点应相

同。房地产交易环节税收估价，各宗房地产的价值时点应为各 的成交日期。

5.3房地产征收、征用估价

5.3.1房地产征收估价，应区分国有土地上房屋征收评估和集 体土地征收评估。

被征收房屋室内装饰装修价值评估、被征收房屋类似房地产市 价格测算、用于产权调换房屋价值评估、因征收房屋造成的搬 费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋 成的停产停业损失评估等

5.3.3被征收房屋价值评估，应符合下列规定

1被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土 地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值： 2当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定 或房地产估价机构另行评估确定时，所评估的被征收房屋价值不 应包括被征收房屋室内装饰装修价值，并应在被征收房屋价值评

估报告中作出特别说明； 3被征收房屋价值应为在正常交易情况下，由熟悉情况的 交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易 的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、香封等情况： 4当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产或因征 收已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择业 主自行开发前提进行估价： 5当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程 且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价。

且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价 5.3.4用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定：

且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价。 5.3.4用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定： 1用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占 用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值： 2用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的 市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有规定 的，应按其规定执行。 5.3.5房地产征用估价，应评估被征用房地产的市场租金，为 给予使用上的补偿提供参考依据。并可评估因征用造成的搬迁费 用、临时安置费用、停产停业损失；当房地产被征用或征用后毁 损的，还可评估被征用房地产的价值减损额：当房地产被征用或 征用后灭失的，还可评估被征用房地产的市场价值，为相关补偿 提供参考依据，

5.3.4用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定：

1用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其 用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值： 2用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日 市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有判 的，应按其规定执行。

给予使用上的补偿提供参考依据。并可评估因征用造成的搬违 用、临时安置费用、停产停业损失；当房地产被征用或征用后 损的，还可评估被征用房地产的价值减损额：当房地产被征月 征用后火失的，还可评估被征用房地产的市场价值，为相关花 提供参考依据

林业标准5.4房地产拍卖、变卖估价

5.4.1房地产拍卖估价，应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。

5.4.1 房地产拍卖估价，应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。 5.4.2月 房地产司法拍卖估价，应符合下列规定：

3人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和 用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖 房地产上原有的租赁权和用益物权，并应在估价报告中作出特别 说明； 4当拍卖房地产为待开发房地产且采用假设开发法估价时： 应选择被迫转让开发前提进行估价。

5.4.3房地产普通拍卖估价电力弱电施工组织设计，可根据估价委托人的需要，评个

市场价值或市场价格、快速变现价值，为确定拍卖标的的保留价 提供参考依据。快速变现价值可根据变现时限短于正常销售期的 时间长短，在市场价值或市场价格的基础上进行适当减价确定。 5.4.4房地产变卖估价，宜评估市场价值