工程进度管理是从施工单位的角度出发，主要是根据建设工程项目对应阶 段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制形成工程进度计划并将计 划付诸实施，在工程实施的过程中定期或不定期地检查实际进度是否按照进度 计划来进行，如出现的偏差则对偏差原因进行分析，从而采取补救措施或调整 修改原计划，直至工程竣工并交付使用。 工程进度管理策划就是从发展商的角度出发，通过编制《项目发展进度计 划》、《出图、定样、分判及申供材进场计划》、《施工总进度计划》等进度计划 来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间 安排等方面进行整体策划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施 的进度管理控制措施进行预先安排。进行工程进度管理策划的主要目的是保证 开发商的设计、合约、销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合 从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽 量合理安排资源配置、节约工程成本以取得综合效益的提高。

2.1进行工程进度管理策划，可使项目开发更好地满足公司分期销售进度 指标的要求，使建设工程早日竣工入伙，从而提高资金、资源的快速周转。 2.2可使公司各部门围绕进度目标进行提前沟通，在设计出图、合约分判、 先材定样、分期销售等方面采取哪些措施以保证进度自标方面达成共识，以便 在施工过程中进行有效地协调配合，从而确保建设工程如期完工。

2.3进行工程进度管理策划，司为安排设计出图计划、进行分期分区出图 安排提供依据，为进行合约招标策划、工程标段划分、选择招标方式提供依据； 为进行报批报建策划，选择报批报建方式提供依据，为现场选定优化施工方案， 进行合理的总平面布置提供依据。 2.4进行工程进度策划供水标准规范范本，编制合理的施工进度计划，可对施工单位进度计 刘进行审查，以保持施工工程中资源投入的连续性和均衡性，避免人力、物力 的运用不均衡或浪费，确保工程质量和施工安全；可在施工过程中对实际施工 进度进行对比分析，及时纠正进度偏差，为顺利实现预定工期目标提供良好的 条件。

3、工程进度管理策划内容

3.1项目发展进度计划策划

3.1.1发展进度计划编制内容

（1）编制时机 ①在取得项目《建设用地规划许可证》后，组织编制第一版《项目发 展进度计划》，对各分期分区进度计划进行编排，重点是对售楼区设计， 分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区施工图出图 施工许可证办理、主体分判及开工时间等关键节点将作为进度考核自标来 力保完成。 ②在取得售楼区《建设工程规划许可证》后，组织编制第二版《项目 发展进度计划》，结合前期计划实施情况对售楼区后续节点进行调整，并 对后续各期设计、分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售 楼区达到对外开放条件的时间节点将作为进度考核目标来力保完成。 ③售楼区工程达到对外开放条件后，编制第三版《项目发展进度计

出图，以办理桩基提前开工许可证，在主体施工之前提前进行桩基施工。由于 大面积的人防地下室施工周期较长（一般需要30～60天施工时间），故±0以 下的地下室施工图还可提前出图，以便在土0以上施工图出图前就提前进行部 分地下室的施工。 案例：在进度计划编制时，西岸华府项目的三期地下室提前与二期主体工 程一起施工，以避免地下室在雨李施工而延误工期，则三期地下室需要与二期 主体工程施工图同时出图；盐田室外道路、挡土墙提前出图，以便在主体施工 之前先进行室外道路、挡土墙的施工，从而节省关键线路上的工期。 案例：奥体新城项目在出正式施工图之前，提前30天制作施工图报建文本 进行规划报建（规划报建的周期为30天），在领取《建设工程规划许可证》之前 用正式施工图将原施工图报建文本换出（此措施需要规划主管部门的积极配 合），从而节省了关键线路上规划报建的时间。 （3）建筑工程技术方案的选择要满足进度自标要求 建筑工程技术方案的选择除了要满足建安成本控制目标要求外，还需综合 考虑现场地质条件、工艺施工水平、工程质量、安全文明施工等现场施工条件 的影响，同时还需要满足项目发展进度目标的要求。基础、钢筋、模板、砼浇 筑施工方案的选择及材料设备的选型定位，既要有利于提高施工速度，又要降 低成本、创造效益，同时还要兼顾质量和安全保证措施。 案例：在进行桩基础施工时，一般存在先开挖土方再打桩和先打桩再挖土 这两种技术方案的选择。我司西岸华府项目地基属于较严重的淤泥土质，采取 先打桩并送桩到指定标高然后再开挖土方到基地标高的施工方案，可减少基坑 翁陷影响桩基施工进度的风险，故可按照先打桩、再挖土及基坑支护的施工顺 予来编排进度计划。 （4）工程标段划分需要满足进度目标要求

为了满足项目发展进度目标的要求，需要在满足项目成本、质量控制目标 的基础上，进行合理的工程标段划分，按照建筑面积引进2～3家主包单位进行 施工。几家主包单位同时施工，能减少各家施工单位的同期劳动力、材料设备 资源的投入，各家施工单位能展开竞争，有便于项目部加强进度管理，从而减 少进度风险。 案例：中海日辉台项目没有按照售楼区工程标段合理划分的原则来进行工 程进度策划，而是按照最低价中标原则由深圳金众建筑工程公司来承建整个售 楼区域1～5号楼主体工程。在施工过程中，由于该公司为国营性质，工人的施 工积极性不高，且又适逢该公司进行股份制改革，工程管理人员和施工工人都 人心惶煌无心施工，故造成了工程进度的严重拖延。迫于形势需要，我司当机 立断将其中的3～5井及地下室另行委托深圳园林建设工程公司进行施工，才避 免了工程进度的更大延误。 （5）售楼区的设置应满足售楼区抢工进度计划的要求 在编制项目发展进度计划时，需要对分期分区和建筑形式方面进行针对性 的调整和策划，以满足售楼区开盘销售的进度要求。一般可采取的措施有：将 售楼区设置在多层、小高层相对集中的区域，带地下室的高层因施工工期较长 故尽量设置在售楼区外；样板房尽量设计在第一个标准层上层，以便在结构浇 筑完成后能够尽快进行拆模、砌筑、抹灰等粗装修工程，从而为尽早将工作面 移交给精装修单位进行样板房装修创造条件。 （6）各单位工程的施工顺序需要满足项目发展进度的要求 在编制项目发展进度计划时，需要对幼儿园、地下室、室外道路、化粪池 等单位单项工程的施工顺序进行合理的策划，并对分期出图、工程分判等计划 进行针对性安排，以满足项目发展进度目标的要求。 案例：为满足项目发展进度的要求，利用项目容积率小、楼间距宽、场地

高差大的特点，半山溪谷项目需要采取室外管线、道路工程在主体结构之前施 工的顺序来编排进度计划，则室外总图和管线、道路工程设计需在主体施设计 之前出施工图；怡瑞山居的售楼区在东区，而幼儿园等配套设施在西区，但由 于幼儿园等社区配套设施在售楼区办理预售时就需要结构封顶并签署《社区公 共配套设施移交协议》，故在售楼区进度计划的编制时需要同时考虑幼儿园的设 计、报建及施工进度计划。 （7）售楼区桩基、主体工程等合约分判需满足进度目标的要求 按照常规的项目开发程序，桩基和施工图出图后才能进行桩基和主体工程 的招投标程序（桩基工程分判需15～20大，主体工程分判需40～50天）。为了 满足售楼区进度目标的要求，在综合考虑成本和进度控制的基础上，对售楼区 关键线路上的桩基、土0以下地下室、主体工程等工程可适当采取费率招标、 模拟招标等方式来进行分判，以便施工单位可提前进场进行临建搭设等准备工 作，一待施工图出图即可开工建设，从而节省关键线路上的工期。 案例：半山溪谷部分楼栋采用扩初图纸来进行主体工程的模拟清单招标、 西岸华府项目售楼区3～5栋的主体工程采用已提前施工的1栋施工图来进行模 拟清单招标、奥体新城项目采用扩初图纸来进行土0以下地下室及7栋主体工 呈的模拟清单招标，均有效节省了主体工程分判在关键线路上的耗用时间。 （8）进度计划要切实可行，留有余地 在项目开发过程中，存在许多诸如政府主管部门政策变化、雨季和台风等 不利气候条件、基础地质情况复杂、物资和材料供应短缺等不利因素，故在进 度计划编制之前要对项目开发过程中的重点、难点进行分析，提前制定应对措 施，并充分考虑各种不利因素的影响，在进度计划编制时适当留有余地。 案例：西岸华府项目的地基为淤泥土质且地下水位高，故桩基础施工前需 要考虑止水惟幕等基坑支护及防水措施，则桩基础施工的时间相对需要较长以

切实可行；奥体新城的一期人防地下室需要在7～8月份雨季进行施工，且由于 存在溶洞等复杂地质情况，故在编制进度计划时需要为地下室预留足够的施工 时间。 （9）不同物业类型的合理开发周期需要保证 由于各分部分项工程施工需要合理的工期才能满足工程质量和成本控制的 要求，且设计、报建、施工过程中都存在一些不确定因素，故不能为了满足进 度目标而无限制的压缩工期，各中不同物业类型项目的合理开发周期需要保证， 为保证进度计划的合理性和可行性，在进度计划编制前，除了对当地建筑 市场进度管理水平应有所了解外，还需对我司已建项目的进度工期经验数据进 行分析。通过对2000年以来我司已建各项目进度情况的分析（具体参见附件《深 圳中海地产有限公司以建项目工期统计表》），可总结出建筑面积药10方M的 各种不同物业类型项目在深圳地区的合理开发周期如下： ①别墅项目（不大于3层)：约300天; ②多层项目（6－8层）：约360天； ③小高层项目（10－12层）：约460天； ④高层项目（18层）：约560天； ③高层项目（30－33层）：约700天。 （注：此处项目开发周期是指整个项目从桩基础开始施工到取得峻工 备案证书的时间，从拿地到项目开工的时间由于差异化较大而不具有可比 性） 3.1.3发展进度计划实施管控措施 （1）进度目标责任制及考核制度 为了促使设计、报建、合约、施工等进度计划的按期实施，从《项目发展 进度计划》中选取适当的4～6个关键进度节点，形成各相关部门及项目部的年

（2）关键线路工期的优化调整 按照分部分项工程的正常工期来编排进度计划，工期往往不能满足施工进 度总自标的要求，故需要按照施工进度控制总目标来对进度计划的工期进行优 化调整。例如：按照正常进度工期考虑，主体工程合约分判以及施工许可证的 办理都需占据关键线路的时间，但由于工期压缩的需要，可通过模拟招标、办 理桩基提前开工证等方式来减少合约、报建流程在关键线路的耗用时间，从而 有效缩短工期。 （3）施工资源投入的优化调整 除充分考虑关键线路上的时间控制外，还应对非关键线路上的工作任务在 自由时差范围内进行优化调整，确保劳动力、材料、施工机具设备等资源投入 的均衡、合理、有序，尽量避免施工资源投入骤起骤落、忽高忽地的现象发生 （4）进度、质量、成本的综合平衡 一味压缩工期将造成工程费用的提高，各分部分项工程的合理工期得不到 保证也将造成工程质量和安全文明施工管理的失控，并有可能造成设备、劳动 力的“窝工”浪费。因此，在编排进度计划时需要尽量在工期、质量和费用方 面取得平衡，在满足进度、质量、费用控制目标基础上编排合理工期，合理安 排各项工作任务的起止时间。例如：在未取得施工许可证之前，应合理安排桩 基础提前施工的时间；如桩基础提前施工完毕，而主包单位迟迟不能进场进行 主体结构的施工，必将造成桩机设备和资金的闲置浪费。 （5）进度计划要符合实际、松紧适度 进度计划编排时要考虑本项目造价控制水平下所能吸引到的施工单位的进 度控制水平，同时还需要考虑复杂地质条件、建筑市场劳动力短缺、雨季李等气 族条件、春节等节假日等不利因素的影响，故施工进度计划的编排要安排应适 当、符合实际，既不能太紧，又不能太松，计划太紧造成无法完成，计划太松

则不能发挥施工效率。 （6）工序搭接紧凑合理，逻辑关系清晰 在工程施工过程中，各分部分项工程之间存在一定的逻辑联系，应通过合 理编排，使各分部分项工程在总工期的约束下无缝搭接、穿插施工，确保主分 包单位各施工班组能够组织连续、均衡作业和流水施工，避免由于工序不能有 效搭接以致大型设备的反复进出场、劳动力停工窝工严重现象的发生。 3.2出图、定样、分判及申供材进场计划策划 3.2.1计划编制内容 在项目开工前，项目部需要相应编制《项目出图、定样、分判及甲供材进 场计划表》（参见附件7：《香蜜湖1号项目出图、定样、分判及甲供材进场计 划表》)；在《建设工程规划许可证》取得和售楼区开放后，《项目发展进度计划》 需要根据实际进度情况进行调整，则《项目出图、定样、分判及申供材进场计 划表》也需要进行相应的调整。 《项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表》的编制依据为《项目发展 进度计划》和设计部、合约部、项目部相应的详细进度节点计划，其主要内容 如下： （1）设计出图及图纸交付计划 在《项目发展进度计划》中对方案、扩初、施工图设计等主要设计进度节 点进行了规定，但对各种设计图的细化出图节点没有明确，《项目出图、定样 分判及甲供材进场计划表》将该项目各分期分区施工过程中所有需要的施工图 和二次深化设计图的出图时间进行一一列举，并通过计划交付时间与实际交付 时间的对比，来督促设计部对各项图纸的设计进度进行控制，以便更好地满足 工程施工的需要。 （2）材料、施工样板确认计划

在施工前需要设计师对所采用的各项材料设备进行样板确认，在施工过程 中需要设计师对各个施工样板进行确认，是我司贯彻“样板先行”制度、保证 工程设计效果和施工质量的重要原则。如果材料、施工样板的确认时间不及时 等造成现场“窝工”、工期延误、返工等现象的发生，故在《项目出图、定样 分判及甲供材进场计划表》中对所有材料、施工样板的确认时间进行控制。 （3）工程分判及承建商进场计划 在《项目发展进度计划》中对桩基、主体、精装修、室外工程等合约分判 节点进行了规定，但还需要对各分期分区中所有主分包工程的细化分判节点和 承包商具体进场时间进行明确。《项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表》 可为合约管理部编制《工程招标月度计划》提供依据，以便使工程分判进度能 更好地满足现场施工的要求。 （4）甲供材分判及进场计划表 为了满足项目施工进度的要求，需要对各种甲供材料、设备的招标时间和 进场时间进行规定。《项目出图、定样、分判及审供材进场计划表》可为合约部 漏制《甲供材料、设备等物资采购月度计划》提供依据，同时能更好地控制各 项甲供材料、设备的进场时间，以避免材料、设备供应不及时影响现场施工现 象的发生。 3. 2. 2计划编制原则 （1）设计出图及图纸交付时间顺序要满足《项目发展进度计划》内各分期 分区施工顺序的要求。例如：西岸华府项目三期地下室施工图需要提前到与二 期主体施工图同时出图，半山溪谷项目室外总图（包括室外管线、消防道路、 当土墙施工图）需要在主体施工图设计之前出图，以满足现场施工顺序的要求 （2）设计出图及图纸交付计划要满足《项目发展进度计划》内各分期分区 施工的进度要求。例如：为了满足07年底开盘销售的进度要求，将奥体新城项

目桩基、±0以下、±0以上需要分批出图，以满足现场桩基、地下室提前施工 节省建设周期的施工进度要求。 （3）设计出图及图纸交付计划由项目部负责编制，但编制过程中需要与设 计师进行充分沟通，要求既能满足现场施工进度的需要，又能综合考虑设计单 立的资源投入、造价成本，不能因为片面追求出图速度而忽视图纸质量。 （4）材料、施工样板的内容要全面、详尽，避免由于材料、施工样板内容 遗漏而影响现场设计效果、工程质量和施工进度；材料样板的确认时间应尽量 提前，争取在施工前将所有的材料样板进行确认，为项目施工尽早施工创造条 牛；施工样板确认的时间安排也需要结合现场各分部分项工程施工进度进行合 理安排，避免由于施工样板确认不及时而造成现场返工、工期延误现象的发生， （5）主分包工程分判及承建商进场计划要满足《项目发展进度计划》内各 分期分区施工的进度要求。例如：为了满足项目发展进度的要求，怡美山庄 期A区在主包工程分判期间，专门委托了一家施工单位进行土方开挖、承台及 地梁浇筑等土0以下的工程施工，在主包工程分判完成后，主包单位可立即进 行土0以上的工程施工，从而有效节省了工期。 （6）各项主分包工程的内容要全面、详尽，避免由于主分包工程内容遗漏 而影响现场施工进度；同时工程分标范围不能存在“盲区”，以免存在施工内容 的施工单位不明确而加大现场工程协调管理的难度。 （7）甲供材料、设备的分判和进场计划要满足现场施工进度的要求，避免 出现由于甲供材料、设备的供应不及时而造成现场窝工、待料现象。例如：电 梯、扶梯等大型设备的供货周期一般在2～3个月，如果不能按照要求的时间提 前订货，将造成电梯安装工期的延误。 （8）甲供材料、设备的分判和进场计划由项目部负责编制，但编制过程中 需要与设计部进行充分沟通，既要能满足现场施工进度的需要，又要能综合考

虑钢材、电缆等价格敏感材料的市场价格涨跌因素，不能按照“一味求快”的 思路进行申供材料、设备的采购。否则，一方面将造成材料设备采购成本的升 高，另一方面申供材料设备提前进场将造成资金的积压、保管费用的提高。 3.2.3计划实施管控措施 （1）在项目施工过程中，将各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲 共材分判的计划时间和实际时间进行逐项对比，随时对设计出图、合约分判工 乍进行预警和调整，可使设计、合约工作的各项进度节点得到有效控制。 （2）在项目施工过程中，可组织设计、合约、项目等相关部门定期召开项 目协调周例会或不定期召开专题协调会，对各项设计出图、材料施工样板确认、 工程和申供材分判计划的执行情况进行检讨，确保项目发展进度计划的全面推 进。 3.3施工进度计划策划 3.3.1施工进度计划编制内容 在《项目发展进度计划》中，对项目分期分区的开工、主体封项、达到预 售条件、峻工验收等主要进度节点进行料明确。为了更好地对工程施工进度进 行中间控制，在工程施工前项目部需要编制《项目施工总进度计划》，以便对各 顶工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。随着《项目发展进度 计划》的调整，《项目施工总进度计划》也需要定期进行调整，以便能更好地指 导现场施工进度。 通过《项目施工总进度计划》的编制，项目部可对主分包单位的施工总进 度计划、单位工程施工进度计划、各专项工程施工进度计划进行审核和中间控 制，确保工程施工按照进度计划要求如期推进。 3.3.2施工进度计划编制原则 （1）《项目施工总进度计划》中的各项进度节点要满足《项目发展进度计

划》的进度要求，特别是要对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心策划，为 各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，力争按期达到预售条件。例如：在 偏制售楼区施工进度计划时，可考虑在第一个标准层处设置外挑脚手架，以便 室外管线工程、道路能够提前插入施工；泳池、水景、廊桥等大型室外园建结 沟工程可与主体结构同时施工，以节省室外园建工程在关键线路上的占用时间， （2）在编制《项目施工总进度计划》时，应对各分部分项工程进行细化分 解，具体分解成多少中间控制节点可根据项目施工特点、建筑物业形式、分期 销售节点、合约标段划分等实际情况进行确定。 （3）在编制《项目施工总进度计划》时，充分照顾到各分部工程之间的工 予搭接关系，以保证施工进度计划的可操作性，减少因工作冲突而引起的计划 带后。 （4）在编制《项目施工总进度计划》时，还需考虑当地建筑工程市场的进 度控制水平，各分部分项工程的工期安排要合理可行，合理工期时间需要保证 否则将无法有效保证设计效果和工程质量。 3.3.3施工进度计划实施管控措施 （1）工程进度奖金制度 为了充分调动施工单位加强进度管理的积极性，公司对项目主包工程、精 装修工程、园建工程设立的工程进度奖金制度。根据项目实际需要，主包工程 进度奖可细化分解为开工、主体封顶、售楼工程进度、样板房毛坏移交、拆外 渠、竣工验收等中间进度节点奖，园建工程可按区域划分为若于区域完成时间 进度节点奖，精装修工程原则上不设中间进度节点奖而约定为工程峻工后一次 性给付。 工程进度奖原则上按设定的各个进度节点来分阶段给付奖金，每按时完成 个进度节点给付一次进度奖。如未按照约定时间完成各项工程中间进度节点

但施工单位采取切实有效措施在约定时间内赶上进度，也可对进度节点奖金进 行补发。 （2）审核施工进度计划，完善进度保证措施 在工程施工前，项目部应对主分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材 料供应、机械设备投入等资源投入计划进行严格审核，审查施工进度计划是否 合理，有无可能实现，是否适合工程的实际条件和现场情况，避免以空洞的不 切实际的工程进度计划来指导施工。 为了保证施工进度，需要着重审查的内容包括：有无制定节假日（如春节） 期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件 下施工的应急补救预案，对外墙砖、石材等订货期较长的材料设备有无提前订 货措施等。

4、施工过程中的进度管控措施策划

虑后备方案，特别是对关键线路上的工程更是需要重点考虑技术方案，以确保 进度计划的如期推进。 案例：按照设计要求，香蜜湖项目别墅部份铝合金窗选用德国进口的ALUK 系统窗。由于该系统窗在国内较少采用而需在设计方面进行反复探讨，结果严 重影响了合约分判的进度。此时，如果还按照先安装铝合金窗再进行外墙装饰 的常规技术方案来施工，将会出现外墙装饰工程需推迟一个月施工的后果。在 经过多轮讨论和考察的基础上，项目部果断决定改用在外窗洞口上安装方通副 框的施工方案，以便不等安装铝合金窗就可先进行外墙装饰工程的施工，从而 有效保证了关键线路上外墙装饰工程的按期进行。 （5）样板先行制度 为保证工程效果，我司实行严格的“样板先行”制度，任何材料和施工样 板都需确认后方可进行大面施工。在实际施工过程中，由于定样往往存在材料 取样和样板确认来回反复多次的情况，故在工程开工前就先确定材料、施工样 板则可以节约大量时间。 案例：在大山地项目室外工程开工前，提前一个月在现场划出一个施工样 板区进行样板施工，所有材料都在样板区做好施工样板，由设计师在开工前就 进行材料样板和施工样板的确认，从而避免在施工过程中才来进行样板确认而 浪费工期。 （6）提前规划好所有承建商的后勤保障措施 后勤保障是工人进场施工的前提条件，一个承建商在进场前常需要2～3 个星期进行后勤保障施工，但如果前期没有规划好，将大大延长这个周期， 案例：香蜜湖项自主包单位进场后光租地手续办理就花费了20天，且生活 区位置在经过3次变更后才最后确定位置。 （7）提前规划劳动力计划和材料进场计划

对于关键线路上的工程，应督促施工单位提前作好劳动力计划和材料进场 计划的规划。在招标阶段，施工单位往往对招标文件中的各项条件都一概答应 合同签订后却常常对劳动力、材料设备等资源的投入措施难以落实。因此： 在招标文件中需对分阶段工期节点和高峰期劳动力投入等作出明确要求，并明 确处罚措施。另外，对于关键材料或供货期较长的材料设备，需要在合同中要 求施工单位提前备货。 案例：香蜜湖外墙砖加工周期需要2个月，为了保险起见要求施工单位提 前2个月备货，确保现场施工时未出现因外墙砖缺货而影响工程进度的情况发 生。 （8）完善施工手续，做好现场准备工作 在开工之前，项目部还要切实做好各项施工准备工作，为施工单位顺利进 场施工创造有利的条件，从而节省工期，避免人员窝工、设备闲置等现象发生 列如：提前办好临时土方开工证、桩基提前开工证、建设工程施工许可证等施 工手续，提前完成场地平整、施工用临水临电提前开通、施工临时道路建设等 现场准备工作。 4.2事中控制 （1）制定实施性进度控制计划，定期进行检讨 项目部督促主分包施工单位将总进度、单位工程和专项工程等控制性施工 进度计划细化、分解、落实成年、季、月、周等实施性施工进度计划，以使于 安年、月、周对现场施工进度进行分析对比和动态控制。 在每周固定时间，由项目（监理）部召集所有的主分包施工单位召开施工 进度监理协调例会。在周监理例会前，由施工单位填写《进度计划与完成情况 对比表》；在会中，对施工单位的进度执行情况进行复核和评价，对施工单位提 出的进度问题提出解决办法，要求对进度偏差情况提出补救措施；在会后，责

任落实到具体人，对进度补救措施进行跟踪落实， （2）建立定期的进度巡查制度 在售楼抢工期间，工期进度非常紧张。为了切实控制施工进度，可以采取 每天现场巡查的方式来了解各主分包单位的现场进度实际情况，通过实际进度 与计划进度的对比，来发现现场施工进度控制方面存在的问题，例如：劳动力 段入不够、材料供应不及时、各单位交叉施工的工作面移交不及时等等。针对 者如此类的进度问题，当场提出解决办法，采取赶工措施，“短、平、快”地及 时纠正进度偏差，使实际进度尽量沿看计划的轨道推行。 （3）监控事前和事中施工单位安排措猎施 施工单位在实际操作时由于受自身利益考虑和本身素质的影响往往会出现 进度滞后现象，故在项目开工前需提前规划好各个控制环节和控制措施，如出 现进度滞后应及时约谈纠正。 案例：香蜜湖栏杆工程在招标文件中要求提前15天备货50%，项目部在 合同约定的时间内对施工单位是否按时完成备货进行了实地复核，由于材料供 货及时以致每个工作面最长不超过7天就完成了施工。 （4）对施工单位采取多方式、多层次协调措施确保工程进度 对于将出现进度偏差的施工单位，应积极主动地采取多方式、多层次协调 措施来确保工程进度。一般由项目部先进行协调，如果协调未果则需上升到公 司层面来进行协调，施工单位被协调对象也采取逐级向上协调、施压的方式， 直至到施工单位采取了满足我司进度要求的措施为止。 案例：根据进度要求，香蜜湖项目3号楼工程需在06年12月底需完成峻 工备案，但主包施工单位负责人对现场进度存在过分乐观思想而不愿加大劳动 力投入，我司经过不同层面的5次协调还未产生实质性效果，最终我司采取与 该施工单位董事长直接沟通协调才得到有效解决。

1.1工程质量概念 对于房地产发展商而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映 的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家 验收规范即所谓国家标准之上的用户标准。相对于通常意义上的“施工质量” 而言，工程质量包含的范畴更广泛，其验收标准更严格，且目前尚未形成统 的验收标准。主要包括以下四部分内容： （1）施工质量 可由施工原因引起，也可由设计原因引起（例如露台反坎，露空处涂料 开散式电梯厅吊顶等）。 （2）产品效果质量 主要包括：设计引起的建筑产品功能质量问题（例如门窗分格设计中不等 宽门扇、露台反坎、室内露梁等）；设计引起的建筑产品用户舒适性质量问题（例 如开关面板位置布置不合理、灯具位置布置不合理等）；建筑美观质量问题（例 如节点及细部构造的处理、涉及到外立面分色、水电空调管线布置、生活阳台 开关插座布置等） （3）不满足政府主管部门峻工验收要求的质量问题（例如出入口净高、通 道净宽、电梯前室窗开启面积） （4）设计出图质量（例如图纸设计矛盾等） 1.2工程质量策划概念 工程质量策划是站在发展商的角度，根据项目的不同情况，针对项目不同

发展时期的特点，分析研究工程质量管理的方式方法或控制措施。 工程质量管理策划特点是：质量策划出发点必须立足于发展商；不同项目 的情况不同，质量策划的重点及难点不尽相同；同一项目的不同发展时期，质 量策划的重点及难点不尽相同

2、工程质量策划的作用

2.1工程质量策划的作用 （1）减少因设计缺陷影响建筑功能性或用户舒适性： （2）减少因设计缺陷造成工程质量； （3）减少设计不符合规范影响验收； （4）减少设计与销售不符引起住户投诉； （5）减少设计与报建不符影响规划或消防验收 （6）加强细部构造处理，提升项目精品形象； （7）减少施工技术层面的安全事故及技术性质量问题； （8）将施工控制措施真正落实到位，减少施工质量问题 2.2工程质量策划的意义 （1）为工程质量始终处于可控状态、质量目标得以顺利实现提供强有力的 支术保障。 （2）提升项目质量水准，对项目销售及公司品牌作出贡献。 （3）前瞻性解决质量及技术问题，为项目发展进度及验收入伙顺利实现提 #有力支持； （4）前瞻性解决质量及技术间题，避免返工造成的损失，节约了工程成本

③室外设计 （2）复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求。 ①质检 通道的净高是否满足规范（应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影 向）；阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是 否设计有儿童防护网，栏杆的样式（包括立杆净距及防攀爬）是否满足规 范要求等； 消防 自然通凤电梯前室通凤面积是否满足规范，高层住宅中相临住户窗距 离是否满足消防规范，不满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对 电梯合用前室，或直接面向电梯前室的户数有无超过规范要求，或超过时 有无隔断措施；单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风的剪刀 楼梯间通风面积是否满足规范；室外是否形成消防环路，沿建筑屋某一面 是否路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满 足规范，中间穿越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物 距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计 有高大乔木而不满足规范要求等。 ?燃气 厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求，室外燃气管边是 否有高大乔木距离过近而不满足规范要求等。 （3）过往项目成功做法或经验教训的借鉴。 总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的 下，及时优化和完善设计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。 （4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等

①空调管线 根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内 机、室外机的合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一 般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立 面的影响小一些。 ②生活阳台及卫生间 这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材 料一般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方 面显得美观精细。 ③室外管井 室外水电与园建设计分别为两个不同公司设计，相互之间难免存在冲 突，如不合理处理可能影响效果甚至出现管井设在首层私家花园内或门口 而引起业主投诉。解决方式是提前将两项设计拼在同一张图上，发现冲突 及时调整。 3.2合同招标质量技术要求 在各项招标工作开始之前，需要将我司关于本招标项目的成功做法及特别 求以招标要求的方式提出。这些成功做法及特别要求超出规范和设计，可能 涉及费用，提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得 较好的贯彻落实提供最有利及有力的保障，同时在保障工程质量的前提下也 最大限度地节约工程成本。 （1）土建方面 钢筋马凳要求带塑料套，楼板分布筋底部要求垫成品塑料垫块，屋面结构 注要求原浆压光，室内非卫生间部位地坪施工前均要求试水24小时，门窗边 求分两次塞缝，加气块墙体窗边均要求设构造柱，外墙滴水凹槽要求采用塑

料成品线槽等。 （2）铝合金门窗 对型材、五金配件、玻璃的品牌及质量性能指标等方面的要求均作出明确 规定。 （3）栏杆铁艺 除对钢材性能指标及油漆品牌作出规定外，还对镀锌工艺作出明确规定 （4）木门或木地板 除对木材种类及油漆品牌作出规定外，还对木材加工防腐方面作出明确规 定。 3.3方案审查及技术交底 对重要部位及关键工序，均要求施工单位报送专项施工方案，专项施工方 案经审核通过后，方可进行施工。施工方案报送经评审后，及时将评审意见及 技术要求向本项目部相关工程师及施工单位进行交底。 通过控制方案审查这一环节，确保本工程的重要部位及关键工序做到技术 上可行，在技术层面避免安全或质量事故的产生，并满足公司总体目标。同时 通过技术交底，将本工程的重要部位及关键工序的主要控制环节传达给现场工 程师及施工单位，便于现场控制及实施。 (1）地下室方案 重点审查地下水位降排水措施，支撑体系是否安全合理，承台底板大体积 经温控措施，侧墙超长结构防裂抗渗措施，养护及雨季施工措施等。 （2）转换层方案 重点复核支撑体系安全性，包括传力路径、框支梁纵横双向立杆间距、框 支梁柱墙模板主次龙骨间距、框支梁支撑立杆扣件数量、后浇带处门架支撑等 受力计算复核，并应注意横杆、斜撑等构造措施是否设置合理。并应重点考虑

充裕的时间解决，有时甚至还可能更改已确定的材料样板，且这些解决方案中 同能涉及造价问题，在分判前暴露这些问题使得这些成本因素能在投标报价中 确定。门窗施工样板能进一步检验门窗设计中还存在哪些问题，并能及时暴露 安装中存在的问题。 （3）砌筑及抹灰样板：针对每一种户型均作一个砌筑及抹灰样板，建筑， 结构及水电管线的相互关系变得非常直观，哪些部位露梁或露柱、娜些构件空 间交接后需处理、哪些部位开关线盒使用不便、哪些部位需增加砼等构造措施 一目了然，便于寻求处理方案。 （4）室外园建样板：园建面层做法涉及到环境效果，确认过程可能反复多 次，确认周期较长。且大多园建装修材料定货周期较长，因此事先需考虑这 因素，提前将各种园建装修材料做出施工样板并及早确认。 3.5关键质量指标的监控及检验办法 对监理细则的考量和评价，重点突出其具体检查监督措施的可操作性及实 施性，避免简单引用规范条文，真正将检查督促落到实处，真正体现“监理细 则”的作用。 （1）加气砼养护时间 针对加气砼出炉放置时间过短就上墙导致砌筑裂缝问题，执行中可采取在 厂家划出专门的堆场，对加气砼出炉时间作好标记，出炉15天后方可运入现场 （2）防水材料厚度 针对防水单位偷工减料的问题，通过控制防水材料用量及现场实测防水层 厚度的“双控”措施来控制，进场时要求防水单位按理论用量将材料一次进到 位。 （3）外墙防水层施工 针对外墙用聚合物胶结粉粘贴面砖时粘贴层在工序施工时即被隐蔽的间

题，可要求将粘贴工序分解成两步，先在墙面满刮部分厚度，检验后再用剩余 厚度贴砖。 （4）外墙砂浆纤维掺量 除现场检查外墙砂浆有无掺加指定品牌纤维并目测掺量是否足够，并定期 与纤维代理商联系相关施工单位进货情况，将现场完成工程量换算对比核实有 无出入。如发现问题且施工单位无法提供强有力的证据，我司将拒绝出粮， （5）栏杆铁艺、木构件、铝合金门窗加工 采取不定期突然袭击到加工厂检查，查看加工工艺或材料品牌与我司要求 有无出入。 3.6施工验收及工序控制 要求所有的工序开始之前，必须报监理工程师同意；所有工序完成之后： 必须报监理工程师检查验收。将施工验收及工序控制与进度款出粮结合起来， 出粮时附上各控制表格签字情况，对未按以上要求办理或违反上述规定者，拒 绝出相关工程量的进度款。只有采取强有力的措施狠抓质量关，才能保证本工 程的施工质量在我司的可控制范围内。 （1）钢筋工程：隐蔽工程验收。检查是否满足设计要求及质量要求。 （2）模板工程：检查模板平整度及支撑安全性。 （3）外架拆除：检查已完部分施工质量是否满足，有无相关其他未完工程。 （4）砌筑抹灰：检查是否按工序施工，施工质量是否满足要求。不按工序 施工是墙体裂缝产生的重要原因之一。 （5）防水施工：对基层、防水层防渗漏效果层层把关，检查防水层施工质 量及防水材料有无偷工减料。 （6）门窗施工：检查门窗的安装质量，并控制门窗周边塞缝工序，以保证 订窗防渗漏的效果

（7）管洞封堵：检查是否按工序施工，不按工序施工是管洞渗漏最重要的 原因。 3.7联合验收 对重要部位及关键工序，一方面，通过方案审查及技术交底，使得施工方 案在技术上做到可行并将技术要求传达到现场执行层；另一方面，必须高度重 视现场执行的程度及落实的效果，对重要部位及关键工序，均由项目部经理/ 副经理、技术负责人、总监/副总监、各专业工程师会同施工单位组织联合验收 通过联合验收，一方面，使得验收的结果及发现的问题更全面及权威一些；另 一方面，大规模联合验收反映出我司狠抓质量的决心，从而触动施工单位提升 质量意识。 （1）地下室：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，各类预理 预留是否满足功能性等。 （2）标准层：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，主要检查 各类预理预留是否满足功能性等。 （3）防水：检查防水层施工质量、材料真伪及厚度等。 3.8防渗漏、防沉降、防开裂专项策划 （1）防渗漏专项策划 ①部位：屋面，外墙，卫生间，门窗，地下室底板、侧墙及顶板，露 台，管洞封堵，电梯井基坑、生活水池、消防水池、游泳池、室外水景。 应特别注意中间退台楼层的露空平台应做防水，露空电梯厅或地下室局部 露空部位的顶棚及侧墙装修材料应有防水性能。地下室及半地下室结构自 防水及柔性材料防水均应自成封闭体系。 ②材料：根据不同防水部位对防水材料的要求不同，选取合适的防水 材料。如屋面选取涂膜类防水材料既有利于施工又因其粘接性能好而易于

保证施工质量。地下室顶板一般有种植要求，选取耐根系的卷材类防水材 料可能更合适。卫生间侧墙由于面层装修一般贴砖，选取聚合物水泥基材 料可能既能防水又能保证粘贴强度。 ③施工要求：屋面、地下室底板及顶板、卫生间地面、水池地面结构 饭施工时均要求原浆压光，防水施工前做48小时闭水试验。管洞要求分 两次封堵并试水。门窗要求分两次塞缝。 监管：材料用量应双控，并应采取工序验收、联合检查、旁站监理 等措施多管齐下。 （2）防沉降专项策划 ①部位：天然基础、桩基础、首层地坪、基坑或管线回填、室外道路 至外园建结构（包括台阶踏步等）。 ②措施：严格控制天然基础持力层地耐力是否满足设计，严格控制桩 基础贯入度及入岩深度是否满足收锤标准；严格控制首层地坪、基坑及管 线、室外道路及园建结构按要求分层回填，并复核持力层地耐力是否满足 设计，必要是采取换填石粉或砂甚至加设钢筋砼构造层。 ③监管：采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。 （3）防开裂专项策划 ①部位：墙体、室外园建结构。 ②措施：对超长或超高墙体加设构造柱，严格控制砌筑材料出炉时间， 严格控制目砌筑高度及顶砖歇墙时间，保证过梁的搭接长度，砌筑时避免 成通缝等。对于室外园建结构，控制好沉降即是控制了开裂， ③监管：采取工序验收、联合检查、劳站监理等措施多管齐下。 .9售楼工程质量专项策划 崔楼工程存在工期要求坚一质最要求高的特点一往往需涵过采取技术加强

措施，打破传统的施工工序约束，达到要求的质量标准，保证预定的售楼目标 顺利实现。一般措施有： （1）为压缩墙体砌筑时间，墙体砌筑一次成活。加强措施为墙面满挂钢丝 网； （2）为压缩墙体抹灰时间，墙体抹灰一次成活。加强措施为墙面抹灰满挂 海吉布； （3）为保证样板房不发生渗漏，要求将样板房上一层管洞临时封堵并满做 防水层； （4）如样板房设在首层，首层楼板直接做成结构板： （5）在成本超支处于可接受的范围内，室外关键部位基层采用石粉或砂回 填。

4、施工过程中的质量管控措施策划

4.1施工过程中的质量管控措施策划 （1）督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系 施工单位自身的质量管理体系是整个项目质量管理体系的最基础环节，是 项目工程目标得以实现的最基本的保障，在项目质量管理中具有非常重要的作 用。要求施工单位在工程一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量的合格 的专职质检员（多层一般每3万平米配备1～2名，高层一般每5万平米配备1~ 2名），质检员必须充分授权，质量不达标时可行使质量否决权。我部帮助树立 施工单位质检员的权威，凡施工单位审请验收，均要求由质检员提出审请并签 字认可，未经质检员签字认可的验收申请一律不予验收。要求质检员提出验收 申请之前，严格执行施工班组的自检、互检、交接检的“三检”制度。同时我 部考察质检员的责任心、工作态度和能力，对多次出现质检员验收合格、经我

部复验不合格的人员予以警告，对屡教不改的不称职人员坚决予以更换。 （2）对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗 对于一些对工人操作技能有较高要求的重要部位或重要工序的施工，对操 作工人实行考核上岗。比如，对于铝合金门窗塞缝，工人的工艺操作水平对门 窗塞缝质量的影响至关重要，且塞缝不好就可能发生渗漏，影响严重，因此有 必要对操作工人实行考核上岗。方法是：先审查塞缝工人的工作经历，检查塞 逢工人以往有无门窗塞缝的工作经验，以往从事的项目门窗塞缝有无渗漏或是 否严重；然后让相关塞缝工人实际做施工样板，并派经验丰富的工程师全过程 观察其塞缝过程是否正确及熟练，且对塞完缝后的样板进行淋水试验以检查塞 缝质量。 （3）旁站监理 为了加强对隐蔽工程及重要工程节点的质量控制，要求对桩基础施工、混 疑土浇筑、屋面防水、外墙防水、土方回填、门窗塞缝、重要设备安装等工程 节点进行旁站监理。旁站监理的作用一方面是对重要施工工序或重要部位的施 工质量进行全过程控制；另一方面，对于施工过程不允许中断、必须连续施工 的作业起到一旦发生突发事故能得到有效协调解决，从而避免事态进一步扩大 （4）现场巡视 每周进行一次现场巡视，项目部全体员工参加。将巡视发现的安全质量问 题、解决措施、整改责任人、整改完成时间记录在《每周地盘巡视工作记录表》 中发给各相关施工单位，要求限期整改完成。当出现严重不合格时，还需填写 《整改通知单》给施工单位，要求编制专项整改方案报甲方和监理单位审核 经审核同意后再进行现场整改。现场巡视，一方面，可以弥补日常现场监督的 遗漏，及时发现及解决现场存在的问题；另一方面，同联合验收一样，反映出 我司狠抓质量的决心，从而触动现场质量意识的提高及责任心的加强。

工程主管副总（或助总）、合约主管副总、设计总监、发展管理部经理、 设计管理部经理，对主包工程质量奖评判时增加发展管理部主管土建工程 师一名，对园建工程质量效果奖评判增加设计管理部主管景观设计师 名，对精装修工程质量效果奖评判时增加设计管理部主管装修设计师 名。 各项工程质量效果奖原则上由工程质量效果奖评判小组在该项目峻工 验收后一次性进行评判，售楼区精装修及园建工程可根据实际情况在首次 开盘后提前进行评判。 ③工程质量效果奖的给付 工程质量效果奖的给付首先由施工单位向项目部提出申请，经项目部 初审后由项目经理组织工程质量效果奖评判小组对工程质量、效果进行评 判，工程质量效果奖评判小组按少数服从多数原则以背靠背投票的方式来 决定该项工程质量奖金给付与否。如工程质量效果奖评判小组决定给付 则工程质量效果奖金按粮单出粮程序支付；如工程质量效果奖评判小组决 定不予给付，则应签发不予给付书面通知（通知内包括不予给付的理由 给施工单位，施工单位对此不得有异议。 .2施工过程质量管控案例 .2.1香蜜湖1号项目铝合金门窗工程质量管控案例 香蜜湖1号项自中北区铝合金门窗工程采用意大利ALUK系统门窗。系统门 设计理念是将门窗作为一个完整的系统来进行研究，从整个门窗系统出发 可窗各个组成部门的构造要求，导求总体上实现门窗各方面的要求。它与 窗最大的区别，就是系统窗的型材和五金配件设计统一考虑，因而系统窗 中五金配件可能存在独特性、不通用性。 LUK系统门窗源于欧洲，欧洲大多使用内开窗，而我国华南地区一般更习

贯使用外开窗。该项目铝合金工程质量管理采取了以下手段 （1）门窗二次设计由ALUK而不是门窗公司来完成。ALUK公司对ALUK系 统门窗最了解，并有多年来多个项目的实践经验，其ALUK系统门窗也是在多年 的项目实践中不断改进和完善的。由ALUK公司进行设计，可大大减少门窗二次 设计中的问题。如：南区中存在的设计问题采用铝方通拼接料、反向料按90° 拼接、分隔设计中未考虑反向料构造尺寸引起有开启扇与没有开启扇的部位立 惶宽度悬殊等在中北区设计中有效避免。 （2）ALUK公司负责门窗加工的技术支持，要求ALUK公司派技术人员到门 窗加工厂作技术指导，并对门窗公司生产的门窗的质量进行把关。整个工程施 工过程中出现的技术问题，均要求ALUK公司协助解决。派到门窗加工厂的技术 人员负责指导门窗施工单位加工样板门窗，负责对门窗单位进行培训，并及时 解决加工过程中出现的技术问题，直到样板门窗验收通过。门窗施工单位生产 出来的每批门窗，在运往工地安装前，均需经ALUK公司技术人员检查确认。由 于ALUK公司指望后期高层门窗继续选用ALUK系统门窗，因此它们对按我司要 求提供技术支持相当配合。通过要求ALUK公司提供技术支持，有效避免了南区 出现的因卸水孔少而排水不畅、型材开孔过多及拼接不严而造成的渗漏等。 （3）坚持事先作门窗加工样板和门窗安装样板。在正式施工前，我司要求 门窗单位事先制作门窗样板。在样板加工过程中，ALUK公司技术人员全程参与 并提供技术指导，我部会同门窗单位及ALUK公司一道对加工过程中出现的技术 向题研究解决。因此，门窗样板的加工过程，实际上也是ALUK公司系统门窗加 工的培训过程，也是门窗设计的完善过程。经过门窗样板加工及确认，门窗制 作过程中的技术问题基本得到解决，门窗加工过程中的质量基本得到控制。在 门窗大面积安装前，要求提前做好门窗安装样板。通过门窗安装样板，一方面 检验门窗单位的安装质量，特别是检查门窗塞缝的质量；另一方面，进一步复

核门窗安装与土建施工间的工序配合及控制。比如，在中北区安装样板施工中， 考虑到选用的外墙面砖较厚，按照常规的施工方法是先贴砖后打胶收口会导致 打胶不密实及粘贴不牢，且打胶不容易顺直，项目部果断地采取先打胶后贴砖： 取得了很好的效果。 （4）钢方通副框。考虑到中北区工期紧张，而铝合金门窗的收口是外墙施 工关键工序，项目部在充分调研的基础上，经过成本及工期多方面的综合比较 分析，建议公司采取增加钢方通副框的方式，大大缩短了施工周期，取得了较 好的效果。 （5）门窗洞口周边设砼构造柱，钢丝网不包边。通过总结南区的维修整改 经验，项目部在中北区施工中在所有外墙外门窗洞口周边设置砼构造柱，并要 求洞口周边钢丝网不包边以避免钢丝网起鼓、从而导致抹灰不密实而发生渗漏。 买践证明，通过采取这一措施，效果非常明显，门窗洞口周边渗漏明显减少。 （6）技术及质量协调会。ALUK系统门窗专业性强，技术含量高，施工过 程中技术和质量问题层出不穷，项目部通过不断召开技术和质量协调会，及时 处理施工过程中出现的技术题，纠正施工过程中出现的质量问题，使得门窗 工程施工顺利开展。 （7）塞缝人员考核上岗。考虑到工人的工艺操作水平对门窗塞缝质量的影 向至关重要，塞缝不好就可能发生渗漏，影响严重，因此项目部对门窗塞缝操 作工人实行考核上岗。方法是：先审查塞缝工人的工作经历，检查塞缝工人以 注有无门窗塞缝的工作经验，以往从事的项目门窗塞缝有无渗漏或是否严重； 然后让相关塞缝工人实际做施工样板，并派经验丰富的工程师全过程观察其塞 逢过程是否正确及熟练，且对塞完缝后的样板进行淋水试验以检查塞缝质量， 4.2.2香蜜湖1号项目主包单位工程质量管控案例 香蜜湖1号项目××主包单位是国有大型建筑施工企业，在该项目实行劳

差，且他本人作的决定经常不能代表其项目部意见，经项目部与该主包单位沟 通，换上了较年轻、资历较浅、但办事利索的助理工程师担任项目技术负责人： 工作效率大大提高，获得了较明显的成效。 （4）与分包单位保持良好沟通。 分包单位是施工操作的基层单位。与分包单位保持良好沟通，缩短了质量 管理路径，且恰到好处有时利用这种关系有助于平衡与主包单位的关系，取得 异乎寻常的效果。比如，针对有些工序安排及工序控制，主包单位因为某些方 面的考虑而不愿意接受，项目部通过与分包单位密切沟通，引导分包单位按我 司的安排和部署实施。 （5）制作清水房交楼样板。 鉴于主包单位质量意识淡薄，其坚持的质量标准较低，而我司作为品牌发 展商，始终坚持“以人为本”的开发理念及高标准的质量要求，双方的质量标 准存在巨大的差距，项目部协调两家主包单位在验收之前先选取一套作交楼样 板，要求施工单位将交楼样板内未完善的工作内容完善，并将存在的质量问题 整改到位，项目部组织统一验收，验收合格后以此为依据要求后续其他各套按 比施工。通过与另一家的施工质量对比，项目部加以思想引导，要求该主包单 立提高质量意识，做好项目交楼的质量标准。

1、安全文明施工管理策划概念

安全与文明形象管理策划是指建设工程开工阶段，对安全与文明形象管理 过程提出预定目标、检核标准与管控措施，保证工程建设范围内人、机、物等 相关主客体有序、健康、规范的持续运行。但是，安全文明的具体实施建立在 成本投入到位的基础上，同时又对进度、质量有着相辅相成的影响。

2、安全文明施工管理策划作用

旨在规范施工现场的安全作业环境和内外形象，本着“安全第一、预防为 主”的方针，以规范的要求和统一的模式保障中海地产开发楼盘施工现场的安 全目标和文明形象，加强对承建商、监理单位考核管理的同时提升中海地产品 牌形象。 （1）切实保障人身和工程财产的安全，并为工程项目有序、健康发展提供 有力支持。 （2）中海素以工程管理著称，而安全文明与施工形象则是工程管理水准的 直观反映，强化安全与文明形象管理有利于品牌维护。 （3）作为住宅，良好的施工安全和文明形象管控是提升住宅楼盘卖点的重 要支持。 （4）安全与质量同步：质量与安全工作，交互作用，互为因果。安全第一 质量第一，两个第一并不矛盾。安全第一是从保护生产经营因素的角度提出的 而质量第一则是从关心产品成果的角度而强调的，安全为质量服务，质量需要 安全保证。施工过程哪一头都不能丢，否则，将陷于失控状态。 （5）安全与进度互促：施工中违背客观规律，盲目蛮干、乱干，在侥幸中

求得的进度，缺乏真实与可靠的安全支撑，往往容易造成不幸，不但无进度可 言，反而会延误时间，影响施工，进度应以安全做保障。 （6）安全与效益同在：安全措施的实施，会不断改善劳动条件，调动员工 的积极性，提高工作效率，带来经济效益，从这个意义上说，安全与效益完全 是一致的，安全促进了效益的增长。在实施安全措施中，投入精打细算、统筹 安排。既要保证安全生产，又要经济合理，还要考虑力所能及。为了省钱而忽 视安全生产，或追求资金盲自高投入，都是不可取的。

3、安全施工管理策划内容

3.1现场安全的日常管理方面 （1）临时用电 （2）施工机具 （3）现场防火防爆 (4）基坑 （5）模板/高支模、拆模及支撑体系 （6）脚手架 （7）垂直运输设备（如塔吊、井架和电梯等） （8）高空作业与三宝四口

?安全教育 ①特种作业持证上岗与工伤事故处理 ③往来文件回复、封闭情况 ?现场安全与警示标识 3.2建设单位的安全责任（参见附件） 3.2.1“四个应当” （1）应当向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、 供热、通信、产播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和 构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整。 （2）建设单位在编制工程概算时，应当确定建设工程安全作业环境及安全 施工措施所需费用。 （3）建设单位在申请领取施工许可证时，应当提供建设工程有关安全施工 措施的资料。 （4）建设单位应当将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位 3. 2. 2“三个不得” （1）建设单位不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设 工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求， （2）不得压缩合同约定的工期。 （3）建设单位不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施 工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材。 3.3安全策划内容 当前地产开发的竞争日渐激烈，竞争不仅表现在资金和技术方面，企业综 合管理水平的高低将是开发和占有市场最重要的条件。而企业开发项目安全稳 健的发展则是反映开发商综合管理水平和品牌的重要指标。从开发商的角度，

（4）售楼开放所涉及的样板房、售楼处、园林绿化景观、停车场等区域， 应在开放前进行安全专项检查。例如水景有无儿童跌落的安全隐患，阳台或楼 第间栏杆安全距离是否满足技术要求等。 3.3.4季节性安全施工策划 （1）夏李高温作业安全措施：夏李气候炎热，高温时间持续较长，督促承 建商制定防署降温措施； （2）雨期施工安全措施：雨李施工期间应提前策划并督促承建商制定防止 触电、防雷击、防边坡塌、防外架失稳、防台凤、防暴雨洪水等安全措施 在北方严寒地区，还应考虑冬季防火、防滑、防煤气中毒等。 （3）节假目安全防范措施：节假目期间管理人员部分调休，工人没有集中 心思进行作业，这种情况下极其出现火灾、去盗、珊塌、斗殴等安全事故。作 为开发商，应系统地对监理、施工单位进行总体部署。 3.3.5地下不明物保护策划 在项目设计前，应对项目红线内、周边范围进行详细的勘察和调查。 （1）地下管道：地下掩埋给排水管道、电缆、通信光纤、文物、供水沟渠， 然气管道、军用设施等勘探并协调解决，提前采取措施避免对对小区方案设计， 报建以及后续施工的耽搁影响； （2）周边已有建筑物：如我司开发项目用地红线按照规划规定的建筑后退 宽度有限，或者周边存在已有的特殊建筑，此时小区内楼栋规划布局就应做一 定的考虑，否则应在桩基、主体基础土方开挖等施工时必须及时对周边建筑物 进行沉降观测、知会沟通并委托专业公司编制专项方案。 3.3.6重要部位、关键施工的安全技术把关 工程项目施工组织设计或施工方案中必须有针对性的安全技术措施，特殊 和危险性较大的工程必须单独编制安全施工方案或安全技术措施，并且有设计

依据、有计算、有详图。具体需重点把关的施工内容如下； （1）深基坑、桩基施工与土方开挖方案； （2）±0.00以下结构施工方案； （3）大模板施工安全技术方案（含支撑系统） （4）结构施工临边、洞口及交叉作业、施工防护安全技术措施 （5）塔吊、施工外用电梯、垂直提升架等安装与拆除安全技术方案（含基 础方案） （6）工程临时用电技术方案； （7）大型脚手架、整体式爬架及卸料平台安全技术方案； （8）设备安装、防水施工安全技术方案； （9）毗邻已有建筑物或山体高坡的支护或加固安全技术： （10）新工艺、新技术、新材料施工安全技术措施。 3.3.7安全管理资源保障计划 施工项目的安全生产必须有充足的资源做保障，安全资源投入包括人力资 源、物资资源和资金的投入。 （1）安全人力资源投入包括专职安全管理人员的设置和高素质技术人员 操作工人的配置，以及安全教育投入； （2)安全物资资源投入包括进入现场材料的把关和料具的现场管理以及设 备的采购投入； （3）安全资金投入应遵循“谁受益谁整改、谁危害谁负担、谁需要谁投资” 的原则，一般按照项目总投资的0.8～2.5%作为安全专项费用，公司应在招标 时细化报价清单或措施清单，并制定对承建商过程安全控制效果的奖罚细则。 3.3.8事故预防与应急处理 为了切实达到预防事故和减少事故损失的目标，我们应把避免安全事故与

4、文明施工管理策划内容

文明施工是保持施工场地整洁、卫生，施工组织科学、施工程序合理的 一 种施工活动。实现文明施工建筑技术论文，不仅要着重作好现场的场容管理工作，而且还要 相应做好现场材料、机械、安全、技术、保卫、消防和生活卫生等方面的管理 工作。 4.1文明形象的日常管理内容 4.1.1场地围护 三通一平之后，现场围挡（沿工地四周设置高1.8米的连续性围墙，围墙 上设置项目的广告图象或中海的相关标识，见附图）； 4.1.2封闭管理 （1）封闭管理（进出口设置大门，设立门卫，凭统一的工作卡进出，见附 图）； （2）大门口设置“五牌一图”（见附图）; 4.1.3排水、场地硬化与道路 施工现场内场地应平整，要有良好的排水措施，不得出现大面积积水，现 场道路应有硬化措施且保持通畅；

公室，这是必须坚决制止的。 4.2.2劳资纠纷 当前工程方面的主雇劳资纠纷越来越频繁发生，对社会稳定和工程顺利开 展带来较大影响。如何从开发商的角度减少劳资纠纷并回避对开发项目带来不 必要的连带责任与损失，应与承建商签订合同时进行专项约定。例如在合同条 款中设立工人工资保证金，约束施工单位不得将拖欠工人工资等不良影响带给 开发商。 4.2.3售楼工程的文明形象策划 （1）临街或面向售楼区域的外架安全网，应设置双层安全网或在售楼开放 前更新； （2）开放或集中开盘日期，应尽可能回避从施工场地发出电锯、混凝土浇 捣等噪音。 （3）施工总平面布置时，不宜将施工塔吊、电梯井架布置在售楼开放区域 视线内。 （4）施工围墙与外架应兼顾考虑张挂销售产告或其他视觉标识的功能， （5）施工道路、施工人流尽可能避免与售楼卖场交叉； 4.2.4成品保护 由于住宅施工过程中单位众多、工人素质不一，造成已完毕成品被后续工 序多次的污染或破坏，同时成品破坏后不易修复达到原有一致效果，且引起承 建商较大的成本增加，也会直接影响到今后房屋交付的质量效果，所以成品保 护历来是现场施工管理的重点和难点。从开发商的角度上，我们应加强整体工 序的合理安排，加强参建各单位的成品保护意识和责任约束。例如，木质入户 门易划伤、磕碰，可以在装修阶段后期工序安排上，将入户门安装时间适当缓 后（建议竣工初验前半月开始突击安装），户内物品和其他工序成品的保护与队

盗可以通过首层单元口设置铁栅门登记进出来管理， 4.2.5施工区域封闭管理与道路清洁维护管理 为创造整洁的施工作业环境，施工区域和生活区域应明确隔离，可将施工 区域按照面积、区段进行责任区划分；也可以为了便于统一管理，由一家总包 单位或甲方委托清洁公司进行封闭管理与道路清洁，相关费用分担

到位，同时加强承建单位负责人的安全意识，并约定安全事故、劳资纠纷、政 府负面通报等不良影响的处理方式。 （3）措施费清单细化：对需要较大经济投入才能保证安全文明实际效果的 方面，在措施费清单中详细列出主要方面的暂定工程量、单价，在施工过程中 只有完成一项、才能支付一项。否则从合同总价中扣除，并采取其他形式保证 安全文明效果。例如，在措施费中详细列出场地硬化做法、最低面积要求、取 费单价，如果承建单位未履行或未彻底履行，就可视做未严格履行合同，可将 相应金额扣除并根据影响大小给予一定处罚，同时采取其他方式完善应有硬地 效果。 （4）按照公司月度或季度项目专项检查结果，以一年为单位对本区域公司 所有承建总包单位进行得分排序，得分靠前的承建商可在投标方面给予适当优 惠考虑，相反，得分较差的承建商视严重程度/事故发生次数决定是否具备后续 项目投标资格。 5.3月度检查、评比交流制度 作为一项制度，需要参建各单位在目常工作中坚持不解、不断完善。为督 促、考核细则的贯彻落实情况，建议采取项目部每周地盘巡视与地区公司月度 检查评比相结合的形式，及时检查、记录项目承建商执行合同情况并发现安全 文明潜在问题、系统偏差，一方面可以及时、有效地防范安全事故的发生，另 一方面也是对各项目部工程管理总体成效的内部考核与对比交流。

公共安全标准附件1：中海怡瑞山居西区主体、装修阶段总平面布置图 附件2：中海怡瑞山居西区地下室施工阶段总平面布置图 附件3：中海大山地一期总平面布置图 附件4：中海大山地二期总平面布置图 附件5：样板房上部安全防护节点图 附件6：奥体新城项目发展进度计划（第一版） 附件7：香蜜湖项目中北区出图、定样、分判及甲供材进场计划表 附件8：项目施工总进度计划模板 附件9：中海地产深圳公司以往开发项目工期统计表 附件10：一般项目工程质量策划内容目录 附件11：一般项目工程质量控制点目录 附件12：安全文明施工附图 附件13：安全管理检查评分表 附件14：文明施工检查评分表

够吸取各位专家和同行在工程管理方面更多的经验教训，使本指引能够得到 进一步的补充完善，以便大家共同为中海地产各兄弟公司更好地进行工程管 理策划、更到位地进行工程管理“添砖加瓦”、贡献力量。

深圳中海地产有限公司 《工程管理策划指引》编写组 2007年1月24日