设计前期：二级管控点

产品配置标准决策前置、直接控制项目成

建筑产品价值树是旭辉集团超越其他同类地产公司的核心武器，能够大大缩 短“营销定性”、“设计定产品”以及“成本定价格”的研究、讨论工作过程，从 设计初始即控制项目整体成本，同时大大减少后期设计变更给排水管理，控制不必要的重复工 作及成本浪费

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设计前期：二级管控点

控制面积误差、防止面积损失；减少设计变更

调研当地建筑面积计算规则，重点比较报批报建环节以及预测绘环节中对于建筑面积计算规则的 差异性，保证在项自报批 时面积指标的一致性，防止不必要的面积及经济损失

控制绿地面积，避免缴纳建绿地代建费及其它相关费用

控制绿地面积，避免缴纳建绿地代建费及其它相关费用

依据规范制定合理的节能策略，避免成本浪费

调研当地节能规范所规定的建筑体型系数、窗墙比等指标要求， 调查项自的供热、空调系统要求

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5、非机动车停车位配置要求

设计前期：二级管控点

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概念方案：一级管控点

直接：减少外立面门窗面积，控制材料成本 间接：优化建筑节能计算结果、降低外墙保温材料及门窗的材质 标准，进而节约成本

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概念方案：一级管控点

直接：减少外立面面积进而控制外墙材料成本 间接：优化建筑节能计算结果、降低外墙保温材料及门窗的材 质标准，进而节约成本

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·车行道路（消防车道）布局

·车行道路（消防车道）布局

1、提高机动车道的利用效率 两排建筑之间（除规划中的小区中心绿 带外）宜采用鱼骨式路网结构

概念方案：一级管控点

减少机动车道面积，控制土建成本

减少机动车道面积，控制土建成本

2、减少消防环道、消防登高场地面积 消防车道与机动车道结合，减少不必要的消 防环道 ·高层住宅的消防登高场地和停车场结合布置

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概念方案：一级管控点

减少机动车道面积，控制土建成本

减少机动车道面积，控制土建成本

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概念方案：一级管控点

减少机动车道面积，控制土建成本

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概念方案：一级管控点

通过公关工作，应尽量将项自车位配置标准降至最低 ② 住宅类地块宜控制在0.7辆/户范围内，部分地区大户型（120m以上）为1.0辆/户 商业地块宜控制在50辆/每万平米范围内： ④ 办公地块宜控制在70辆/每万平米范围内

? 通过公关工作，应尽量将项自车位配置标准降至最低： ② 住宅类地块宜控制在0.7辆/户范围内，部分地区大户型（120m以上）为1.0辆/户 3 商业地块宜控制在50辆/每万平米范围内： ④ 办公地块宜控制在70辆/每万平米范围内，

地面停车比例（公关后指标

? 通过公关工作，应尽量提高项自地面停车比例： 2) 住宅地块应尽量争取至20%以上 ③ 商业及办公地块应尽量争取至30%以上

1) 通过公关工作，应尽量提高项自地面停车比例： 2) 住宅地块应尽量争取至20%以上 ③ 商业及办公地块应尽量争取至30%以上

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概念方案：一级管控点

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概念方案：一级管控点

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概念方案：一级管控点

控制人防地下室土建及设备成本

1、人防地下室面积计算方法： 通常高层建筑为满堂红：多层，低层建筑为其总建筑面积的3%，部分地区地下室面积也需要 按比例折算人防面积。具体参照各地规范。 2、政策上争取： 征询人防办，明确项自的人防面积计算方式及人防等级等内容 结合项自实际情况，通过成本测算等方式，综合分析是否采用货币补偿或异地代建等替代方式 3、设计上争取： 通过专业人防设计单位，进一步减少人防地下室面积，同时尽量增加物资储备库所占的人防面 积比例 人防地下室应尽量设置在地下室最底层，并尽量利用塔楼地下室及其它不便于停车的地下室空 间设置人防口部设施

1、人防地下室面积计算方法

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概念方案：二级管控点

自前，各地规范对于住宅区机动车位的数量大多是通过总户数来计算，

机动车位=小区总户数×系数（根据各地规范确定）

2．住宅区公建配套部分的功能、面积配置，以及非机动车的停车

2．住宅区公建配套部分的功能、面积配置，以及非机动车的停车配置也与

区总户数（人口规模）紧密相关。

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概念方案：二级管控点

立面风格直接关系到立面材质、屋顶类型、施工工艺以及细部装饰，进而影响立面成本。因此 应依据项目定位及产品类型，合理选择立面风格以控制成本

几格直接关系到立面材质、屋顶类型、施工工艺以及细部装饰，进而影响立面成本。因此

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概念方案：二级管控点

坡屋顶的成本一般要比平屋顶的成本高。单体建筑采用坡屋面所增加的成本，约相当于增 一层标准层 2、利弊： 坡屋顶的下部阁楼空间可赠送业主，增加顶层卢型的产品附加值 玻屋顶防水，排水性能较好，保温性能佳，对下部居住空间有看非常好的保温隔热效果 平屋顶也有优点，可以做成屋顶平台，可以做成空中花园 2、权衡： 通常情况下，低层、多层住宅宜采用坡屋顶，开考虑阁楼空间的利用 超过18F的高层住宅不宜使用坡屋面。 应依据项自营销定位、立面风格定位，成本对比分析，综合选择合理的屋顶类型 如使用玻屋面，购应尽量简化玻屋面形式，简化屋面搭接方式，避免出现复杂的交接关条 而节约成本

坡屋顶的成本一般要比平屋顶的成本高。单体建筑采用坡屋面所增加的成本，约相当于增加！

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概念方案：二级管控点

优化地库布置，减少地库面积以节约成本

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概念方案：二级管控点

1、建筑节能是一项系统工程，它涉及到建筑设计、建筑材料、建筑施工、采暖空调、 物业管理、政策法规等诸多方面。在概念方案阶段，针对项目定位制定合理、合适 的节能设计策略，有助于指导后期项目设计、施工工作，节约成本

2、概念方案阶段需要定性的节能设计决策点主要包括： 项目是否参与绿色住宅评级，如参加需明确所对应档次（国内主要绿色住宅评价标准包括“国 家3A级住宅标准”以及“中国绿色三星级住宅标准”）。 如不参与绿色住宅评级，项目应参考各地关于民用建筑节能的相应法律法规，明确建筑的节能 标准（主要包括新建住宅节能比例、外墙保温隔热性能、建筑体型系数、太阳能设备的利用等 内容） 结合立面风格、项自定位等因素，综合决策本项自住宅的外保温类型（内保温、外保温 结合节能规范，决策项自所采取的其它节能策略（如太阳能设备、集中采暖等）

2、概念方案阶段需要定性的节能设计决策点主要包括： 项目是否参与绿色住宅评级，如参加需明确所对应档次（国内主要绿色住宅评价标准包括”国 家3A级住宅标准”以及“中国绿色三星级住宅标准”）。 如不参与绿色住宅评级，项自应参考各地关于民用建筑节能的相应法律法规，明确建筑的节能 标准（主要包括新建住宅节能比例、外墙保温隔热性能、建筑体型系数、太阳能设备的利用等 内容） 结合立面风格、项自定位等因素，综合决策本项自住宅的外保温类型（内保温、外保温） 结合节能规范，决策项自所采取的其它节能策略（如太阳能设备、集中采暖等）

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组团规模：宜以10方平来作为一个管理单元

概念方案：二级管控点

优化总图布局，节约物业、地库等多方面成本

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概念方案：二级管控点

尤化总图布局，节约物业、地库等多方面成本

建筑形态：考虑到地库排布以及施工便利性，小区建筑形态宜方整、有序 单元拼接应避免转折、错动 单体之间宜按照行列式，错位排列，形成围合式组团 通过建筑组团间的错动，形成丰富、动态的社区公共空间

单元拼接应避免转折、错动 单体之间宜按照行列式、错位排列，形成围合式组团 通过建筑组团间的错动，形成丰富、动态的社区公共空间

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建筑间距：考虑地下车库的经济性

概念方案：二级管控点

尤化总图布局，节约物业、地库等多方面成本

1.住宅间距首先应满足规范及日

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概念方案：二级管控点

尤化总图布局，节约物业、地库等多方面成本

建筑层数：在满足规划条件的前提下，建筑层数宜控制在合理范围内，在增加项 自品质的同时，可降低士建、设备成本

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概念方案：二级管控点

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概念方案：二级管控点

1、结合设计前期调研的“公建配套设置标准”，计算项目所应配置的公建配套设 施的功能和面积。 2、通过与规划部门的沟通、公关，控制公建配套设置的配置标准，减少建筑面积， 3、优化公建配套设施的总图布局，减少其地上建筑面积，增加项自可售比： 项目如涉及到2幅以上的用地，宜将各块土地所需的公建配套设施集中设置于一处，减少其占 地面积。 老年活动室、儿童活动室等部分公建配套设施可结合会所设置，布置于半地下室 物业管理用房、物业宿舍等设施，可设置于地下室内 其它公建配套设施宜结合沿街商业，尽量设置于小区外围，避免占用住宅用地

1、结合设计前期调研的“公建配套设置标准”，计算项目所应配置的公建配套设 施的功能和面积。 2、通过与规划部门的沟通、公关，控制公建配套设置的配置标准，减少建筑面积 3、优化公建配套设施的总图布局，减少其地上建筑面积，增加项目可售比： 项自如涉及到2幅以上的用地，宜将各块土地所需的公建配套设施集中设置于一处，减少基占 地面积。 老年活动室、儿童活动室等部分公建配套设施可结合会所设置，布置于半地下室 物业管理用房、物业宿舍等设施，可设置于地下室内 其它公建配套设施宜结合沿街商业，尽量设置于小区外围，避免占用住宅用地

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概念方案：三级管控点

优化底层户型、增加可售面积

住宅（非别墅类）项自入户方向宜为北入式（即入户道路设置于住宅北侧），在提 开项自品质的同时有利于节约成本： 北入户可以避免入户道路对南侧底层住户主要起居空间的影响，利于划分私家庭院，增加产品价值 北入户便于设置独立于住宅塔楼之外的入户大堂，避免占用底层住宅空间，以保证项自可售面积

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概念方案：三级管控点

优化总图、节约成本、利于销售

1、相比任宅底商，沿街独立商业具有以下优势： 结构简单，水暖电设备独立（无需考虑管道转换等技木要求），土建成本低 施工速度快，可实现快速销售（资金快速周转） 可作餐饮业态，且无需考虑高空排放等技术要求，节约成本 2、此外，通过沿街商业隔离城市道路，可以提高住宅的私密性、安全性，降 低噪音污染，简介提升产品价值。 因此，在用地条件许可的前提下，应尽可能设置沿街独立商铺

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方案阶段：一级管控点

1.通常情况下，场地最低点设计标高应高于基地周边道路最低点标高200mm以 上，以减少地面排水设施的投入；同时应尽量降低场地排水坡度。 2.在满足规范的前提下，应尽可能因地制宜，减少土方工程量： 土方平衡需要在具体的工程设施前，推动设计和项出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的 标高图纸，两者合二为一后，再由成本测算出整个项的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡 或本井将计算结果交给公司决策 场地坡度<8%，竖可设计应尽量以缓坡场地为主 场地坡度>8%，竖设计应考虑结合原始地形，设计成台地地形 地下车库应尽量结合填方区域设置，减少土方开挖量。在坡度大于8%的台地地形中，地下车 库宜米用分片区、分标高的设置模式 主要室外活动场地、运动场地以及中心绿地等，宜结合填方区设置 3、土万挖填尽口可能在自身用地范围内平衡

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方案阶段：一级管控点

进一步优化地下室土建成本

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市政定额、预算方案阶段：一级管控点

进一步优化地下室土建成本

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1、样板段设计控制要点： 样板段选址应符合独立实施要求，避开地下车库及施工范围。 样板段总面积应控制在3000㎡以内以控制成本。 售楼处应尽量 售楼处的面积、功能定位应符合前期价值树及产品配置标准

1、样板段设计控制要点：

轻工业标准方案阶段：一级管控点

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