因地制宜，合理利用地形

也勘报告，对单体、地库进行综合布局，避开基础前期处理费用较高的规

3.1、勘察报告审查与咨询，合理取值尽量挖掘场地土的工程力学性能；例如通过压板试 验等补充测试手段，直接实测承载力，减少相关参数经验推算存在的误差值； 3.2、优先选择施工简单，成本低廉的天然基础（独立基础、条形基础、板基础）方案 在必须选用桩基的情况下，优先选用管桩，其次是钻孔桩、冲孔桩与人工挖孔桩； 3.3、塔楼与裙楼地下室的柱底内力相差悬殊，应分别选择不同的基础形式，不得简单统 ，造成裙楼地下室基础选型不合理； 3.4、在初步设计阶段，设计院应提供基础选型的经济型报告，不得少于三种基础形式的比 对。

3.1、勘察报告审查与咨询市政工艺、技术，合理取值尽量挖掘场地土的工程力学性能；

造成裙楼地下室基础选型不合理；

3.4、在初步设计阶段，设计院应提供基础选型的经济型报告，不得少于三种基础形式的比

3.5、合理安排开发顺序，在前期基坑开挖时应考虑到对后期建设基础避免基底土被扰动

3.5、合理安排开发顺序，在前期基坑开挖时应考虑到对后期建设基础避免基底土被扰动

3.6抬高场地标高、降低地下室层高、采用半地下室等，减少基础抗浮成本； 3.7主体建筑物（特别是高层）避开溶洞等不利地质条件，尽量避开较深的河塘、暗浜等 不良地质区域； 3.8场地地基承载力不均匀时，将高层建筑置于地基承载力较高的区域。 3.9无论主楼、车库，均应首选天然地基方案，当不满足要求时，应优先采用桩土共同 工作的复合地基方案，避免采用桩基。 3.10对车库，如抗浮水位不高，地基承载力较好，基础型式应优先采用独立基础出加防水 板，否则应采用无梁板基础，不建议采用梁板式基础。 3.11主楼基础应设计为梁板式筏板基础，该基础型式的板厚约为总层数的1/3；不应设 计为平板式筏板基础，该基础型式的板厚约为总层数的1/2。而板厚决定了钢筋用量。

3.12.利用基地内既有基础条件

3.12.1.基地内有水系、池塘、湿地等关然条件的，应考虑充分利用。 3.12.2.地质状况存在沉陷区、流沙区、河塘水田淤泥、盐碱土壤的，应在勘测报告出具后，作为设计前 置条件绘制在总平面图中，并交项目公司存档备案； 3.12.3.基地地质不利条件，应作为方案设计输入条件提交方案公司，并在经营方案评审的项目概况介绍 中提交集团审查

3.13.在满足建筑功能的前提下，优化上部结构布置 3.14.楼面荷载、隔墙等效、消防车荷载、覆土荷载等均应按实际取值；不应放大。 3.15.实配钢筋时除KL、L及板的正弯矩钢筋可放大1.1~1.15外，其余均不放大 3.16.受力钢筋均采用HRB400级高强钢筋

3.13.在满足建筑功能的前提下，优化上部结构布置 3.14.楼面荷载、隔墙等效、消防车荷载、覆土荷载等均应按实际取值；不应放大。 3.15.实配钢筋时除KL、L及板的正弯矩钢筋可放大1.1~1.15外，其余均不放大 3.16.受力钢筋均采用HRB400级高强钢筋

3.12.换土、回土成本控制

3.12.1.基础条件较差，需要换王的情况下，建议设置地下空间，减少回土的成本。 3.12.2.地下室设计应考虑施工回土工作量，请工程部门和成本部门跟进评估。 3.12.3.基地分期施工应避免跨河道、市政道路设置管线，例如一期集中设置消防水池、变电所、开闭 所、消控中心的情况下，如后期开发要利用这些设施则必须跨越河道、道路、桥梁等，会造成大量成 本支出，并承担不必要的开发风险。1

控制方法：组团内前后楼尽量平衡布置。

控制方法：前后楼间距符合提成模数，提高停车效率

旬距不合理形成单排停车，效率降低，地库成

不合理形成单排停车，效率降低，地库成本增

前后楼间距控制参考要素

前后楼间距控制参考要素

楼距计算的需考虑任宅南可大开间空间可作为停车空间，进而减小 节约无效地下室面积，节约成本。

更大限度的利用住宅投影地下室设计子母 车位出租销售，降低地库单车位面积

3.1单元组合尽量体量相同，避免单元组合占用地下车道，影响停车效率

3.2.塔楼宜两个单元一组，非楼主单位避免单个单元组成一栋楼，由及以上两入个单元 组成的楼栋，单元连接处体量应相差不大，并应对齐，尽量避免夹角扭转，

3.3.由及以上两个单元组成的楼栋，单元高度宜相近，避免高低配

4.多产品类型分区布置

4.多产品类型分区布置

当规划地块中有多种产品类型时，分区排布有利于地库的集中排列， 同时，高层和多层区域间隔排列有利于日照计算

制方法：车库同小区的分期施工提前考虑，减少施工难度，控制施工成

、二期车库只用通道相连接，减少施工难度，控制 施工成本

6.不同产品类型与地库的结合

控制方法：不同产品类型的住宅基础理深不同，利用基础理深大的产品和车库结合 有效利用地下面积，降低开发成本，

地库平面及交通流线尽量简单，提高车库利用率，例如多层住宅尽量成排对齐 布置，双排房屋之间地库条形布置； 在小区规划中控制示范区面积和范围，集约经济： 组团布置应考虑消防车道及场地的经济性，消防车道宜平直，尽量利用小区道 路或与景观道路共用

三、建筑层高中的成本控制

建筑层高各区域根据区域内《建筑层高》控制标准控制

四、非可售面积的控制;

严格控制非可售结构面积

1.地下室配套用房面积

一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔 楼下方，设备房面积约700～800平米左右 其中：变配电房： 约150平米 水泵房：约120平米 公变房： 约50平米 生活水池：约100平米 柴油发电机房：约100平米 消防水池：约150平米 其他： 约50平米 注：1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右； 2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房； 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做 设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而 言，当首层是住宅时，应注意：水泵房及变压器的低频噪 音对户有影响 郎有

一般一个10方平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔 楼下方，设备房面积约700～800平米左右

其中：变配电房： 约150平米 水泵房： 约120平米 公变房： 约50平米 生活水池：约100平米 柴油发电机房：约100平米 消防水池：约150平米 其他： 约50平米

注：1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右； 2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房； 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做 设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而 言，当首层是住宅时，应注意：水泵房及变压器的低频

注：1、小区规模每增加10方平米，设备房纳会增天30%左右 2、设备房不包括军库进排风机房、消防控制室（80平来左右）以及无卖际用途的假设备 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做

建筑层高各区域根据区域内《建筑层高》控制标准控制

建筑层高各区域根据区域内《建筑层高》控制

2.不可租售地下室面积

2.1住宅正投影下，尽可能不做地下室，仅保留交通核与地下车库连通

2.1住宅正投影下，尽可能不做地下室，仅保留交通核与地下车库连通

注：可不做地下室物业：多层、小高层及中高层（根据各地结构计算争

此做法通常用于住宅与地下车库的地下室标高相差较大的情况下。此做法会减少钢筋砼的用量 但却使防水层用量增加，同时增加结构及防水施工的复杂性，增加施工质量隐患，而实际的 节省费用尚无准确数据。故是否采用应综合权衡后决定。）

2.2优化地下室轮廓，减少无效空间

2.3.自行车库，由于坡道面积大，尽可能集中设置，减少出入口

2.3.自行车库，由于坡道面积大，尽可能集中设置，减

a.将部分地下室做下沉庭院

做下跃户型，赠送下沉小院，增加上部楼 层附加值，把地下面积用起来。

.可将高层住宅楼投影下面的面积分成多个小面积库房，一次性租售给楼上的用户作为储 藏室，这即方便业主的生活用品、蔬菜和水果的储存，又有利于开发资金的回收

2.5.人防面积的控制

·尽量通过异地建设减小人防应建面积； 控制人防口部数量、面积和位置，有效减少不可租售地下室面积 人防尽量布置在住宅楼的地下空间内，减少人防设施对车库的影响

设备用房在设计时减少对有效车位的占用。 地下二层设备用房布置与上层对齐，方便设备安装 在变电站顶板设吊装孔，避免产生由于设备高度而导致地下室局部层高需增加的可能 防火分区的划分时，尽量利用住宅楼梯或自行车坡道进行疏散。 排风并及地下室出地面的楼梯间均应避开景观轴线及出入口，并保持与住宅有一定距 离，避免降低住宅的价值

架空层相当于无围护结构的正常楼盖（同时高度大于标准层高度），其造价与标准层造价 相差无几，每建一层架空层时，按可售面积单方造价3500元计算，可以得出如下结论： 高层33层 则可售面积单方造价增加约为3.0%，及105元/m2； 中高层18层 则可售面积单方造价增加约为5.6%，即196元/m2； 小高层11层 购可售面积单方造价增加约为9.1%，即227元/m2

架空层与客户定位关系

架空层配置各区域根据区域内《架空层》控制标准控制

架空层配置各区域根据区域内《架空层》控制标准控

4.1.用地面积的规定

法：尽量多框非建设用地作为配套设施的用地面积（如红线与建筑退线

B

4.2.建筑面积的规定

控制方法： 严格按照规定值设计，不得超越： 如未做具体规定，尽量利用非可售面积进行配套： 严格控制配套设施层高，尽可能做低： 在商铺中配套时首层预留楼梯，尽可能最大化利用，

4.4其他可售面积的控制

五、地下车库成本控制；

★地下车库设计常犯的10个主要错误：

★地下车库设计4个控制条件：

★地下车库设计的5个优化要点：

·停车方式优选：地面>架空>半地下室>地下室； 能做半地下车库，尽量少做或不做全地库： ·尽量不做两层车库； ·人防应集中设置 消防车道尽量少布置在地下室顶板上。

3.1减少开挖的成本和风险，最直接方法就是减少地库。优先采用地面停车和地下停车相 结合的有限人车分流模式设计，在实际使用中，能够直达住宅一层大堂的地面车行道和 车位更受业主好评。 3.2多层建筑（3层以上的洋房）底层利用不算面积的2.2m架空层至少每户可以解决两辆 停车位，不能停车的空间亦可以用来出让使用权或充当自行车库减少地下自行车配套。 3.3多层建筑利用楼间距设置半地下停车库，在绿化率能够满足的前提下，结合景观设计 ，在集中绿地中设置50辆停车规模以下的半地下小型车库。 3.4地下车库的人行出入口设计，不限于常见的直达地下电梯厅，可结合架空层的设置 就近排布能够到达架空层的地下室步行出入口，可以节省高层建筑投影下部的地下室。

车库定性指标各区域根据区域内《车库定性指标》控制标准控制

建筑施工组织设计车库定性指标各区域根据区域内《车库定性指标》控制标准控制

独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地址条件及总图布局进行经济性研 究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段 塔楼宜布置在地下室四周，尽量靠边； 核实并尽量控制人防面积，不做5级人防。

天于总体布局时控制成本的方法建议： 1、在小柱网的独立地库设计方案中考虑采用无梁楼盖加托板柱帽的结构形式，设备 管线躲避托板柱帽排布可节约空间。因此理深也会减少，水浮力减小，底板、侧壁酉 筋减少，抗浮桩减少。（避免在独立地库上方设置行车道，增加额外的板厚配筋） 2、大底盘地库中摒弃位于边角，通行不畅的区域。 3、确认退界要求（地铁控制线，退道路及水位控制线等），若退距较小，可考虑多 退让1米，满足施工需求和后期的管线预理

关于总体布局时控制成本的方法建议：

多层建筑部分尽量少做地下室，减少人防配建指标，因为多层建筑地下理深超过 米后按基底面积配建人防 通过对地下室内交通流线及设备用房等的合理布置，有效控制独立地库界与于 楼间的间距，以期达到采用简单支护解决基坑开挖的的。 在小柱网的独立地库设计方案中考虑采用无梁楼盖加托板柱帽的结构形式，设备 管线躲避托板柱帽排布可节约空间。因此埋深也会减少，水浮力减小，底板、侧 壁配筋减少，抗浮桩减少。（避免在独立地库上方设置行车道，增加额外的板厚 配筋） 大底盘地库中摒弃位于边角，通行不畅的区域 确认退界要求（地铁控制线，退道路及水位控制线等），若退距较小园林标准规范范本，可考虑多 退让1米，满足施工需求和后期的管线预理

综合当地情况控制人防面积

1.1.部分三线城市如设置5级人防地库，人防面积可以较设置6级人防减少一半。 1.2.选择人防类型时优先设置人防物资库，减少复杂的人员口部。 1.3.应避免一个区块人防总面积超出5000m，超出则需要配件人防电站，电站设