总包招标管控要点.pdf
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【策划说明】做到不漏项,不重复; 界面划分遗漏:转包干的时候需要重新定价,或者后期签证; 界面划分重复:如果划了本不属于总包的内容,总包会刻意报低价,后期扣减此部分内容,只扣减较少的金额
【策划要点】理清与主要分包单位的界面划分
园林养护管理总包与相关分包单位界面划分涉及的主要分包单位有:户内精装、公区精装、地坪单位、景观单位、外墙涂 料、土方单位
三、总包招标前置条件的策划一另
三、总包招标前置条件的策划一开办费策划
三、总包招标前置条件的策划一开办费策划
青楚影响开办费费用较大的项目的方案:2.让投标单位报价更加有依据:3.让成本部门议标更加有底气
三、总包招标前置条件的策划一开办费策划
案例背景描述:某项自,有多个地块,前期开发地块的总包在甲方的默许下,在相邻待开发地块建设临建。 因为原定计划待开发地块约2年后开发。但半年过后,公司推货节奏调整,该地块需要动工。总包以此为 由索赔20方元临建搬迁费用,且未谈妥之前不予搬般迁。最终经过多轮谈判,未予以签证,总包同意免费搬 迁,但是导致该项目土方动工延迟2个月; 经验教训总结:后期所有总包招标合同,合同中约定不充许在在建或者待建地块内搭设临建设施;
三、总包招标前置条件的策划一开办费策划
案例背景描述:某项自,临时围墙在总包进场前已经由土方单位砌筑完成,临时围墙的设置与正式围墙儿乎 重合,临时围墙拆除后,正式围墙砌筑之前,场地临时围闭需要租赁临时围挡存在一定的空档期,总包以不 在合同范围内要求签证。签证预估金额为6方元, 经验教训总结:后续地块总包招标都会把此部分费用描述计入开办费说明中,让总包报价的时候考虑到位
三、总包招标前置条件的策划
三、总包招标前置条件的策划
辅助项目不单独计费 1.措施钢筋、钢筋接头、钢板止水带等不 单独列项包含在综合单价中: 2.二次结构不计算钢筋混凝土,直接按照 彻体计算
四、总包清单编制要点 防水保温
【案例呈现17]含量指标偏差案例: 案例背景:某项目,超高层精装,模拟清单和自标成本根据历史高层精装保温含量指标计入:0.87m2/m2 转包十含量指标为1.0m2/m2,含量指标偏差约15%,导致转包十单方指标自标成本300方元,超单方指标约 15元/M2,事后经分析,原因如下: 1.避难层因素:所有超高层有两层避难层,所有避难层的两层楼面保温需要做保温,让整个项自的保温形成 个封团围合的体系。而高层没有避难层。此项因素导致含量指标0.03m2/m2 2.厨卫楼面保温:以往项自报建厨卫楼面保温没有做,原因是在进行节能计算的时候,将厨卫的吊顶与楼板之 前的空气层作为一层保温层进行计算,后来节能办经办人对于新项自的审批,把关比较严格,原做法被废弃
(案例呈现17】含量指标偏差案例:
【案例呈现17]】含量指标偏差案例: 案例背景:某项目,超高层精装,模拟清单和自标成本根据历史高层精装保温含量指标计入:0.87m2/m2: 转包十含量指标为1.0m2/m2,含量指标偏差约15%,导致转包十单方指标自标成本300方元,超单方指标约 15元/M2,事后经分析,原因如下: 1.避难层因素:所有超高层有两层避难层,所有避难层的两层楼面保温需要做保温,让整个项自的保温形成 入封团围合的体系。而高层没有避难层。此项因素导致含量指标0.03m2/m2 2.厨卫楼面保温:以往项自报建厨卫楼面保温没有做,原因是在进行节能计算的时候,将厨卫的吊顶与楼板之 前的空气层作为一层保温层进行计算:后来节能经刃人对于新项自的审批,把关比较产格,原做法被废弃 此因麦星致含量指标增加010m2/m2
【案例呈现18】内保温改外保温案例: 案例背景:某项目,原保温方式为考虑清楚,后期为精装交付,考虑热桥部分无法处理,则改为外保温,材质 由EPS,改为EPS复合板,保温方式与材质均发生了变化,有可能出现以下困难: 况一火打动:息包急体单价较低,保温变更这么大的事情,不可电方捞一笔,不墨保。保温材料报高价 如果甲方要分包,也不是不可以,则趁机要一笔较大的分包配合费; 情况二拖延筹码:双方谈判进展如果一旦陷入一定程度的僵局,对甲方不利,因为变更金额较大,不谈妥不会 施工,所以会影响项自进展;
案例呈现181内保温改外保温案例:
标准建筑做法 1.“标准建筑做法”是“模拟清单做法”和 “施工图建筑做法”的桥梁。用来避免两者 做法描述不一致导致需要重新核价; 2.不同的设计院,提出的做法不同,不会在 经济性上做太多的考虑,导致成本增加。
建筑做法清单不做拆分 例如:甩浆、界面处理,基层处理,面层 饰面尽量不要拆分。拆分过细会导致1+1 >2的情况,最终造价偏高:
1.混凝疑王墙面砌体墙面交界处的钢丝网: 2.基层凿毛,表面处理、甩浆、界面剂等
争议事项清单完善 1.清单的找坡层要注明坡度,还要注明厚度 是最小厚度还是平均厚度。 2.抹灰厚度设置一定的宽容度,现场实际抹 灰厚度会与设计厚度有所偏差
四、总包清单编制要点一
因为安装没有相应固定的含量指标,所以在编制模拟清单的时候,需要找一个类似已转包干的项目作为含量指标 的参考来进行编制。避免因为含量指标差异过大,导致转包于时候的造价指标和定标造价指标相差太大:
精装和毛坏其安装部分的含量指标要略微注意,有些精装项目,总包是按照精装点位预理到位,而且 穿线完成。如果参照,则需要对含量指标进行修正
历史争议事项在新招标项目清单中进行完善,注意避免
减少前期自有资金的支出,提开财务杠杆,在略微降低项自净利润率的同事,能够比较大的 提升自有资金的回报率,可以助力企业利用有限的资金,尽量扩大规模
商票及保理对单价的影响
现对于标杆地产大多采用保理以及商票进行支付,如果将不同付款条件给总包单位带来的财务成本融 入各子项综合单价,会导致综合单价失真,无法与不同付款条件的项目进行对标
剔除财务成本,便于价格对标
为了不同项自,不同时期的就价格能够进行对标,建议吧商票及保理产生的财务费用进行单列,不计 入建安成本。
五、提前约定规避重大索赔
备注:如果户内精装部分计入备案合同,则相应金额会更大:
五、提前约定规避重大索赔
案例呈现20】 “毛坏竣备、精装交付”还是“精装竣备,精装交付”导致大额索赔
案例背景:项目原定为“毛坏竣备,精装交付”,后因政府原因导致需要改成“精装竣备,精装交付”,导致总 包工期延长,直增加总包的精装配合费,导致总包索赔200万元以上; 案例分析:如果是毛坏竣备,精装交付:毛环坏竣备完成,分步移交给精装之后,总包就撤场了,完全不管了。如 果是精装竣备,精装交付:工期要相应延长约半年,所有临建,主要管理人员,部分机械等不能撤场,且需要对 整个场地的安全文明管理负责人,并且将精装修工程纳入竣工备案的范围。涉及费用较大。 经验教训:在长沙这个“精装,毛坏,毛坏,精装”在预售之前都不知道如何确定的情况下,很有可能出现这种 索赔。如果大概率按照“精装备”来招标,则要留一手,合同中要注明如果改毛坏,哪些费用扣除,如何扣除 如果大概率按照“毛坏竣备”来招标,同样要留一手,合同中要注明如果改精装,哪些费用要增加,增加多少;
五、提前约定规避重大索赔
六、最低价,价格真的低么
六、最低价,价格真的低么
六、最低价,价格真的低么
经过招标和约谈,最低价总价符合目标成本要求,且对方表示不愿意再降价,这个时候的最低价一定是合理 价么? 我们要对价格和指标有自已的把控思路,而不是单单以投标最低价,且对方不愿意再降价就认为是合理价; 如果存在以下情况,有可能导致最低价仍然偏高: A.长期只有几家单位投标,没有引入新的竞争单位 B.入围投标的几家单位,以前大部分都是做利润相对较高的活儿 C.入围单位的数量太小,竞争程度不够。 D.当你找他洽商的时候,他基本就已经知道他是最低价了,如果你没有清新的价格评判思路,他也就象征性 降一点而已。
经过招标和约谈,最低价总价符合目标成本要求,且对方表示不愿意再降价,这个时候的最低价一定是合理 价么? 我们要对价格和指标有自已的把控思路,而不是单单以投标最低价,且对方不愿意再降价就认为是合理价; 如果存在以下情况,有可能导致最低价仍然偏高: A.长期只有几家单位投标,没有引入新的竞争单位 B.入围投标的几家单位,以前大部分都是做利润相对较高的活儿。 C.入围单位的数量太小,竞争程度不够。 D.当你找他洽商的时候,他基本就已经知道他是最低价了,如果你没有清新的价格评判思路,他也就象征性 降一点而已。
六、最低价,价格真的低么
六、最低价,价格真的低么
指标口径:总包土建部分,含钢筋,混泥土,模板,砌体,抹灰,粗装修,屋面,建筑杂项,开办费及协调服务要 分摊,但不含防水和保温
六、最低价,价格真的低么
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六、最低价,价格真的低么
协调服务费单方在:20元/m左右,占比在1.5%左右。
备注:如果你是模拟清单招标: 1、如果总包单位认为你含量指标偏低,那么他会倾向于将开办费水平和协调服务费水平调低,实体工程费 用调高,转包干或者结算金额会更高,他利润会更高。 2、如果忌包单位认为你含量指标偏高,那么他会倾向于将开刃费水平和协调服务费水平调高,实体工程费 用调低,后期发生大额变更,他就会说,实体工程综合单价太低,明显做不出来,拒绝施工。 数据来源:某公司内部近期多个总包的定标价格水平,价格数据有时效性,最主要掌握定价思路,不可直接随意套用
六、最低价,价格真的低么
数据来源:某公司内部近期多个总包的定标价格水平,价格数据有时效性,最主要掌握定价思路,不可直接随意套用
六、最低价,价格真的低么
数据来源:某公司内部近期多个总包的定标价格水平,价格数据有时效性,最主要掌握定价思路,不可直接随意套用
六、最低价,价格真的低么
六、最低价,价格真的低么
数据来源:某公司内部近期多个总包的定标价格水平,价格数据有时效性施工组织设计,最主要掌握定价思路,不可直接随意套用
六、最低价,价格真的低么
六、最低价,价格真的低么
数据来源:某公司内部近期多个总包的定标价格水平,价格数据有时效性,最主要掌握定价思路,不可直接随意套用
六、最低价,价格真的低么
1.公司与钢铁贸易供方建立联系、提供报价; 2.我的钢铁网报价,开标前一个月均值:
管件标准1.与合同内约定品牌搅拌站要求提供书面报价 2.要求在建总包提供混凝土月结书面报价; 3.对合同外品牌搅拌站定期进行询价;
1.与合同内约定品牌体厂家要求提供书面报价 2.要求在建总包提供书面盖章合同价格; ·3.定期合同外品牌砌体厂家进行询价:
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