前期策划与设计周期指标

>房地产设计管理程序优化

>主要设计阶段与周期

口 投资开发部：方案设计报批批复意见书 建设工程规划许可证 基础施工许可证。 口 营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。 设计部：编制方案设计任务书一一规划设计方案评审（含单体设计方 ■ 案）一一景观方案评审一一初步设计成果评审（含基坑支护设计图） 一建筑施工图评审（含基础设计图）一正式施工图评审。 工程部：地质初堪一一地质详堪一一土方开挖及边坡支护一一基础施 口 工。 口 财务部：方案版投资收益（三个指标）。 口 成本部：方案版成本、施工图预算（根据设计部提供的规划要点进行信 算）。

园林造价一。房地产项目的整体开发流程 二。土地获取节点计划与控制 三：自定位决策节点计划与控制 四：产品设计节点计划与控制 五：项三报建节点计划与控制 七：施工建设节点计划与控制 八：推厂销售节点计划与控制 九：入伙交付节点计划与控制

>加快项目报批报建进程

内部控制：设计图纸的图纸质量、出图时间、图纸变更（ 报建图纸的变更）； 现场配合：项自现场现状、项自现场接待； 外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、 城管、质检站、消防等各类工作协调； 合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要 是现场）、 合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作 方的资源配合（尤其是专业部门）。

施工建设阶段控制关键要点

>工程建设的相关知识

工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备； 口 整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线； 口 建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等； 口 项目施工周期（合理进度）： 一多层及低密度：9一12个月； 一小高层：1年半； 一高层建筑：2年到2年半。 施工组织次序： 口 一基础部分一→主体工程一→外墙装饰及安装一→园区管线→景观施工一竣工 验收。

>项目进程设计与实施

房地产项自升发进程计划与实施，是为了在计划时间内完 成房地产开发任务，回收资金，达到投资收益的日标。项 自进程计划的实施受多方面因素干扰： 一工程施工因素 ，房地产政策因素 ，市场环境因素 开发商资金因素 当地政府规划与关系因素 一外部干扰因素 一其它不可抗力因素

V 房地产开发前期工作的质量管理

房地产开发设计质量 （功能质量 管理

建立了基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础； 但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前， 一 根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量（ 功能质量）的有效管理： 一1、规划设计阶段质量管理 一2、施工图设计阶段质量管理

V 房地产开发施工质量 量（工程质量）管理

施工是升发项自形成实体的过程，也是决定最终产品质量 的关键阶段。 一工程项目施工涉及面厂，是一个极其复杂的过程，影响回质量的因素 很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、 机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故， 工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆 卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程 顶目施工过程中的质量控制，就显得极其重要

工程规范V 房地产开发施工质量 （工程质量）管理

制定适当的质量目标，因为质量自标常与项目进度控制、成本控制 处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。 自标过低，会对项自带来伤害，失去市场竞争力：过高会造成投入 成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项的一致成本，减少非 一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。 一强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系 ，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执 行力！

房地产开发施工质量 （工程质量）管理

>项目工程阶段成本目标确立与管理

口项目实施阶段成本管理

口 投资升发部：面积预测报告 取得预售许可证。 营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。 口 口 设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标 准）。 工程部：施工进度达到预售条件（产品类型不同、城市不 同，情况有异） 成本部：项目动态成本（成本月报）。 口 口 采购部：分包工程及材料设备采购 关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘

口 投资开发部：面积实测报告 竣工验收备案。 口 营销部：持续销售 售整/入伙两书（住宅使用说明书 任宅质量保证书）。 口 设计部：竣工图确认 工程部：组织各专项验收一一竣工验收（毛坏）一一组织 整改一一移交物业。（精装修一般都是毛坏入伙后，委托 开发商装修试验、检测与鉴定，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标 准？