南昌市建筑工程建筑面积、容积率、

为止确弓引导城乡规划管理，规范规划管理中建设工程的建筑面积 容积率、建筑密度计算方法，现依照现行《建筑工程建筑面积计算规 范》，结合本市实践，对原《南昌市建筑工程建筑面积、容积率、建 筑密度计算规则（2017修订）》进行修订： 第一条各项建设工程设计应符合国家和本币的相关建筑设计规 范和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。 第二条建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范 建筑面积计算方法，如实报送审批材料。 第三条以下情形按现行《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑 面积并计入容积率。 （一）地上建筑物（含建筑物顶部的楼梯间、电梯机房，及有围 护结构的底层车库、杂物间等）结构层高在2.2米及以上的，按全面 积计入容积率；结构层高在2.2米以下的，按1/2面积计入容积率。 （二）在室外地坪以上部分的高度超过1.5米的集中地下室，其 建筑面积计入容积率。场地地坪标高不一致时，室外地坪以周边城币 道路标高加上0.3米计算（周边城市道路标高不一致，以低的城市道 路标高为标准，高差大于3米以上的除外）。 （三）设在底层临街商业的后半部分架空层及底层之外其他楼层 的架空层，其面积应当计入容积率。 （四）超高层建筑避难层中的非避难空间（如楼梯间、电梯井 其它功能性用房等）面积应当计入容积率。

（五）商业、办公、旅馆等公共建筑项自的地下室除停车及设备 用房以外的其它功能性用房面积应当计入容积率。 （六）公共建筑宜在南向设置门厅，北向门厅应设门斗或其他防 寒设施，门斗面积应当计入容积率。 第四条以下情形按现行《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑 面积但不计入容积率 （一）建筑物的外墙外保温层。 （二）主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的 用于停车及设备用房的地下室。 （三）住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的 用于储藏功能的住宅地下室或平地下室。 （四）结构层高不超过4.5米、通透的、无围护结构的五层（含 五层）以上住宅、中小学等公益性建筑的底部架空层； 临江、临湖的住宅底部架空层结构层高，经规划管理部门认可， 可适当提高。 （五）结构层高小于2.2米的结构（设备管道）转换层。 （六）超高层建筑避难层中的避难空间。 （七）出挑宽度大于2.1米的公共建筑悬挑雨篷；出挑宽度大于 2.1米、高度大于6米的公共建筑有柱雨篷。 （八）地下室的通风井和有顶盖的采光天井。 第五条建筑结构层高计算标准 （一）普通住宅建筑标准层结构层高最低不小于2.9米，但最高 不大于3.2米；当结构层高大于3.2米时，不论层内是否有隔层，按

该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，并计入容积率，k=h一3（h 为建筑结构层高）。 （二）套型建筑面积大于144平方米的住宅建筑标准层结构层高 最高不大于3.6米；当结构层高大于3.6米时，不论层内是否有隔层 按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，并计入容积率，k=h3（1 为建筑结构层高）。 （三）住宅允许客厅挑空，挑空高度不大于4.5米，且挑空面积 不大于其底层套内建筑面积（含阳台）20%；当挑空高度大于4.5米时 不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，并 计入容积率，k=h：3（h为建筑结构层高）。 （四）与住宅户内连通且为储藏功能的地下室或半地下室，其结 构层高最高不大于3.2米。当结构层高大于3.2米时，不论层内是否 有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，并计入容积率， K=h3（h为建筑结构层高）。 （五）办公、宾馆（高档酒店、宾馆除外）建筑标准层结构层高 最低不小于3.2米，但最高不大于4.2米；当办公建筑标准层结构层 高大于4.2米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍 计算建筑面积，并计入容积率，K=h：3.2（h为建筑结构层高）。门 厅、大堂、中厅、内廊、采光厅、会议室等不列入超层高控制范围。 （六）单层单间面积小于300平方米或分隔成小间的沿街商业（含 商业街）建筑结构层高不大于4.5米；当建筑结构层高大于4.5米时 不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，并 计入容积率，K=h一3.2（h为建筑结构层高）。兼作售楼使用的商业 用房的结构层高不应超过9米，建筑面积最大不超过300平方米。

（七）单层单间面积大于300平方米小于1000平方米的沿街商业 （含商业街）建筑结构层高不大于4.8米；当建筑结构层高大于4.8 米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面 积，并计入容积率，K=h3.2（h为建筑结构层高）。 （八）单层单间面积大于1000平米的商业建筑结构层高不宜超返 6米，且不得分割；当建筑结构层高大于6米时，不论层内是否有隔 层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，并计入容积率， K=h：3.6（h为建筑结构层高）。临街分割成小间的商业部分按本条 第六款标准计算建筑面积。 （九）电影院、剧场、体育馆、展览馆、大型商业综合体等公共 建筑结构层高可按功能要求适当加高。 第六条以下情形按现行《建筑工程建筑面积计算规范》计算建 筑面积，部分计入建筑密度。 （一）无顶盖且无围护结构的室外楼梯，按水平投影面积的一半 计入建筑密度。 （二）高于室外地坪4米以上住宅的有柱雨篷，按柱外边围合面 积的一半计入建筑密度。 （三）临城市道路骑楼按柱外边围合面积的一半计入建筑密度。 （四）10米以下满足消防车通行的公共建筑有柱雨棚、架空走廊 按水平投影面积一半计入建筑密度。 （五）地下车库出入口坡道不论有无顶盖，均按坡道水平投影面 积的一半计入建筑密度。若设置顶盖应尽可能低矮，为轻巧的玻璃或 结合绿化设置。 （六）有顶盖的采光井按水平投影面积的一半计入建筑密度。

（七）二层出挑建筑按水平投影面积的一半计入建筑密度。 第七条以下情形不计入建筑密度 （一）高于室外地坪10米以上公共建筑的有柱雨棚、公共架空走 郎不计入建筑密度。 （二）高于室外地坪4米以上的悬挑阳台（不论凹凸）、平台、 走廊等，不计入建筑密度。 （三）高于室外地坪十米以上的建筑出挑部位不计入建筑密度。 （四）无柱雨篷不计入建筑密度。 第八条其它 （一）住宅阳台按现行《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑 面积并按水平投影面积的一平（即原规范）计入容积率。 （1）南向或东西向主阳台最大进深不得大于1.8米，北向或东西 句次阳台最大进深不得大于1.2米，超出此规定的部分按全面积计算 建筑面积并计入容积率。 （2）住宅各类阳台水平投影面积之和不得大于套内建筑面积（含 阳台水平投影面积）的12%（超高层住宅控制在20%）。 （3）住宅不应设置高度为两层或两层以上的阳台。 （4）北向外廊、北向阳台及临江、临湖、临城市主要干道的阳台 应统一封闭（利用外廊和内天井通风的外廊除外）。 （5）与阳台、外廊相接的附属构件，如有围护设施或外挑宽大于 0.6米的，均视为阳台、外廊；其面积计算方法同阳台、外廊。 （二）坡屋顶（闷顶）按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建 筑面积。坡屋顶（顶）起坡高度为零、坡度不大于30°的坡顶建筑 不计入容积率：起坡高度不大于0.6米、坡度不大于45°结构净高在

2.1来及以上的部位应按全面积计入容积率，坡（闷员）局部造型 坡度大于45°的部分面积不大于屋顶面积的1/6：超过此规定的坡屋 顶（闷顶）均应计入容积率。 （三）七层及以下的住宅建筑不得设置露台，如因丰富建筑立面 需要，可在顶部两层退台并设置斜坡处理，坡度不应小于20。，且不 大于30°，每层斜坡的水平投影面积不得大于该层建筑面积的5%。 （四）八层及以上的住宅建筑在满足以下情形后可在顶部三层设 置露台。 （1）每户应在主要朝向设置功能性阳台，且露台不得设置在北侧。 （2）同一层两户的露台不得相设置，且露台不得紧邻阳台设置。 （3）上下层相应位置不得设置层层退让的露台，复式住宅不得在首 层设置露台。 （4）露台的围护设施不得少于连续两面临空，且不得设置与之相连 的附属构件（含花池、空调板等）。 （5）每户露台的水平投影面积之和不得大于该户套内面积的5%， 且单个露台的水平投影面积不得超过5平方米。 （6）南向露台的最大进深不得大于2米，东西向露台的最大进深不 得大于1.5米。 （五）屋顶造型设计应通透并考虑结构经济合理性，避免搭建； 居住建筑女儿墙的高度应小于2.2米，因造型需要可通过装饰构架进 行局部加高；公共建筑的屋顶装饰构架不应超过10米。女儿墙、装饰 构架的高度均按其最高点至屋面板标高计算。 （六）多、低层地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的 通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至建筑外墙面的最大垂直距

离）不应超过1.8米（含1.8米），超过1.8米的，采光井地坪标高视作 该建筑的室外地坪标高。下沉庭院及采光井的面积之和不得大于地下 室（除停车部分）建筑面积的30%：采光井的外墙周长之和不得大于 地下室（停车部分除外）的外边周长的30%。 （七）凸窗突出外墙的距离不大于0.7米、结构净高小于2.1米， 窗台高度不小于0.45米且宽度不大于该开间的70%面宽的海绵城市标准规范范本，可不计算 建筑面积、不计入容积率；否则按该凸窗维护结构外围水平面积一半 计算建筑面积并计入容积率。 （1）凸窗结构剪力墙及结构柱不得突出外墙。 （2）凸窗下部的楼板不得凸出外墙、不得用实体墙围合； （3）凸窗下部不宜放置空调。 （4）转角凸窗长边洞口与短边洞口之和不得大于该房间的开间尺 寸。 （八）设备平台板不得与户内及阳台连通，宜集中设置且不得位 于建筑主体结构内，应用格栅围合。住宅设备平台板每层水平投影面 积之和不超过该层总建筑面积的3%且最大不超过5平方米的，按设备 平台板水平投影面积的一半计算建筑面积但不计入容积率。 （九）建筑平面设计应考虑结构经济合理性，建筑凹口处一般不 应拉梁，因结构需要确需拉梁的，应经设计单位结构专业认定，并提 供图纸依据（加盖注册结构师章）。 （十）一梯三户（含三户）以上的住宅建筑需要设置天井时，应 保证至少有两户以上的功能房间朝天井开窗，并做好防火措施，且不 得封板拉梁。

第九条本规则所称总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多 栋建筑物地面以上及以下各层建筑面积之和。 第十条本规则所称结构（设备管道）转换层是指建筑物某楼层 的上部与下部因平面使用功能不同，采用不同的结构（设备管道）类 型，并通过该楼层进行结构（设备管道）转换，称该楼层为结构（设 备管道）转换层。 第十一条本规则所称避难层（间）是指建筑内用于人员暂时躲 避火灾及其烟气危害的楼层（房间）。 第十二条本规则中涉及超高层建筑的相关规定按《南昌市超高层 建筑技术管理规定（试行）》执行。 第十三条本规则自2019年4月1日施行，原《南昌市建筑工程 建筑面积、容积率、建筑密度计算规则》同时废止。

第八条（一）（4）：南昌属于夏热冬冷地区，因冬李寒冷，风雨 较多，北向外廊作为住户日常必经的主要通道，应做成封闭外廊。非 两侧临空的外廊需按围护结构外围水平面积计算建筑面积并计入计容 面积。北向阳台及临江、临湖、临城市主要干道的阳台，在建筑方案 平面中需标明“采用同一色彩、同一材质后期进行统一封闭”，其面 积计算方法同其他非封闭阳台。 现住宅高层户型中两侧临空（其中一侧为天井）的北向外廊较为 常见，但因防火要求需设为开敲式外廊，不能完全封闭；考虑住户使 用的舒适性及安全性，宜避免此类外廊的户型设计。 第八条（一）（5）：现住宅高层户型中天井的设置造成结构板开 洞率过大，平面通过加宽外廊结构板以满足结构受力要求；考虑到此 类开敲式外廊为公共部分，当加宽的结构板小于0.6米时，可不另计 建筑面积。详见“附属构件计算面积图示”。 第八条（二）：为丰富外立面造型，可设置坡屋顶或顶，但需 按起坡高度、坡度及净高高度的不同情况进行面积的计算，详见“坡 屋面及闷顶计算面积图示”。 第八条（五）：居住及公共建筑的屋顶造型设计应结合平面功能 进行合理设计，可利用通透的屋顶装饰构架进行局部加高，不应利用 女儿墙进行加高，不应设置需设结构梁以保证安全的超高屋顶构架。 公共建筑应合理设计屋顶构架高度与建筑主体高度的比例。 第八条（八）：住宅设备平台板用于集中放置中央空调室外机、 热水机组等。住宅设备未集中放置而利用空调室外机搁板放置部分 设备的，每增设二处空调室外机搁板将对设备平台板面积3%及5平方

的限值进行相应核减。外挑宽度小于0.6米的空调室外机搁板可不 计算建筑面积。与阳台毗邻设置的设备平台板，应视为与阳台相接 可附属构件，按第八条．（一）．（5）点进行面积计算。

6：外廊附属构件底板外挑宽>0.6米