第一条（目的） 为进一步深化规划和土地资源管理改革，全力推进土地资源 高质量利用，合理利用土地资源，保障高质量发展，促进高品质 生活，推进高水平治理，实现城市健康可持续发展，制定本实施 细则。 第二条（指导思想） 围绕持续提升城市能级和核心竞争力的发展自标，贯彻实施 “上海2035”总体规划，以容积率差别化管理和土地复合利用为 抓手，统筹人口、用地和空间关系，提高土地利用效率，优化用 地布局结构，提升空间环境品质，促进我市土地资源高质量利用。 第三条（基本原则） 坚持规划引领科学统筹。科学合理制定规划，落实“上海 2035”总体规划确定的人口规模、建设用地、生态环境、城市安 全四条底线管控要求。通过各层次规划制定，明确开发强度控制

要求，针对不同地区、不同用地性质，分层分级分类实施差别化 管理。 强化集约高效利用土地。在规划建设用地和人口规模控制目 标不突破的前提下，优质、集约、高效利用土地资源，满足一定 时期内经济、社会和环境发展的需要，实现城市经济繁荣、社会 和谐、生态宜居。 营造高品质城市空间。将提高土地开发强度与解决城市发展 短板、提升城市空间品质相挂钩，以强度换空间、以空间促品质 提高开发强度后腾挪出的土地优先用于增加公共绿地、公共空 间、服务设施等，形成疏密有致的城市空间格局。 加强轨道交通导向的土地利用。倡导以公共交通为导向的城 市空间发展模式，围绕轨道交通站点集聚城市功能，适度提高站 点周边土地开发强度，地上地下整体开发，打造紧集约、运行 高效的城市格局。 推动土地复合利用实施建设。强化规划统筹地位，完善规范 示准、优化审批制度、创新实施机制，探索土地集约、资源共享、 力能复合、服务便捷的空间利用新模式。 第四条（基本概念） 开发强度及容积率是城乡规划管理的核心内容，反映土地利 集约化水平。针对不同的范围和规模，开发强度的管理落实在 同的指标上。

第二章规划开发强度管控 第六条（开发强度管控体系） 落实“上海2035”的总体目标，围绕人口、用地、空间的 总体管控要求，按照“总体规划一单元规划一详细规划”的空间规

划体系，通过三个层次规划编制逐层落实开发强度管理要求。 总体规划层面，明确常住人口、建设用地规模等底线管控要 求，统筹考虑开发容量总规模，确定空间布局结构。 单元规划层面，依据总体规划，对常住人口、建设用地规模 进行分解落实，明确单元开发容量总规模；综合考虑交通服务水 平、公共中心体系、历史风貌保护、生态环境、安全控制等因素 划定强度分区，明确各街坊的开发容量管控要求。 详细规划层面，依据单元规划确定的开发容量，结合地块建 设条件的具体差异，通过城市设计，确定地块容积率指标。 为促进风貌保护，保障公益性、底线型设施和公园绿地实施 落地，在单元经营性设施开发容量上限规模不突破的前提下，允 许开发规模在单元内进行腾挪转移，鼓励开发规模向轨道交通站 点及周边街坊转移。 第七条（分区分类引导） 根据主城区、郊区新城、新市镇差异化发展目标，综合考虑 力能布局、交通条件、环境影响等因素，以及各区域的特定条件， 形成主城区、新城、新市镇开发强度梯度递减的空间格局，围绕 成市中心、副中心实现集聚发展。 主城区作为全球城市核心功能的主要承载区，坚持“双增双 成”、总量控制，着力提升城市能级和品质，增加公共空间和公 #绿地。

新城体现综合性节点城市功能，强调紧凑布局、集约高效发 展，总体以中等强度开发为主。加快郊区城市副中心建设，依托 轨道交通站点进一步加强集聚，提升城市活力和服务水平。 新市镇突出统筹镇区、集镇和周边乡村的作用，总体以中 低开发强度为主，注重塑造空间形态特色，打造宜居环境。 第八条（主城区） 主城区强度区分为五个等级。中心城重点推进城市有机更 新，着力优化用地结构，着重增加公共空间和公共绿地，强度区 原则上以IV、V级为主；主城片区重点加快产业转型和空间调整 打造新的副中心，适当增加就业岗位，促进产城融合，强度区原 则上以I、IV级为主。城市主中心、副中心和轨道交通站点60 米服务范围内可采用所在强度区的特定强度

主城区开发强度指标表

第九条（新城） 新城的强度区分为五个等级，强度区原则上以II、IV级为主。 郊区城市副中心地区及轨道交通站点600米服务范围内可采用所 在强度区的特定强度

第十条（新市镇） 新市镇的强度区分为三个等级。核心镇和中心镇强化对区域 带动能力，提升综合服务和特色产业功能，强度区原则上以II、 I级为主。一般镇强化对乡村地区的统筹作用，突出现代农业、 生态保护等功能，注重塑造乡村风貌特色，强度区原则上以I、 I级为主。轨道交通站点600米服务范围内可采用所在强度区的 特定强度。

第十一条（重点地区） 重点地区包括公共活动中心区、历史风貌地区、重要滨水区 与风景区、交通枢纽地区以及其它对城市空间影响较大的区域。 重点地区作为引领城市发展、提升城市能级的关键区域，规 刘建设应坚持高目标定位、高标准要求、高效率用地、高品质环 境的导向，在单元规划中明确特殊开发强度控制要求。 对于市政府确定的发展重点区域和产业转型区域，如“一江 一河”滨水区、自贸区新片区、张江科学城、吴淞创新城、南大 地区等等重点地区，根据发展目标，加强城市设计、交通影响分 析等研究，“以设计定高度、以高度定强度”，通过土地高强度利 用满足经济发展空间需求。实施高强度开发的区域应有高密度路 网和多轨道交通站点支撑。 对于历史风貌地区、淀山湖风景区、余山旅游度假区等，应 严格控制建筑高度和开发强度，保护整体风貌和环境景观。对于 黄浦江、苏州河等全市重要滨水地区，第一层面应严格控制建筑

高度镀铬标准，合理确定开发强度，保证重要视线通廊

点集聚，实现土地效率的最大化， 鼓励轨道交通服务能力提高的建成区围绕轨道交通站点整 本更新。结合站点综合设置公共服务设施和多种交通换乘系统， 勾建立体化、成网络的慢行系统和公共开放空间体系，营造便捷 氏碳的生活方式。 第十五条（风貌旧改地块） 风貌旧改地块在满足风貌保护的前提下，兼顾经济平衡因 素，经城市设计研究，允许规划开发规模进行转移，优先转移至 轨道交通站点600米范围内及公共服务设施配套完善的区域。 有风貌保护要求的地块，严格落实相关保护要求，控制建筑 高度，延续历史文脉，通过功能产品策划，提升历史建筑价值； 无风貌保护要求的地块，经城市设计研究，在基地及周边条件允 许的情况下，最大程度承接转移建筑规模，集约利用土地，合理 确定开发规模和建筑高度。涉及风貌旧改的住宅容积率可以达到 2.5以上。 第十六条（产业用地） 提高产业用地利用效率，提升单位面积土地产出水平，符合 高质量发展标准的产业用地，经产业和规划评估，在明确全生命 周期管理要求的前提下，可根据实际功能需求确定容积率指标 结合产业基地、产业社区控详规划编制，整体评估地区交通 和市政基础设施承载力，提高产业用地容积率，挖掘发展空间潜 力。

工业用地容积率一般不低于2.0，使用特殊工艺的工业用 容积率可根据实际情况确定；研发总部类用地可按功能需求，参 照同地区的商业及办公用地确定容积率。通用类研发用地容积率 不低于3.0，用地布局宜相对集中；标准厂房类工业用地容积率 不低于2.0。 提高产业用地混合比例，适应市场变化和项目需求。单一用 途产业用地内，可建工业研发和生活配套设施的地上建筑面积可 提高至产业地块地上总建筑面积的30%，其中用于配套零售、餐 饮、宿舍等功能不超过15%。 第十七条（建筑面积奖励） 鼓励物业权利人开展城市更新建设活动。依据规划增加公共 开放空间和公共服务设施的，可按照《上海市城市更新规划土地 实施细则》的规定获得建筑面积奖励。 鼓励保护保留历史建筑。在实施过程中，经认定为确需保护 呆留的新增历史建筑，可按照《关于落实<关于深化城市有机更 新促进历史风貌保护工作的若干意见》的规划土地管理实施细 则》的规定获得建筑面积奖励

第四草具他 第十八条（施行日期） 本实施细则自印发之日起施行，沪规土资详【2018】690号 文同时废止