江西省住宅工程开裂、渗漏等质量常见问题防治技术指南（赣建城镇[2021]39号 江西省住房和城乡建设厅2021年11月26日）

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1 总 则
1. 1 为进一步加强全省住宅工程质量常见问题防治工作，依据相
关法律、法规、技术标准规范的有关规定，制定本技术指南。
1. 2 本指南适用于新建住宅工程开裂、渗漏等质量常见问题防治
相关工作。改建、扩建住宅工程，以及其他房屋建筑工程可参照
执行。
1. 3 住宅工程开裂、渗漏等质量常见问题是指各类影响住宅使用
功能和外形观感的常见性质量问题。
1. 4 本指南执行过程中，尚应符合国家现行有关标准、规范的规
定。
2 基本规定
2. 1 严禁建设单位借优化设计之名，取消有利于防治开裂、渗漏
等质量常见问题的基本构造措施。
2. 2 地下室顶板、楼层板应谨慎选择使用“无梁楼盖（板）”结
构形式。
2. 3 地下室的抗浮设计应充分考虑地下水位和地表滞水的影响，
应明确地下室抗浮设计时的抗浮设计水位。应增设地下水位永久
观测井。
2. 4 地下室的混凝土外墙（水平方向）及顶底板配筋设计应遵循
“小直径密间距”原则。
2. 5 为预防外墙脱落风险，应谨慎选择砂浆类保温材料外墙外保
温系统、发泡水泥板外墙外保温系统及岩棉材料的外保温系统。
2. 6 为预防外墙面渗漏，宜设计外墙整体防水层。
2. 7 桩基础应进行承载力和桩身完整性检验，抽验数量和承载力
要求应符合设计及规范要求。
2. 8 地基验槽应由勘察、设计、监理、施工、建设等五方相关技
术人员共同参加，按照设计和规范要求进行基槽验收。
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计。 6.15砌体严禁于砖上墙。砌筑外墙灰缝必须饱满，采用水泥砂 浆砌筑时，应随砌同步原浆双面勾缝，保证砂浆与砌体粘结牢固 密实，防正止灰缝开裂；竖缝严禁两头挂灰的假缝；采用专用胶泥 坳筑时，严禁只在砌块周边挂灰。 6.16外保温浆料系统应设置抗裂分隔缝。水平分格缝应按楼层 设置在窗台或窗眉处，竖向分格缝应结合外立面线条设置， 6.17耐碱网格布在外窗周边应翻边敷设。耐碱网格布不得在立 面转角或线条的阴阳角等位置进行断开或搭接，搭接长度不少于 10cm。 7外窗以及周边 7.1外窗安装前必须上下、水平弹通线定位。窗框的后塞缝间隙 应不大于3cm，否则应挂网粉刷，修整窗洞。 7.2窗边墙应设置混凝土预制块作为紧固件，距洞口底部、顶部 15cm~20cm的位置各设置一块，中间间距不大于50cm设置一块 门窗洞口两侧对称设置。混凝土预制块强度应不低于C20，厚度 同墙厚，高度应与砌块（空心砖）同高，长度不小于100mm。 7.3窗台必须设置细石钢筋混凝土压，上部配3根8钢筋 厚度不小于80mm宽度同墙厚每边深人墙体e200mm不足200mm 的通长设置），混凝标号不低于C20，向外设不小于5%的坡度。 7.4窗框与窗台之间宜用聚氨酯发泡剂等伸缩性能较好的闭孔

弹线材料进行填塞，发泡剂施打必须连续、饱满，施打完成后应 静待15min，溢出窗框外的发泡剂应在其固化前压入缝隙中，凹 入缝隙5mm~8mm。严禁在聚氨酯发泡剂固化后用刀片切割，导致 外膜受损。 7.5外墙打底粉刷完成后，窗框外侧周边应涂刮防水涂料两道 第二道应在第一道十燥后进行（一般24小时后） 7.6外窗合的装饰面层应有向外不小于5%的坡度且应低于内窗 台，压窗框3mm~5mm。外侧阴角应留设深6mm~8mm打胶槽；窗 外口应做鹰嘴和滴水槽。 7.7外飘窗上、下飘板应整体向外1%～2%结构找坡，不得反坡。 上飘板下部、下飘板上部宜在外侧预留10mm~20mm止水企口槽 上板外露时应在结构层上设置防水层，可选用聚合物防水砂浆 或防水卷材，装饰面层应向外3%～5%建筑找坡。 7.8密封胶应选用粘结性和相容性良好的耐候硅酮胶。注胶应密 实，胶缝宽度均匀。 7.9外装饰系统完工后，应进行淋水试验，试验前应关闭窗户， 封闭各种预留洞口。淋水试验时间不应少于30min。 8卫生间 8.1下沉式卫生间下沉深度应不小于30cm。 8.2下沉式卫生间应设置两道防水：第一道位于钢筋混凝土楼板 之上，第二道位于卫生间回填找平层之上。

8.3当卫生间采用蒸压加气混凝士砌块等轻质隔墙时，宜做全高 防水。 8.4下沉式卫生间应做二次排水，用于排出渗入回填料中的水。 8.5卫生间四周沿墙体应做混凝土反坎，高度不小于20cm，宽度 同墙厚且不应小于10cm。 8.6穿卫生间的套管应采用刚性防水套管，理设准确。 8.7防水涂料在大面积施工前，先在阴阳角、管根、地漏、排水 口等部位施做附加层。 8.8防水涂料多遍施工时，前后两遍的涂刷方向应相互垂直，涂 层厚度均习；在前一遍涂层实十后，再涂刷下一遍涂料。施工时 宜先涂刷立面，后涂刷平面。 8.9防水层在卫生间洞口处应水平向外延展不小于50cm洞口 两侧向外延展不小于20cm。 8.10在防水层施工完成后，必须进行闭水试验，蓄水高度不低 于20mm，蓄水时间不少于24h。

9.1屋面坡度和屋面防水等级应严格按设计要求施工。 9.2大沟宽度不宜小于30cm，开应满足雨水斗安装要求，坡度应 符合设计要求且不宜小于0.3%，在落水口处应加大坡度。 9.3屋面施工时应严格检查楼板钢筋保护层厚度和转角辐射筋 的位置、数量。混凝土初凝后终凝前，应分别对混凝土表面进行

两次以上抹压处理，终凝后应立即进行覆盖保湿养护。混 筑时严禁出现板面冷缝。

两次以上抹压处理，终凝后应立即进行覆盖保湿养护。混凝土浇 筑时严禁出现板面冷缝 9.4穿屋面的套管应采用刚性防水套管，理设准确。 9.5烟道出屋面板预留洞口应施作混凝土翻边，且应与屋面板混 凝士同时浇筑，翻边宽度不应小于12cm，高度应高出屋面完成面 25cm以上。 9.6防水施工前，基层转角处、交接处应用水泥砂浆做成圆角或 钝角。 9.7天沟、檐口、出屋面管道、女儿墙根部、阴阳角等处，应先 做防水附加层后，再进行大面防水施工。 9.8女儿墙高度大于80cm时，应预留凹槽，凹槽高度应大于屋 面完成面25cm，卷材端部应裁齐压入预留凹槽内，用金属压条钉 牢后用水泥砂浆或密封材料将凹槽嵌填严实。女儿墙高度低于 80cm时卷材端头直接铺贴到女儿墙顶面再做钢筋混凝土压顶 女儿墙顶部应设向内不小于3%的坡度。 9.9出屋面结构构造、设备底座等泛水做法均应预留凹槽，同女 儿墙做法。出屋面管道根部应做防水台，高度不小于25cm。 9，10屋面檐沟应由沟底翻上至沟外帮，用水泥钉固定，密封材 料封口。天沟、檐沟与屋面交接处增设附加层，附加层应空铺 宽度不小于20cm；檐沟下部做成鹰嘴和滴水线。 9.11防水层和面层施工完毕后，必须进行淋水试验，时间不应

9.11防水层和面层施工完毕后硬度标准，必须进行淋水试验

少于30min；有蓄水条件的屋面，应做蓄水试验，时间不应少于 24h。 9.12屋面细石混凝土保护层的分隔缝间距不应大于4m。 9.13屋面施工完成后不得随意开洞或增设其它构筑物，以防破 坏防水层。

2021 年11月26 日印发