重庆市城市更新技术导则(技术版)（重庆市住房和城乡建设委员会2022）

1加强城镇老旧小区（街区）改造，优先对市政设施、公共服务设施等进 行改造提升，完善街区功能，建设完整社区。 2优化城市产业结构，重点盘活老旧厂区、老旧商业区等存量资源，推 动产业升级。 3实施城市生态修复，重点对山水林田湖草沙等资源进行保护。 4强化历史文化保护，注重特色风貌与现代风格的融合，推动优秀传统 文化融人生产生活。 5推进新型城市基础设施建设，综合统筹地上地下空间利用，推动智慧 应用。 6加强绿色低碳理念的落实，推动绿色出行、绿色学校、绿色社区、绿色 商场、绿色建筑的建设，促进城市绿色发展。 7加强海绵城市、韧性城市建设，提高城市防灾减灾能力。

1保护修 对于建设情况较好、公共服务配套设施较齐全或具有历史文化保护价值 的建筑物，以延续文脉、消除安全隐患、完善使用功能为目标，在不改变建筑 主体结构、建筑整体风貌和重要饰面材料的前提下，对建筑及建筑所在区域 的市政基础设施、公共服务配套设施、公共空间等进行保护、修、整治，更新 前后建筑规模不变。 2改造提升 对于具备改造条件的建筑物，在不拆除主体建筑的前提下，对现有建筑 进行局部改造，通过少量增加用地或建筑规模等方式提升完善建筑使用功

能；对于老旧的市政设施和脏乱差、品质低的城市环境及公共空间，通过整改 整治，促进人居环境的改善提升。 3拆旧建新 对于存在严重安全隐患、建筑年久失修、现有土地用途和建筑使用功能 明显不符合经济社会发展要求的项目，通过整治、改造无法消除负面影响的， 可拆除部分原有建筑，并按照规划进行重新建设，

1不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，不破坏老城区 专统格局和街巷肌理。 2不随意砍伐大树老树，保护老城区自然山水环境，保留城市特有的地 域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。 3严格控制大规模拆除、增建和搬迁，原则上城市更新片区内拆除建筑 面积不应大于现状总建筑面积的20%，拆建比不应大于2，居民就地、就近安 置率不宜低于50%；在合理划分片区且满足上述定量指标要求的前提下，方 可对片区内具体更新项目的上述指标实施适度的弹性管控，

实施城市更新原则上应编制片区策划方案和项目实施方案 更新片区内无突出问题、市政设施及公共服务设施配套完整、且更新前 后产业定位和人口规模无明显变化的，可不编制片区策划方案。 更新片区与更新项目边界重合的，可直接编制项目实施方案信息安全技术标准规范范本，涵盖片区 策划方案内容。 独立实施的老旧小区改造项目、棚户区改造项目、历史风貌保护项目等 按照国家和我市现行规定实施，可参照本导则编制项目实施方案

划分更新片区时，原则上应覆盖单个或多个社区，面积原则上不宜小于 .5平方公里，综合考虑土地、建筑、道路、河流等边界要素，考虑更新资源相 对聚集和城市有机生长发展需求，符合成片连片要求。 重要的城市景观、城市道路、城市节点等特殊区域，为了满足产业整体 性、景观连贯性、功能完整性等，可以更新资源为核心合理划定片区范围

3.6更新项且划定要求

划定更新项目时，应结合更新片区的发展目标、产业定位，充分考虑用地 权属的独立性、权属人更新意愿、项目实际需求、经济效益、实施时序、周边规 划道路情况及国土空间详细规划地块完整性等因素。 更新方式仅为拆旧建新的，且新增用地、容量，改变用途的，不得单独成 为一个项目。

片区策划方案和项目实施方案应充分运用基础数据调查成果。片区策 划方案重点对片区内人口、公共配套、市政设施、产业、文化、生态、土地利用 现状及权属、建筑用地性质与权属、更新意愿等相关数据进行分析；项目实施 方案重点对项目内建筑性质、现状功能、权属与更新意愿、闲置空间等相关数 据进行分析。

原则上经批准的片区策划总建筑面积不得调整。 在片区更新总建筑面积不变的前提下，因上位规划调整、公共服务设施 和市政设施等公共性项目建设、更新意愿等发生变化的，允许片区内项目之 间进行容量转移。

同一个项目范围内，涉及多种用地地块，在总建筑面积不增加、各配套设 施比例符合相关规定要求的前提下，允许各地块建筑面积进行统筹平衡

更新清单主要包括问题清单、优势清单、约束条件清单和任务清单。 问题清单：综合分析片区在安全、生活、生态、人文、生产、交通等方面存 在的问题，形成片区问题清单。综合分析项目在建筑情况、产业功能、道路交 通、基础设施、景观环境、文化记忆等方面存在的问题，形成项目问题清单。 优势清单：综合分析片区或项目在更新过程中存在的优势，如产业优势、 区位优势、生态优势、文化优势等，形成优势清单。 约束条件清单：结合上位规划及片区和项目的基础条件，明确具有约束 性和强制性的管控要求，形成约束条件清单。 任务清单：仅在片区策划中提出，结合片区问题清单、优势清单、约束条 件清单分析，提出片区更新的重点方向、主要内容以及达成目标，是编制项目 实施方案的重要依据。

为便于使用对象更好理解本导则内容，建立系统性工作思维，形成以下 工作流程图和技术流程图

4.1. 1 编制和审批主体

策划方案由各区政府（管委会）组织编告

4.1. 2 编制要求

片区策划方案应落实国土空间规划、国民经济和社会发展规划，有效衔 接街区、地块详细规划以及生态、环保、公服、交通、产业等相关专项规划要 求，根据城市更新专项规划相关要求，结合城市体检，充分运用基础数据调查 成果形成片区问题清单、优势清单、束条件清单和任务清单，强化资源整 合、区域统筹，以成片连片策划的思路，统筹推进生活、产业、生态、人文、安 全、交通功能完善

片区策划方案成果由方案文本及图纸两部分组成。具体内容详见附件1 片区策划方案模板

片区策划方案有效期为5年

4.2.1更新片区划分

结合基础数据调查，按照“3.5更新片区划分要求”指引，合理划定更新 片区。

1区位条件 说明更新片区的位置和范围，分析其在区域中功能、交通、环境等方面的 地位和作用。 2政策及相关规划分析 梳理国家和地方城市更新政策及国民经济与社会发展规划、国土空间总 体规划、城市更新专项规划、国土空间详细规划等相关规划，明确对本片区的 要求及衔接要点。 3基本情况 1）人口现状。明确片区范围内常住人口、户籍人口、性别比例、职住 比例、年龄结构等情况。 2）经济发展现状。分析片区范围内基本经济数据、产业门类、产业 规模、产业布局、产业经营等情况。 3）土地现状。分析片区范围内现状土地使用功能及土地权属等 情况。 4）建筑现状。说明片区范围内现状建筑情况，包括各类建筑的建筑 面积、建筑质量、建筑功能、违法建筑面积及分布情况等。 5）设施现状。明确片区范围内各类公共服务设施和市政基础设施 的数量、面积、分布、质量、服务能力等情况。 6）历史文化资源。说明片区范围内不可移动文物、历史建筑、传统 风貌建筑、古树名木的现状及保护利用情况。 7）生态资源。分析片区范围内山、水、林、田、湖、草等生态资源的现 状及保护利用情况。 8）其他现状。根据片区特征，其他需要说明的现状情况。 4更新意愿调查 结合城市体检开展更新意愿调查，评估各利益主体对片区的满意度和更 新需求

5现状分析总结 总体说明片区内在生活、生产、生态、人文、安全、交通等方面存在的主要 可题，在产业、土地、建筑、设施、文化、生态等方面具有的优势条件和资源，明 确提出上位规划要求以及不可改变的自然和人为条件限制内容。编制片区 问题清单、优势清单、约束条件清单

4.2.3更新资源识别

以基础数据调查为基础，从问题导向和目标导向两方面进行综合讠 识别土地、建筑、设施、公共空间等更新资源。

4.2.4片区更新指引

1更新目标 根据上位规划要求及基础数据调查，结合片区区位条件、基本情况及更 新资源，确定片区功能定位与发展目标。 2更新思路 基于片区功能定位与发展目标，以完善城市结构和功能为导向，针对生 活、产业、生态、文化、安全、交通等方面提出更新思路，明确主要更新任务，编 制片区任务清单。 3更新内容与规模 结合更新目标和更新思路，明确更新方式及规模，说明主要更新内容，根 据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通 知》相关要求，明确更新规模上限。 4规划调整建议 根据片区更新内容和规模，研究论证国土空间详细规划调整必要性，对 确需进行调整的土地提出规划调整建议。 5更新项目划定及更新指引 1）更新项目范围。结合现状情况及更新目标，合理划定城市更新项 目范围，项目可包含老旧小区（街区）、老旧厂区、老旧商业区、历 史文化区、公共空间其中一类或多类。 2）更新方向。结合项目类型及片区要求，明确项目更新方向。 3）更新方式。明确项目更新总规模及“留、改、拆、建”规模 4）专题分析要求。根据项目类型及特征，提出项且实施方案阶段应

编制的专题分析 5）土地供应。对涉及土地供应的，说明土地利用现状、土地权属等 情况，提出土地收储整治及供应方式建议，明确对土地承接方的 基本要求。 6）建设模式。说明各类主体参与项目建设的合作方式。 7）投资估算。基于权属主体核算更新改造成本，对项目投资涉及的 主要费用进行估算。 8）收益估算。 实施计划与保障 1）实施计划。制定更新片区建设时序与分期计划，包括建设范围 建设内容、时间安排、资金安排等内容。 2）实施保障。从管理机制、资金保障、工作组织、评估机制等方面阐 述更新片区的实施保障

编制的专题分析。 5）土地供应。对涉及土地供应的，说明土地利用现状、土地权属等 情况，提出土地收储整治及供应方式建议，明确对土地承接方的 基本要求。 6）建设模式。说明各类主体参与项目建设的合作方式。 7）投资估算。基于权属主体核算更新改造成本，对项目投资涉及的 主要费用进行估算

1）实施计划。制定更新片区建设时序与分期计划，包括建设范围 建设内容、时间安排、资金安排等内容。 2）实施保障。从管理机制、资金保障、工作组织、评估机制等方面阐 述更新片区的实施保障

1）社会效益。分析集约用地、改善交通、完善设施等方面的提升。 2）经济效益。分析促进产业发展、盘活存量资源、增加产业经营面 积、促进经营收入与税收、新增就业岗位等方面的成效。 3）环境效益。分析生态环境、卫生环境、安全环境等方面的提升。 4）人文效益。分析历史文化资源保护利用及片区特色风貌塑造等 方面的成效

2）经济效益。分析促进产业发展、盘活存量资源、增加产业经营面 积、促进经营收入与税收、新增就业岗位等方面的成效。 3）环境效益。分析生态环境、卫生环境、安全环境等方面的提升。 4）人文效益。分析历史文化资源保护利用及片区特色风貌塑造等 方面的成效。 8专题分析 更新片区专题分析应包括道路交通、环境影响、历史文化保护、社会稳定 风险评估、海绵城市等内容。 1）道路交通专题分析。结合交通需求预测，进行交通影响评估，从 车行交通、公共交通、慢行交通等方面提出相应优化措施。 2）环境影响专题分析。结合更新方式及更新内容，分析评估片区更 新对环境的影响，并对有影响的项目提出应对措施。 3）历史文化保护专题分析。明确片区历史文化发展特色，提出物保 护单位、历史建筑、历史文化街区的保护策略，落实各层次保护规 划的保护范围、保护要求，提出保护更新与利用措施。 4）社会稳定风险评估专题分析。分析片区更新对各方权益主体的 影响，对可能产生的负面影响提出应对措施。

5）海绵城市专题分析。分析片区海绵城市现状情况，结合片区更新 内容，提出海绵城市建设的合理化建议，明确海绵城市管控原则 和要求。 更新片区涉及下列情形时，片区策划方案还应包含相应专题分析（专题 报告）： 1）涉及集中老旧厂区、老旧商业区的，应包含产业发展专题分析。 2）涉及突破国土空间详细规划建筑总量、人口总量的，应包含公共 服务设施和市政基础设施专题分析。 3）涉及地下空间开发利用的，应包含地下空间专题分析。 4）其它需增加的专题分析

4.3. 1完善安全功能

推进城市更新中城市安全建设，塑造安全弹性的城市空间，推进建筑结 构和消防安全整治，完善片区各类基础设施建设，提高片区事故灾害防控能 力、应急能力。 1安全弹性的城市空间 【生态安全】为缓解片区空气、土壤污染、洪涝、热岛效应等问题，通过识 别修复生态优先保护区、生态廊道和生态源地，完善片区生态网络体系，实现 片区生态系统的结构优化和功能提升，提高片区生态系统的韧性和生态服务 能力，整治侵占生态保护红线的违法建设，围绕城市水环境治理和水资源利 用，系统化全域推进海绵城市建设，打造生态、安全、可持续的城市水循环系 统，统筹城市防洪和排涝工作，增强片区安全防灾能力。 【避难空间】优化片区应急空间网络，结合公园、绿地、广场等开散空间和 体育馆等公共设施，补齐应急避难场，配合危房拆改打通疏散通道；统筹片区 各类设施集约利用空间，加强地下空间建设，合理结合现有地下空间配建避 难空间，建成地上与地下相配套、专用与兼用相结合的片区防灾避难体系。 2安全无惠的城市建筑 【结构安全】对片区内有洪灾风险、地震风险的建筑物进行结构安全排 查，梳理存在受损严重、有结构安全隐惠的危房，提升片区建筑结构安全

【消防安全】实施消防“生命通道”打通工程，移除违章建设及堆积物品， 配齐片区内小型消防站或微型消防站、火火器、消火程栓、消防水池等消防设 施，推进消防设施监控、消防通道监控等智慧化措施建设，保障消防安全 3安全高效的基础设施 【市政设施】推进片区市政设施安全等级升级，补齐片区设施设备短板 更换改造老旧或存在隐患的市政设施，保障道路、供水、污水、环卫、电气、燃 气等设施安全，保障生命线通畅。 （应急处理】优化完善涵盖组织体系、预警预防、应急响应、灾后处理等内 容的应急预案；新建、修复和改造灾害易发区内的预警预报能力硬件设施和 应急设备，优化调整储备仓库布局，提升应急处置能力。 【防疫安全】构建基层公共卫生防疫体系，推进片区防疫安全建设，完善 片区内医疗设施建设，优化医疗设施布局，完善社区卫生服务中心、社区卫生 服务站建设，营造良好健康环境，提升片区防疫能力。 【智慧共享】完善片区智慧安全设施建设，鼓励片区建立基础设施智慧化 管理系统、城市消防远程监控系统等设施，补齐智慧检测、灾害预警等设备： 有条件的片区鼓励在社区布置视频监控、智慧传感器等设施，搭建智慧安全 社区平台，建设智慧安全社区，提升基础设施安全风险预防、监测、预警及应 对能力。

4.3.2完善生活功能

以安全健康、设施完善、管理有序为目标，开展完整居住社区设施补短板 行动，因地制宜对居住社区市政配套基础设施、公共服务设施等进行改造和 建设。实现住房建筑安全舒适、公服体系全龄共享，市政设施智慧韧性、公共 空间活力宜人，满足居民多样化的需求，提升片区宜居水平。 1舒适宜居的房屋建筑 【建筑分类】做好对既有建筑的分类。根据建筑危险性、建筑年代、建筑 结构形式、维护水平等做好准确的分类与研判，为后期设计提供重要依据 【建筑布局】建筑布局应与周边山水格局和谐，在更新中拆除阻挡视线通 廊、景观绿廊、影响采光通风的建筑，鼓励采用吊脚式、退台式等具有山地特 色的建筑形式，促进建筑之间、建筑与自然之间相协调。 （多元供给】针对不同人群需求提供差异化的保障性租赁住房，吸引不同 层次的人才。鼓励引人自持租赁，促进职住平衡。优化住房套型结构比例

形成合理的住房套型结构。对供需矛盾突出的城市建成区以及轨道交通站 点周边区域，通过改造优化住房供应，满足各类人群差异化的住房需求。 2全龄共享的公服体系 （分级完善】按照区、街道、社区三个层级，对片区内公共服务设施的种 类、规模与分布情况进行梳理研判，找寻服务盲区，并对应补充缺失的公共服 务设施，构建多层次公共服务体系。 （分类完善】以打造完整社区为目标，以满足多元化人口需求为导向，补 足公共活动空间，提供多元化的公共服务，健全社区物业管理机制，完善提升 养老抚幼、卫生医疗、生活消费、慢行停车、环境卫生、党群服务、物业管理等 内容。 3智慧韧性的市政设施 【补齐短板】统筹更新片区及关联区域的市政设施，梳理评测现状服务容 量和能力，充分整合现有设施规模，合理埋确定新建规模，补足市政设施功能知 板，排查梳理安全隐患，提高市政设施整体运行效能。对地面和地下市政设 施的改造提升统一谋划、协同建设，提升市政设施应对灾害风险的韧性。 【智慧应用】鼓励有条件的片区，在整体更新时对市政设施进行信息化 数字化、智能化改造，构建智慧城市基础操作平台，实现市政设施智能化应 用，提高市政设施的运行、维护水平和效率。 4活力宜人的公共空间 【均衡布局】拓展城市公共空间，构建多类型、多层次的公共活动空间体 系，实现“活动有载体、设施有保障、文化有内涵”。充分利用线型空间和边角 空间，优化步行网络，串联形成公共空间网络体系，提升可达性，实现公共空 间均衡布局与服务全覆盖。 （活力提升】结合社区生活功能和服务功能需求，鼓励在公共空间植入复 合功能，挖掘培育各类市井经济、夜间经济、创意经济等活动，延续社区烟火 气，激发片区空间活力潜能。 （公共艺术】因地制宜，结合公共空间特点，深人挖掘区域特色文化，鼓励 将视觉艺术与现代科技引人公共空间，提高公共艺术的可参与性，提升公众 审美素养。 【体育场地】结合社区院坝、步道、坡道等，鼓励利用边角零星地建设足 球、篮球、羽毛球、跑道、登山道等体育运动场地

斑块，提高景观连续性，构建景观格局的整体性。城市道路绿化需在满足景 观提升要求的同时综合考虑其降温、通风、减噪等生态功能。 【绿色空间】充分利用坡地堡坎崖壁、城市边角地、生活小区水塘等小微 空间，拓展城市绿色空间，增补活动空间与设施，打造景观节点，提升区域景 观品质

4.3.4完善人文功能

坚持保护优先，加强在更新过程中各类历史文化资源的系统性保护；加 强创新转化，深人推进历史文化资源活化利用和文化产业发展；丰富内涵品 质，培育营造特色人文景观和社会主义人文氛围。推进各类历史文化资源得 到充分保护，巴渝文化、革命文化、抗战文化、统战文化、移民文化、三峡文化 等特色文化得到多维展示弘扬，历史文化遗产得到充分利用转化，文化综合 实力得到显著增强。 1健全完善的文化保护 （底线要求珍惜自然馈赠、珍惜历史馈赠，不急功近利，不大拆大建、拆 真建假、以假乱真，确保不破坏地形地貌、不砍老树古树，不破坏传统风貌，不 随意改变或侵占河湖水系，不随意更改老地名，不随意拆除具有保护价值的 老建筑、古民居。 （名录保护精心保护城市各类历史文化资源，全面落实保护名录制度 加强对既有建筑的留改拆管理。加强对历史文化名城、名镇、名村、街区，传 统风貌区、历史建筑、传统风貌建筑、文物古迹、古树名木等历史文化遗存的 优先保护、原址保护、整体保护，强化其特色地形地貌、传统格局肌理、传统风 貌特色、历史空间尺度、历史景观环境的保护、修复、延续。 【拓展保护】丰富和拓展保护对象，加强对具有重庆特色价值的码头渡 口、传统街巷、山城步道、老旧建筑、老树木等历史文化资源的挖掘，传承优秀 的传统价值观、地方民俗、传统技艺、文化活动等非物质文化遗产，协同推进 历史文化资源的保护与利用。 2活力多元的文化创新 （活化利用坚持以用促保，加强对各类历史文化资源的合理利用，鼓励 通过功能性流转、创意化改造、产业化培育等方式盘活文物建筑、历史建筑等 存量资源，鼓励将非物质文化遗产与文物建筑、历史建筑进行融合式保护与 利用，让优秀历史文化活在当下、服务当下

文化产业充分挖掘历史文化资源，加快文化产业和文化事业的发展， 鼓励利用现代科技手段，推动“文化十大数据智能化”“文化十旅游”；加强商 旅文业态融合，合理利用文化“触媒”效应，发展旅游休闲、文化展示、文旅服 务、数字经济等新兴业态，丰富业态内容，拓展业态类型，实现文化产业的特 色、错位、多元发展，激活片区活力，带动周边区域人文价值的整体提升。 3与时俱进的人文内涵 【人文景观】鼓励通过对老街巷、老建筑、老构件、老树木等历史环境要素 整体修复以及崖、壁、坡、坎等特色地形地貌保护，营造具有地域特色的人文 景观；加强夜间灯光特色塑造，创新线性空间展示体系，塑造全时段、沉浸式、 全景式的历史人文场景体验，加强文化艺术创作，传承和弘扬魅力人文底蕴。 【核心价值】把文化建设摆在更加突出的位置，结合图书馆、美术馆、博物 馆等文化设施更新，深度融合中国特色社会主义、中国梦、红色文化等内容 系统、多维展示社会主义核心价值观，增强文化自信。 4.3.5完善产业功能 以产业高质量发展为导向，重点推动传统产业提质增效，优化产业结构 和空间布局，完善配套设施供给，培育产业新动能，激发市场活力，面向多元 创新主体需求，构建多层次创新空间，引导高端要素资源集聚高效发展 1集约高效的生产空间 【产业结构】根据区域现状优势产业基础以及产业发展定位，以补齐产业 链、增强创新链、延长价值链为目标，优化调整产业结构，合理推动产业转型 升级，提升战略性新兴产业、现代服务业占比，大力发展新经济、新业态，提升 片区产业综合竞争力。 【空间布局】以产业集群化、平台化发展为导向，加强对低端低效、零散碎 片产业空间的梳理与腾退，根据产业主体空间需求合理优化产业空间布局， 打造复合、集约、高效的产业空间，引导市场资源要素高效集聚。 2持续多元的新兴动能 【创新空间】针对高校、机构、企业等创新主体差异化空间需求，鼓励通过 用地调整、功能混合等方式创造多层次、差异化的创新空间，促进创新要素的 高效发展。 【要素融合】鼓励通过嵌人式、复合化等更新方式，为产业链上中下游以 及不同行业类别产业提供交汇融合的空间推进市场资源要素的高效整合

4.3.5完善产业功能

跨界互动。 【特色产业充分发挥片区资源要素票赋，通过临时更新、微更新等方式 营造特色空间形态，推动夜间经济、后街经济等新型商业模式的发展，提升产 业发展活力。 3适宜完善的产业配套 （配套服务】以人”的需求为核心出发点，加强对居住、出行、交往、培训、 游憩等配套功能的完善，打造功能复合、设施共享，适宜创业、生活、交流的新 型产业空间。 【可负担空间】鼓励通过老旧厂房、老旧仓库、闲置物业等探索低成本的 产业空间供给，降低市场主体运行成本，为创业者提供低成本的工作空间，激 发社会创新创业活力，

统筹梳理片区城市更新中交通网络系统，倡导以TOD为导向的建设方 式与设施配套，强化慢行空间的精细化、稳静化设计，塑造快慢有序的车行系 统，构建彰显山水环境的特色交通，实现便捷高效、绿色低碳、安全舒适的交 通出行目标。 1高效便捷的公交空间 （复合枢纽】以TOD为导向，加强轨道、公交站点与周边建筑、公共空间 的有机结合，强化公交枢纽地区的混合型利用，提高公共枢纽与周围城市功 能的衔接转换效能， 【服务范围】提高轨道与公交的覆盖范围，合理控制站点间距，完善公交 站点设施，提升公共交通服务水平。 （公交接驳】加强公交站点的多模式交通衔接功能，提供清晰的标识与弓 导系统，打造连续、便捷的换乘路径，建设“公交微枢纽”，注重“最后一公里” 的慢行接驳，引导人群低碳出行。 2以人为本的慢行空间 【畅通连续】人行优先，充分保障慢行交通的通行路权，连通断头路，打造 通畅、连续的慢行网络。 （舒适宜人合理拓展慢行空间宽度，优化完善慢行设施，鼓励开展林荫 化设计，提升慢行空间安全舒适水平。合理控制过街间距，提高人行过街便 捷度，整体提升慢行人本化水平。

5.1.1 编制和审批主体

项目实施方案由各区政府（管委会）指定的机构或物业权利人等前期业 主作为主体组织编制，成果由各区政府（管委会）审批，

5. 1. 2 编制要求

落实所属片区策划中提出的要求和指引，结合城市体检，在应用分析基 础数据调查成果和产泛征求居民意见的基础上，衔接国土空间详细规划及相 关专项规划的指标要求，综合考虑文化记忆、功能引导、房屋建筑、道路交通、 基础设施、环境景观等重要内容进行方案编制，不破坏地形地貌、不拆除历史 遗存、不砍老树，

5. 1.3 项目实施时序

更新项目按照统一谋划、公共优先的原则安排实施时序，更新项目内的 公共服务设施和市政设施等公共性内容原则上应与更新项目同步规划、同步 建设、同步验收、同步投人使用。 若更新项目需分期完成，应按照公共优先和各期效益平衡的原则制定分 期实施计划，确定各分期的更新规模，各自须承担的配套建设等，明确各分期 的责权利划分，保障各分期可独立实施，原则上应将公共性内容安排在首期 交付使用，

项目实施方案和项目初步实施方案由方案文本及图纸两部分组成。具 体内容见附件2项目实施方案模板

实施主体原则上应在项目实施方案获批之日的2年内完成项目整体或分 期实施项目首期的用地手续办理；5年内完成分期实施项目尾期的用地手续 办理。不涉及土地使用权和房屋所有权变动手续办理的更新项目，应在项目 实施方案获批之日起2年内完成施工许可手续办理

1）区位和范围。包括更新项目的地理位置和占地范围，分析其在片 区中的功能地位和作用，以及对外交通条件和周边发展关联性。 2）政策导向分析。包括国家及地方层面城市更新相关政策，指导项 目实施。 3）相关规划分析。包括国民经济与社会发展规划、国土空间规划、产 业发展规划、详细规划等相关规划，分析对项目给出的规划引导。 4）片区更新指引分析。明确片区策划提出的主要更新方向、更新清 单、“留改拆建”更新指标、更新规模上限以及专题分析等编制要求

1）人口分析。包括常任人口数量、户籍人口数量、性别比例、职住比 例、年龄结构以及居民更新意愿等内容。 2）土地分析。结合国土空间详细规划分析各地块的占地面积、土地 性质、现状功能、权属关系、使用情况以及分布情况等内容。 3）建筑分析。包括居住、商业、工业、历史等各类建筑的楼栋数量、 建筑面积、建筑质量、建筑功能、权属关系、使用情况以及分布情 况等内容，对违规搭建的建筑物、构筑物进行标识和说明。 4）设施分析。包括道路交通、道路照明、环境卫生、管线、能源等市 政设施，以及社区级及以上的行政区域级别的教育、医疗卫生、文 化、体育、养老等公共服务设施和公共活动空间的数量、面积、质 量、服务能力以及分布情况等内容。 5）业态分析。包括现状产业和商业业态，业态类型、业态质量、分布 情况、经营规模、经营情况等内容。 6）文化分析。在片区分析的基础上进一步明确项目内各类文化资 源点的历史文脉、数量、规模、权属、使用情况以及分布情况等 内容。 7）生态分析。在片区分析的基础上进一步明确项目内的山、水、林、 田、湖、草等生态资源的数量、规模、质量以及分布情况等内容。

总体说明项目内在生活、生产、生态、人文、安全、交通等方面存在的主要

总体说明项目内在生活、生产、生态、人文、安全、交通等方面存在的主要

可题，在产业、土地、建筑、设施、文化、生态等方面具有的优势条件和资源，明 确提出上位规划要求以及不可改变的自然和人为条件限制内容。编制问题 清单、优势清单、约束条件清单

5.2.2更新资源识别

参照2.5更新资源要求，结合片区策划方案对于更新资源的指引，补充 完善、细化、明确项目具体更新资源

5.2.3项目更新指可

项目更新定位与更新策略

坝日更新定位与更新束略 1）项目定位。以项目功能提升为核心提出项目定位，突出产业功 能、体现项目特色。 2）更新策略。根据项目的更新对象和更新资源特征，以完善城市空 间结构和功能为导向，结合5.3分类技术指引要求合理提出。 2项目更新内容与规模 1）项目更新内容。以项目更新资源为对象，提出更新建设方式、措 施以及更新后形态、功能等内容。 2）项目更新规模。测算项目总建筑面积、保留建筑、改造建筑、拆除 建筑和新建建筑的建筑面积，测算片区拆除比例和拆建比例，并 应符合片区策划相关规定要求。 3项目更新设计 项目更新设计包括但不限于以下内容：主要经济技术指标、总平面图、竖 向设计、建筑设计、绿化景观设计、道路交通设计、服务设施布局规划以及海 绵城市、消防、绿色建筑等设计专篇。 4规划调整与土地供应 1）规划调整。与国空间详细规划进行对比，提出规划优化方案 说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设 施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求。 2）土地收储。包括土地现状及权属情况以及土地收储的实施主体 收储方式、收储单位、收储成本、整治费用、资金来源、操作流程 收储计划等内容。 3）土地供应。包括土地现状、土地性质、详细规划指标以及土地供

应和获取的主体、土地供应方式、供应计划等内容。 4）利益平衡。对政府、集体、企业、居民等不同权益主体的经济利益 进行测算并提出经济利益平衡方案。 5）安置补偿方案。提出在土地收储中居民的安置补偿方案，包括对 象身份及数量、安置补偿标准、操作流程、资金规模及来源、补偿 渠道等内容

1）投资测算。在片区指引的基础上对土地、建设、安装、管理、运营、 财务、租赁、办公等各类费用进行详细测算，明确投资总额。 2）投融资模式。对项目的建设资金来源和使用进行说明，包括自有 资金数量、融资渠道、融资方式、融资规模、担保主体、利息偿还、 资金使用说明等。

1）建设模式。在片区指引的基础上进一步明确各类主体参与项目 建设的合作关系及合作方式。 2）运营模式。说明各类主体参与项目运营的合作关系及合作方式， 项目实施计划与保障 1）实施计划。提出项目的具体实施计划，包括土地供应、前期研究 工程设计、土建施工与安装、招商营销、峻工验收和试运营等工作 的时间节点和分工安排。 2）实施保障。提出实施主体及相关责任单位在政策使用、资金、技 术、组织、工作机制等方面采取的保障措施。 项目效益预估 1）经济效益。从投人产出的经济性进行预估，包括盘活的存量资源 面积、增加的产业经营面积、一定时间内产业经营收入与创造的 税收、提供的就业岗位数量等内容。 2）社会效益。从市民的获得感和幸福感进行预估，包括提升公共服 务功能产生的民生效益等内容。 3）环境效益。从环境改善提升方面进行预估，包括生态环境、卫生 环境、安全环境提升等内容。 4）其他效益。根据项目自身资源条件和更新后的功能提升，在人

1）经济效益。从投人产出的经济性进行预估，包括盘活的存量资源 面积、增加的产业经营面积、一定时间内产业经营收入与创造的 税收、提供的就业岗位数量等内容。 2）社会效益。从市民的获得感和幸福感进行预估，包括提升公共服 务功能产生的民生效益等内容。 3）环境效益。从环境改善提升方面进行预估，包括生态环境、卫生 环境、安全环境提升等内容。 4）其他效益。根据项目自身资源条件和更新后的功能提升，在人 文、安全等方面作效益预估

9项目专题分析 更新项目专题分析应包括环境影响、历史文化保护、社会稳定性风险评估、 绵城市等内容，片区策划专题分析已达到项目深度，项目不再编制专题分析。 1）环境影响评价。包括环境质量现状评价和环境影响预测评价。 结合项目的更新方式、更新内容以及前后功能的变化等因素，分 析评估项目更新前后对环境的影响，对自身及周边环境有影响的 应提出有效的措施 2）历史文化保护专题分析。对具有保护意义、承载不同历史时期文化 价值的历史文化资源进行梳理分析，明确保护对象和分布情况，提 出对象分级和保护范围、建设控制范围，提出整体保护原则和重点 任务，提出保护利用和更新实施的主要措施和相关管控要求。 3）社会稳定风险评估。针对项目提出的更新资源、更新方式、更新 规模、规划调整、土地收储、土地供应等内容，分析对居民、就业人 群、企业主等各方利益群体的影响，针对有可能发生的不稳定因 素提出应对措施，确保项目的稳定性和连续性。 4）海绵城市专题分析。分析项目现状海绵城市的建设情况，结合项 目更新内容，因地制宜分析海绵设施增补提质的要求，提出海绵 城市建设方案。 更新项目涉及下列情形时，项目实施方案应包含相应专题分析（专题报告）： 1）涉及集中老旧厂区、老旧商业区的，应包含产业发展专题分析； 2）涉及突破详细规划建筑总量、人口总量的，应包含公共服务设施 和市政基础设施专题分析； 3）涉及地下空间开发利用的，应包含地下空间专题分析； 4）涉及城市道路改线或功能改变的，应包含道路交通专题分析； 5）其它需增加的专题分析

5. 3. 1 老旧小区（街区)

适用范围 “老旧小区（街区）”适用于承载居民生活功能门窗标准规范范本，在环境质量、公共服务设

施、基础配套等方面驱需改善，由一个或多个居住社区及其周边商业、文化、 公共服务等配套功能区构成的复合区域。 2更新要素 老旧小区（街区）更新以“完善街区功能”与“提升街区品质”并重为导向， 调动各方参与，坚持居民自愿，满足居民对美好生活的需求，通过各要素对老 旧街区进行系统性的品质提升

以街区存量资源为空间载体：存续街区原有业态切能：通过延续街区切 能、构建复合街区、鼓励自主更新，打造山地特色的活力友好街区。 （特色街区】延续街区原有肌理与功能布局，引导原住民参与街区产业结 构、功能业态等软环境的更新送代。塑造特色活力街区，培育新兴业态，根据 街区功能定位，构建风景型街区、商业型街区、居住型街区等特色街区。 【复合街区】梳理街区内空置物业和低效物业，整合存量资源，开展建筑 复合化改造，布局人才公寓、商业办公等，吸引不同层次的人群进入，打造适 度混合与和谐共处的多元街区。鼓励将商业经营功能由室内向背街小巷和 街道中线延伸，提升街区整体活力。 【自主更新】引导居民参与社区业态更新，发挥居民个人特殊技能，促进 小而精、个性化、主题化的街区业态形成。鼓励采用“共享模式”对街区进行 微更新，如共享书房、共享晾衣场、共享充电墙等。 2）建筑更新 兼顾街区民生福证与城市发展，优化街区风貌，改善居住环境，增强居民 的获得感、幸福感，营造美好生活。 【街区风貌】清理修复街区外立面，梳理规整附墙管线，保证整洁干净。 街区建筑外立面的色彩、风格应与整体基色协调，宜选取当地特色材质、突出 地域特色；鼓励结合人行视角与步行尺度，对街区首层立面及人群主要活动 区域周边立面进行品质提升，打造宜人的街区空间，体现街区温度。 【安全保障】消除街区安全隐惠，保障居民生活安全。清理或修复存在安 全隐患的建筑外墙，拆除或更换存在消防或安全隐患的建筑内外部公共附属 设施，清理或拆除违法搭建的建（构）筑物，整治存在结构隐患的危房，加强消 防防护，保障通道顺畅。 （建筑环境】清理整治建筑内外部公共空间，提升居民居住环境。清理修 补地面、路面等，保持整洁美观；鼓励对街区建筑防水、保温性能进行改善，补 充完善住房厨房及卫生间等功能空间，增加电梯、油烟分离、烟雾报警、智慧 服务等生活设施，完善无障碍与适老化设施。 3）道路交通 街区交通出行应鼓励行人优先和公交导向，提高路网密度。在更新改造 中应特别注重服务片区居民出行，为市民提供宜行、舒适、易达的街道空间： 便利市民交往交流。 1人行优先尊重原有街巷空间尺度，适当增加人行空间尺度：鼓励将次

要路口车行道路面拾高至人行道标高，强化无障碍设计，定期维护路面，提高 步行连续和舒适性。 【公交导向】加强轨交站点与街区出人口的衔接，提供清晰的标识与引导 系统，充分改善“最后一公里”问题；注重公交站点智能化、人性化、舒适化设 计，升级舒适化设施，提升出行舒适度。 【车行交通】适当降低车道宽度，鼓励设置共享街道；鼓励充分结合现状闲 置边角地、建筑等，增设平面、立体停车设施，合理设置分时段、共享等停车设施。 4）基础设施 重点补齐各类基础设施，打造系统完整的街区生活圈，切实改善街区生 活质量和群众的满意度。 【公服设施】结合街区实际情况，统筹落实街区各类提升内容，补齐街区 公共服务配套等短板；鼓励通过设施共享的方式，集成服务功能，形成街区共 享客厅；结合街区人口情况，加强配套建设养老抚幼等服务设施，健全完善全 龄友好公服体系，打造完整居住社区。 【市政设施】梳理整治街区市政设施，对破损老化的给水、排水、电力、通 信、燃气等市政管线设施及小区室外管线进行更换，对架空线路、明敷管线等 进行整合、下地处理；对对存在破裂、变形、堵塞、渗漏等缺陷的检查井、水篦 子、生化池、化粪池、隔油池、泵站等排水与污水处理设施进行清掏、修复；完 善街区公共照明设施，补充配套安防设施；完善消火栓、灭火器、消防管网、微 型消防站等设施，实现街区消防设施的全覆盖。 （智慧提升】鼓励在街区中加强智慧平台建设，集成物业服务、智慧生活 智慧政务、智慧养老等功能，联动监控、门禁、生活终端等设备；结合积水易涝 情况，增加积水点监测等设施，提升街区智能化水平。 5）环境景观 构建和谐优美生态环境，积极推动街区景观环境品质提升，营造人与人， 人与自然和谐共生的美丽街区。 （活动空间】梳理街区现状闲置地、边角空间，进行微改造，塑造社区交往 空间、街角口袋花园、社区共享农场等社区公共空间，丰富社区交往场所，提 升生活品质。 【植被景观】保护现状古树名木，宜选用适应性、生态性、景观性较好的植 物，营造与街区功能、活动与风貌特征相适应的生态景观，提升环境品质。 公共艺术鼓励设置公共艺术设施.彰显老旧街区人文风貌特色提升

环境艺气质。精细化设计标识标牌、家具小品等景观要系：注重适老化、休 闲性、观赏性，综合提升街区景观环境品质。 6）文化记忆 坚持以“人文传承、文化延续”为导向，守护传统市井街巷的历史记忆，延 续街区的老重庆味道，营造风貌延续、乡愁浓厚、邻里和睦的街区人文氛围。 【历史信息】注重对老旧街区内的非物质文化元素及其依存文化生态的 延续与传承，挖掘梳理传统地名、节庆活动、民俗文化等文化元素，通过场所 设计、功能植人等方式延续和丰富街区人文内涵。 【风貌肌理】注重对老旧街区的格局风貌和街巷肌理的保存与修复，控制 沿街风貌、色彩基调整体性协调，加强对历史建筑、老建筑、传统民居的保护、 修、利用，延续传统风貌与历史功能。 【睦邻文化】注重对老旧街区居民交往模式及传统邻里文化的重塑，优化 及新建生活交往空间，创造可进人、可体验、可互动的邻里共享空间，策划丰 富的社区活动，提升居民的社区归属感和情感共鸣

5.3. 2 老旧厂区

1适用范围 “老旧厂区”适用于以工业或仓储物流用地为主，随着城市产业结构调整 需要进行转型升级的城市功能区。 2更新要素 老旧区转型升级以“产业升级”与“资源活化”并重为导向，整合集聚创新 要素，促进产业优化升级输电线路标准规范范本，推动工业遗产保护和利用进行生态环境整治修复

3更新王要内容 1）功能引导 以“定位明确、产业集聚、活力高效”为导向，通过引导产业转型、鼓励产 业链培育、打造活力园区，推动传统厂区高质量转型发展。 （产业转型】淘汰或转移不符合所在城市功能定位的一般工业项目。支 持企业开展跨界合作，发展融资租赁、全生命周期管理、信息增值服务等新型 服务产业。鼓励利用存量土地房屋转型发展文化创意、健康养老、科技创新 等政府扶持产业。 （产业培育】结合现状产业特点，推动传统企业延伸服务链，发展创意设 计、在线服务、远程监测、故障诊断等服务环节。深度对接现状产业，推动产 业互补、融合发展，培育互补产业链。 （活力园区】围绕产业人群的特征需求，策划职业交往、技能培训、休闲游 憩等配套功能，增强对高端人才的吸引力。鼓励采取改造提升的方式对原有 生产空间进行功能性改造，为配套业态提供空间载体。 2）文化记忆 坚持“传承创新、融合提升”导向，充分保护重庆在抗战大后方、三线建设

等重要历史阶段的工业文化精髓，传承和弘扬重庆特色工业精神，激活老旧 厂区的时代价值。 【工业风貌】重点保护反映特定历史时期和地域规划设计理念，且对工业 美学产生重要影响的空间格局、道路肌理、结构样式等核心价值要素，结合更 新后功能融合形成适宜的工业风貌 （资源活化】保护具有一定历史价值、科技价值、社会价值和艺术价值的 作坊、车间、厂房、管理和科研场所、矿区等生产储运设施，以及与之相关的生 活设施和生产工具、机器设备、产品、档案等物质遗存。鼓励在保留其原有高 度、体量的基础上采取结构改造、立面改造、艺术化创作等方式，合理进行活 化利用，延续工业记忆、提升艺术氛围、激活时代价值。 【文化传承】挖掘具有一定历史价值、科技价值和社会价值的生产工艺知 识、节庆活动、厂区历史等，结合博物馆、艺术馆、纪念馆等公共文化服务功能 以及文化节、艺术节、博览会、体育活动等交流活动进行融合式利用，活化传 承工业文化。 3）建筑更新 促进绿色低碳发展，推动工业建筑提质增效和转型利用，重塑现代化城 市形象，为产业发展奠定基础。 （载体优化】结合优化改造方向优化空间载体，鼓励通过材料置换、构造 改造和工艺升级等措施提升既有厂房的建筑性能；鼓励通过隔层改造、增加 连廊、电梯等措施，对工业空间进行活化利用；对进行局部改造的部分，应采 取措施针对性加固既有结构。 （工业特征】在有机融合的基础上，鼓励在材质、色彩、造型元素等方面 保留部分浅色外墙或金属墙面等工业立面元素，体现工业风貌特征；鼓励对 气楼、通风器等屋面工业设备进行优化利用，对中转堆场、高大厂房等工业生 产空间进行优化重构，延续工业空间特征。 【绿色低碳】优先利用绿色低碳的新工艺、新技术，优化建筑能耗，助力高 质量发展；更换能效达标、节能绿色的可再生能源设备，提升厂区能耗管理水 平；鼓励使用热回收系统、光伏等可再生能源设备，有效回收利用工业生产余 废热。 4）道路交通 重点针对片区与周边街区的割裂，对现状车行系统、慢行系统、交通服务 站点、停车场地等进行交通体系更新.拓展慢行空间.加强与外围道路的有机