福州市房产与规划建筑面积测算技术规程（暂行）.pdf
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2.1.14房产建筑面积变更测量
因房屋的权属界线、使用功能、房屋属性发生变化而进行的房屋建筑面积测 绘计算。
按楼板、地板结构分层的楼层数，从高出室外地平面的第一层室内地面起算； 室内层高在2.20米以上的半地下室计算地上自然层数。假层、夹层、插层、阁 楼（暗楼）、装饰性塔楼医疗器械标准，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数
一般指室内地坪土0以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的自然层 数。
一般指室内地坪土0以下的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的自然层 数。
为地上层数与地下层数之和
汉属单元的房屋在该幢房屋中的第几层。地下层次以负数表示。
2.2.7房屋基本单元
坡地建筑由于建筑场地原因造成室外地坪标高与周边道路不一致时，按其最 低人行出入口相邻室外标高的地面作为室外地坪
2. 2. 9 内天并
四周均被计建筑面积的建筑空间（两栋建筑之 间的单层架空莲廊除外）围合 的室外露天空间，主要用以解决建筑物的采光和通风，原则上内部不得设置拉梁
2.2.10室外透空空间
三面被计建筑面积的建筑空间围合，仅一面开口，开口内有不计建筑面积的 结构连梁、连板或与其类似的装饰性构件连接的上下透空的室外露天空间
3.1.1房屋边长数据有两种不同的取得方式：一是依据规划设计图纸，即从建筑 施工图上获取房屋边长数据；二是依据实地量测，即通过对已工房屋或现有房 屋进行现场实测取得房屋的边长数据
3.1.2实地量（测）距应使用经检定合格的钢卷尺、坡璃纤维尺、手持式激光测 距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至0.01米； 边长应独立量测两次，在精度要求以内时取中数作为最后量测结果， 3.1.3房屋边长等测量设备需要定期检定，并保持在检定的有效期限内。 3.1.4多次测量边长、层高结果较差绝对值应满足：「△D|（或|△H）≤0.005D （或H）（D、H为实测值，小于10米按10米计）。 3.1.5实测边长与经批准的图纸设计尺寸较差绝对值满足下式要求时，可认为实 际房屋边长与设计值相符（其中D为实测边长）： △D≤0.03米（D≤10米时）； △D≤0.003D（10米
注：S为房产面积，以平方米为单位。
3.2房屋建筑面积测算幢的认定和划分
3.2.1房屋建筑面积测算的基本单位是幢。
3.2.2单体建筑，无论高度如何，为一幢（含地上和地下）。 3.2.3建筑结构和功能不同或高差较大的毗连房屋，当有明确界线且各自可独立 使用时，毗连的各房屋各自为一幢。 3.2.4地面上为多幢独立房屋，地下以地下室（半地下室）形式连成一片的建筑 称为连体楼建筑，视为多幢，地面上独立的房屋各自为一幢，地下室（半地下室） 为一幢。 3.2.5由下部裙房和上部多座塔楼构成的整体建筑称为裙楼式建筑。 3.2.5.1若地下室或裙房与上部塔楼的结构、功能、共用空间等相互交织，整体 建筑不能区隔成为相互独立的多个单体建筑的，整体建筑界定为一幢。 3.2.5.2若地下室或裙房与上部塔楼仅互相连通、贯穿，可分隔成多个独立的单 体建筑，整体建筑可界定为多幢。将地下部分、不相通的各座塔楼及裙楼作为各 自独立的幢。裙房与塔楼不相连通的垂直通道穿过裙房部分，划归为塔楼计算。 裙房与地下室不相连通的垂直通道穿过地下室部分，划归为地下室计算。 3.2.6地面上相互独立，仅通过连廊或架空通廊（架空走廊）相互连接的房屋： 立分为多幢。 3.2.7地面以上由架空层相连通的建筑，应分为多幢。 3.2.8符合本规程的3.2.1至3.2.7中划定为一幢的建筑，因分期建设需要且分 期建设能满足已建部分可独立使用的，可按分期进一步划分为多幢。 3.2.9分期建设的地下室，划分为多幢分期办理时应同时符合：有明确的分期界 线，如伸缩缝、防火卷帘、分隔墙等；各分期应具有独立的交通体系和消防体系： 可独立使用；各分期区域内的建筑空间不得跨界而设；各楼层分期界线在垂直方 向应相互重合，即分期不应相互交错， 3.2.10房屋扩建、改建、增建后与原建筑形成整体，扩、改、增建部分不能独 立使用的，与原建筑并为一幢。 3.2.11已进行过建筑面积测算为一幢，经有关部门认定且成果已用于预售许可 或安置等用途的，如需进行局部设计变更的，不改变对幢的划分
3.2.2单体建筑，无论高度如何，为一幢（含地上和地下）。 3.2.3建筑结构和功能不同或高差较大的毗连房屋，当有明确界线且各自可独立 使用时，毗连的各房屋各自为一幢。 3.2.4地面上为多幢独立房屋，地下以地下室（半地下室）形式连成一片的建筑 称为连体楼建筑，视为多幢，地面上独立的房屋各自为一幢，地下室（半地下室 为一幢。
3.3房屋层的划分与层次编列
3.3.7层高大于2.20米的设备层、管道层计为自然层，其计算规则与普通楼层 相同。在吊顶空间内设置管道的，则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层
3.4地下层与半地下层的认定
3.4.1平地建筑地下层
房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的 1/2者，同时在室外地面以上部分高度不大于1米，认定为平地建筑地下层
3.4.2坡地建筑地下
坡地建筑楼层有大于周长一半的面墙完全位于地面以下，其余面墙的室内地 面至该墙连接室外地面的高度均大于房间净高的1/2，认定为坡地建筑地下层
3.4.3平地建筑半地下层
顶板面高于周边室外地面的高度均小于等于1.50米，局部大于1米的楼层， 认定为平地建筑半地下层。
3.4.4坡地建筑半地下层
接室外地面的高度大于房间净高的1/2，认定为坡地建筑半地下层。 3.4.4.2坡地建筑楼层有1～2面位于地面以上，是指建筑具有覆土深度小于建 筑净高的1/3的外墙，且其长度之和小于周长一半，其余外墙覆土深度大于1/2 建筑净高。 3.4.5一幢建筑物（结构相连）只能选取室内地坪标高最低且与地面覆土交界的
3.5.1房屋上盖必须结构牢固、材质稳定、非临时性。 3.5.1.1上层阳台的底板、上层楼板均为有效上盖； 3.5.1.2顶层阳台上盖为玻璃材质的，视为有效上盖； 3.5.1.3上层进深（宽度）和面宽（长度）大于0.70米的空调板、花池、票 视为有效上盖。
3.5.1房屋上盖必须结构牢固、材质稳定、非临时性。 3.5.1.1上层阳台的底板、上层楼板均为有效上盖： 3.5.1.2顶层阳台上盖为玻璃材质的，视为有效上盖； 3.5.1.3上层进深（宽度）和面宽（长度）大于0.70米的空调板、花池、飘窗： 视为有效上盖。 3.5.2对顶层和特殊层高楼层的非封闭阳台、架空通廊（架空走廊）、走廊等， 以该幢建筑标准层高作为有无上盖的认定标准；无标准层时，以6.40米作为认 定标准。当上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度取阳台沿屋面倾斜方向最外沿（围 护栏）处斜屋面的高度。
以该幢建筑标准层高作为有无上盖的认定标准；无标准层时，以6.40米作为认 定标准。当上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度取阳台沿屋面倾斜方向最外沿（围 护栏）处斜屋面的高度。 3.5.3当上盖高度超过两个自然层的，视为无有效上盖。
3.6阳台封闭情况的认定
3.6.1阳台位于主要景观地段因管理需要必须全封闭的，建筑设计方案图和建筑 施工图上文字须明确标示为“封闭阳台”，且其设计图例须为围护结构（围合建 筑空间的墙体、门、窗）。 3.6.2阳台的围护是否封闭，以建筑设计方案图及建筑施工图为依据，并在实测 阶段核实其竣工时的封闭情况，
3.6.3预测算阶段，建筑设计方案图及建筑施工图未明确标示为“封闭阳台”的， 按非封闭阳台测算，
3.6.4阳台开散面上方未设置窗户或下方局部有围护设施（如栏杆、栏板）的礼
3.6.4阳台开散面上方未设置窗户或下方局部有围护设施（如栏杆、栏板）的视
4阳台开敬面上方未设置窗户或下方局部有围护设施（如栏杆、栏板）的视 封闭阳台：上盖小于围护结构的视为未封闭阳台
3.7房屋建筑部位的认定
3.7.1建设工程设计图建筑面积测算时，依据建筑设计方案图及建筑施工图，确 认房屋功能用途，划分房屋建筑部位。 3.7.2楼盘建筑面积测算时，依据建筑设计方案图、建筑施工图、《建设工程规 划许可证》、土地合同等，确认房屋功能用途，划分房屋建筑部位。 3.7.3竣工规划条件核实测量时，依据房屋竣工现状和相关图文资料，核实房屋 功能用途，划分房屋建筑部位。 3.7.4房产建筑面积测量时，依据峻工规划条件核实意见及楼盘表成果，核实房 屋功能用途，划分房屋建筑部位。 3.7.5多产权房屋分户测算须对建筑部位按权属界线进一步划分为专有部分和 共有建筑部位。 3.7.6建筑物出入口处，当上方为建筑时下方空间视为门廊；当为专设盖板时 则视为雨篷。
3.8房屋墙体及归属确认
3.8.1房屋勒脚以上的外墙应包括粉刷层、贴面、保温层等外墙保护层，不包括 凸出外墙面的结构柱、单边（弧）凸出长度小于等于1.5米的剪力墙、装饰柱或 装饰性的挂墙体（如玻璃幕、石材幕、铝板幕等）。 3.8.2墙体归属分为自有墙（本墙）、共有墙和借墙（他墙）三类。 3.8.3非区分所有权（单一产权）的房屋外墙直接归入自有墙 3.8.4成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的 分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的 权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中
3.9房屋基本单元的认定
3.9.1非区分所有权的房屋，以幢作为基本单元。 3.9.2区分所有权的房屋，按照用地批准文件等约定，在满足房屋基本单元的条 件下，以房屋的幢、层、户（套）划分基本单元。 3.9.3工业类建筑，依据政府相关文件规定，划分基本单元
3.9.4对于内部设有扶梯的商场、办公楼等，如需进行分层或分户建筑面积计算， 必须在主出入口层留出连接扶梯与公共出入口的公共过道，在其它层留出用于扶 梯回转上下的公共过道，否则该商场或办公用房只能按复式单元划分，
4房屋面积测算的数据采集
4.1楼盘建筑面积测算的数据采集
4.1.1从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对对应边进行校核，并对分段边 长之和与总长度进行校核。 4.1.2房屋的拐角无特殊注明或说明的，视为直角，其组成的房屋按矩形采集边 长并计算面积。 4.1.3以建筑设计方案图及建筑施工总说明图中列明的墙体做法为依据，采集墙 体相应的厚度。如报建资料已有外结构墙体的外贴面厚度数据，预测算时应将外 贴面厚度计入外墙体厚度尺寸内；当报建资料无标注粉刷层时，预算时粉刷层暂 按0.02米计算。建设工程设计图建筑面积测算中的墙体采集同楼盘建筑面积测 算，二者保持一致。
4.2房产建筑面积测量的数据采集
4.2.1.1采集的内容包括：房屋的边长、墙体厚度、特征点的位置、层高，以及 房角点、界址点等其他需表述的地形要素。 4.2.1.2形状规则房屋的数据采集采用实测边长。 4.2.1.3对同套型或同单元实测时，应进行数据校核，其边长总长度应等于分段 长度之和，并应有多余测量数据校核。 4.2.1.4已竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则图形，可使用全站仪沿该 图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。 4.2.1.5当房屋的边长较长且直接测量有困难时，或需要校核总边长与分段之和 时而文无法直接测量总边长的，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。 4.2.1.6采集建筑物内的边长与墙体厚度数据时，应在未进行装饰贴面处理的部 位量取：采集建筑物外的边长与墙体厚度数据时，应沿建筑物外墙体的最外层表
面的勒脚以上1.2米处量取数据。当需要按柱外围计算面积，而柱子垂直上下由 不同直径（截面）多节柱体构成时，边长以柱边离地面1.2米处进行测量。 4.2.1.7按幢测绘的，其边长数据应分层采集；涉及分层分户的应分层分户进行 边长数据采集。 4.2.1.8在实测房屋外墙的边长时，需要校核墙体厚度。 4.2.1.9地下室、半地下室进行房屋边长测量时，因无法测至外墙面，可实测室 内边长，外围墙厚按建筑设计方案图及建筑工程施工图确认的外墙体结构厚度 据此推算地下空间边长值
4.2. 2 层高、净高检测
4.2.2.1在房屋实地测量时，须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹 层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高的检测。 4.2.2.2同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，各空间必须分别检测与记 录，并在备注栏中予以说明
4.2.2.2同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，各空间必须分别检测与记 录，并在备注栏中予以说明。 4.2.2.3当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米时，可只测量一个层高值： 当设计层高在大于2.10米和小于2.30米之间范围时，应在建筑空间平面内不同 区域测量3个以上层高值取平均值作为实测层高值。层高测量取位至0.01米。 4.2.2.4有建筑施工图的峻工房屋，实测层高平均值与设计值之差在土0.02米 范围内时，可认为竣工层高与设计层高相符；无建筑施工图的竣工房屋，必须全 部实测，其层高以同一层不同位置实测层高数据的平均值为准。 4.2.2.5在净高测量时，应在不同位置测量3个以上净高值，取平均数作为实测 净高值。 4.2.2.6层高取楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离 结构层表面可包含厚度0.02～0.05米的结构找平层。 4.2.2.7同一楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部 高度小于2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值。 4.2.2.8建筑自然层内设置的平台式落地窗，窗体高度大于2.20米的，无论外 EAER
套内的一部分，层高取所在楼层的层高值；与平台式落地窗相类似的其它建筑空 间，层高计算也与其相同。
4.2.3分层分户采集要求
4.2.3.1建筑物外墙（含山墙）内侧为共有共用建筑面积或套内建筑面积时，共有 共用或套内建筑面积的边长量取至墙中线，应包含内半墙厚度。 4.2.3.2阳台、室外楼梯、凸窗、门廊、外墙外的走廊等与套内之间的分隔墙视 为外墙，其墙体一半计入套内，一半计入外半墙。 4.2.3.3以柱、墙体等构成阳台围护结构的，以围护结构的外围量取尺寸，突出 围护结构的构造物不计入阳台尺寸。 4.2.3.4当一间（单元）房屋或房屋的屋顶或墙体为向内倾斜的斜面，并分成净 高2.10米以上和以下两部分时，应分别测量两部分的边长数值并辅以略图说明， 4.2.3.5斜屋面、墙体向内或向外倾斜的建筑空间，净高在2.10米处无墙体的 测量时不计算外墙，
4.2.4阳台、平台、廊、窗的数据采集
4.2.4.1阳台需采集的数据包括：阳台上盖水平投影尺寸、阳台围护结构或围护 设施的尺寸、阳台上盖水平投影区域与阳台围护结构或围护设施水平投影区域的 相对位置关系、阳台上盖至底板的垂直距离。 当阳台的围护结构或围护设施突出于阳台底板之外时，还应采集阳台底板的水平 投影尺寸。
4.2.4.2以柱、墙体等构成阳台围护结构的，以围护结构的外围量取尺寸，突出 围护结构的构造物不计入阳台尺寸。阳台开面有结构柱或装饰柱，全部在阳台 内且与阳台同一侧围护齐平的，量至结构柱或装饰柱外围；结构柱或装饰柱部分 在阳台内，量至阳台其它围护延伸处；结构柱作为阳台整侧围护的，量取虚拟主 墙休
4.2.4.3阳台围护结构（围护设施）同一开敲面部分为墙体、部分为栏杆栏板的， 当墙体长度大于0.60米时，按墙体外围量算面积；当墙体长度小于0.60米时， 按栏杆栏板延伸量算面积
4.2.4.4封闭阳台的围护结构，其下段围护墙体高度大于等于0.45米的，量至 围护墙体外围；下段围护墙体（基座）高度小于0.45米的，量至上段封闭围护 物（玻璃窗等）外围。封闭阳台的围护结构为倾斜的，向外倾斜超出底板外沿的： 量至底板外围；向内倾斜的，量至围护结构最小处外围。当设计的封闭阳台实地 未完全封闭或规划图未注明封闭阳台等情况，该阳台按未封闭阳台计算，量至防 护栏杆。 4.2.4.5未封闭阳台的围护结构（围护设施），其下段围护墙体高度大于等于 0.45米的，量至围护墙体外围；其下段围护墙体（基座）高度小于0.45米的 量至上段围护设施外围，如上段围护物为倾斜、弧形、异形组合的，量至上段围 护物（栏杆、栏板）最小处外围。 4.2.4.6有柱走廊需量取廊柱之间、廊柱与廊的围护结构之间的相对位置关系 无柱走廊应量取廊的顶盖水平投影面积及位置数据。对于异型柱所构成的围护结 构，若柱向计算建筑面积范围方向倾斜，量取异型柱2.10米高度处的柱外围尺 寸作为该围护的尺寸。 4.2.4.7平台需采集的数据包括：平台下方建筑的外围尺寸、平台下方建筑外围 与平台周边建筑外围的相对位置关系。 4.2.4.8飘窗需要量取窗外侧与主体墙的位置关系，量取窗台与楼（地）面之间 的位置关系、窗台面到上盖顶面之间的垂直距离。
4.2.4.8飘窗需要量取窗外侧与主体墙的位置关系，量取窗台与楼（地）面之间 的位置关系、窗台面到上盖顶面之间的垂直距离
4.2.5.1以界址点连线作为界线的车位，量取相邻界址点间直线距离及界址点相 对位置关系。 4.2.5.2车位、商业铺位有围护设施的，量取围护设施所围成的空间尺寸及围护 设施厚度。 4.2.5.3实地无实墙分割的商业铺位、车位等，实地应打钉（十字钉），每条边 应有三个钉或三个以上组成。测量时以钉位为准，该钉位应打入不易破坏的十字 钢钉为宜。
4.2.5.3实地无实墙分割的商业铺位、车位等，实地应打钉（十字钉），每条边 应有三个钉或三个以上组成。测量时以钉位为准，该钉位应打入不易破坏的十字 钢钉为宜。
4.2.6使用界钉、界线为固定界址的数据
4.2.6.1由房屋权利人或建设单位提供符合界钉规格和钉立界线要求的界钉位 置及其定位尺寸、编号的施工图或示意图，测量人员现场拍照，实地量取界址点 连线尺寸，核对界址点编号，形成界钉点之记。
4.2.6.1由房屋权利人或建设单位提供符合界钉规格和钉立界线要求的界钉位 置及其定位尺寸、编号的施工图或示意图，测量人员现场拍照，实地量取界址点 连线尺寸，核对界址点编号，形成界钉点之记。 4.2.6.2界钉规格应符合以下要求： 界钉帽直径大于2.00厘米，钉帽中间应有十字丝，界钉长5厘米～6厘米，钉 杆直径不限； 4.2.6.3钉立界线应符合以下要求： a）界址拐点应打界钉； b）曲线的起点、中点、终点均应打界钉； c)拐点间直线段距离较长时应在直线段适当位置打界钉，界钉之间的长度不大于 10米； d）若拐点遭遇障碍物，则在界线与障碍物交界处打界钉，并在施工图或示意图 等图件上用虚线标注障碍物范围内的界线走势，同时标注交汇拐点的定位边长与 尺寸； e）界址点应按编号顺序打界钉；
4.2.6.2界钉规格应符合以下要求！
立后的界钉应清晰并可视，不得任意损毁可
4.3房屋信息数据采集
4.3.1房屋信息数据采集内容包括：建筑物名称、坐落、建筑结构、 房屋楼号与房号、房屋分幢及幢号标注、房屋层数等以及与建筑物有关 及委托人信息
.3.1房屋信息数据采集内容包括：建筑物名称、坐落、建筑结构、房屋用途、 房屋楼号与房号、房屋分幢及幢号标注、房屋层数等以及与建筑物有关的产权人 及委托人信息。 4.3.2项目名称根据建设项目标准地名地址进行采集；建筑物名称（幢号、幢名） 根据建设工程规划许可证进行采集。 4.3.3建筑物坐落在楼盘建筑面积测算时，根据建设项目规划许可证记载；在房 产建筑面积测量时，根据建设项目标准地名地址进行采集。 4.3.4房屋建筑结构在楼盘建筑面积测算时，根据建施图的相关内容进行采集： 在房产建筑面积测量时，房屋建筑结构根据房屋工验收证书或峻工验收备案表 的相关内容进行核实。房屋建筑结构分类参考房产测量规范[GB/T17986.1
20001附录A表A5
4.3.5建筑物有关的建设单位信息根据规划许可证进行采集，如有变更的，根据 企业名称变更相关文件进行采集
5.1.1计算全部建筑面积的范围
水平投影计算建筑面积。 5.1.1.10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外 墙（不包括采光井、防潮层、保护墙）外围水平投影计算建筑面积。 5.1.1.11有围护结构或有柱的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影计 算建筑面积。 5.1.1.12以幕墙（非装饰性）作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面 积。 5.1.1.13属永久性建筑有柱的车棚、货棚（非独立柱、非单排柱）等按柱的外 围水平投影计算建筑面积。 5.1.1.14依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，设计可以利用、有围护结构的 其高度在2.20米以上部位，按其围护结构的外围水平投影计算建筑面积。 5.1.1.15与室内任一边相通，能正常利用的伸缩缝、沉降缝，按外围水平投影 计算建筑面积。 5.1.1.16附属在建筑物外墙的落地橱窗，结构层高在2.20米以上的，应按其围 护结构外围水平投影计算建筑面积。 5.1.1.17建筑物架空层无围护结构的按其柱的外围水平投影计算建筑面积，架 空层中局部有围护结构的建筑空间按围护结构的外围水平投影计算。 5.1.1.18立体书库、立体仓库、立体停车库，有围护结构的，按其围护结构外 围水平投影计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，按其围护设施外围水平 投影计算建筑面积。无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在 2.20米以上结构层分别计算。 5.1.1.19有围护结构的舞台灯光控制室，层高在2.20米以上的，按其围护结构 外围水平投影计算建筑面积
5.1.2计算一半建筑面积的范围
5.1.2.1与房屋相连有上盖无柱的室外走廊（挑廊）、檐廊，层高在2.20米以 上的，按其围护结构或围护设施外围水平投影面积的一半计算建筑面积
上的，按其围护结构或围护设施外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
油站、收费站等，层高在2.20米以上的，按上盖水平投影面积的一半计算建筑 面积。 5.1.2.3有顶盖不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构或围护设施外围水平投影面 积的一半计算建筑面积。 5.1.2.4无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 5.1.2.5有顶盖不封闭的永久性架空通廊（架空走廊），层高在2.20米以上的， 按其围护结构或围护设施外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 5.1.2.6有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按其 上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
5. 1. 3 不计算建筑面积的范围
5.2非普遍建筑空间的面积计算
5.2.1建筑物的墙体由向内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按其室内净高在2.10
米以上部分的水平投影计算全部建筑面积
以上部分的水平投影计算全部建筑面积。
5.2.3坡屋顶、穹型顶建筑，按其室内净高在2.10米以上部分的水平投影计算 全部建筑面积。 5.2.4多排柱的车棚、货棚、站台等，若柱为斜柱，以柱距离地面2.20米处的 连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积。 5.2.5位于建筑内的封闭空间，层高大于2.20米的，计算建筑面积。 5.2.6在建筑物中的层高2.20米以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑 空间的高度均小于2.20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间计算全部建筑面 积。 5.2.7建筑在折转处因结构需要所设置的位于建筑外墙外侧的与室内不相通的 结构连接板，该部分不计算建筑面积。 5.2.8有永久性上盖，有围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按围护 结构外围水平投影计算全部建筑面积；上盖小于围护结构的，按上盖水平投影面 积计算全部建筑面积。 5.2.9房屋内有类似于阳台功能的空中花园、入户花园等部位，参照阳台规则计 算建筑面积。 5.2.10相邻套型间贯通的类似阳台、室外走廊的部位，参照阳台规则计算建筑 面积。 5.2.11利用屋顶斜面结构作阳台顶盖的，斜面结构完全覆盖阳台，且阳台地面 距斜面结构净高大于2.10米，按阳台规则计算面积。 5.2.12建筑物内由于自然层数不同，楼（电）梯间的层数按其所在部位的层数 计算面积。 5.2.13机（非）动车等坡道本身未计算建筑面积的，但其下方层高在2.20米以 上的可利用空间计算建筑面积。 5.2.14为满足建筑消防要求，在房屋底层专门设置的消防车道、人行通道，该 通道不计算建筑面积。 5.2.15与房屋室内不相通的类似于平台、阳台、挑廊、檐廊等的建筑部件不计 管建筑面租
5.2.10相邻套型间贯通的类似阳台、室外走廊的部位，参照阳台规贝 面积。
5.2.11利用屋顶斜面结构作阳台顶盖的，斜面结构完全覆盖阳台，且阳台地面 距斜面结构净高大于2.10米，按阳台规则计算面积。 5.2.12建筑物内由于自然层数不同，楼（电）梯间的层数按其所在部位的层数 计算面积。 5.2.13机（非）动车等坡道本身未计算建筑面积的，但其下方层高在2.20米以 上的可利用空间计算建筑面积。 5.2.14为满足建筑消防要求，在房屋底层专门设置的消防车道、人行通道，该 通道不计算建筑面积。 5.2.15与房屋室内不相通的类似于平台、阳台、挑廊、檐廊等的建筑部件不计 算建筑面积。
5.2.16楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否利用均不再计算建筑面积，
5.3部分建筑部位的计算细则
5.3.1阳台的面积计算
5.3.1.1阳台根据其围护情况分为封闭阳台和非封闭阳台。规划设计为封闭且实 际竣工封闭的阳台，计算全部建筑面积。 5.3.1.2贯穿建筑主体的穿透型阳台，按阳台两端开散面是否封闭的规则计算建 筑面积。 5.3.1.3凹阳台和复合型阳台向结构内延伸的方向与阳台开散面不一致，按阳台 开散面是否封闭的规则计算建筑面积；阳台的开散面处设有部分墙体的，按阳台 开散面是否封闭的规则计算建筑面积。 5.3.1.4隔层设置的未封闭阳台，当其上盖高度小于等于两个自然层高度，按围 护结构（围护设施）外围水平投影计算一半的建筑面积。 5.3.1.5上下层不同大小阳台、隔层设置的未封闭阳台，当各类上盖的水平投影 与围护结构（围护设施）外围水平投影不一致时，建筑面积按上盖的水平投影与 围护结构（围护设施）外围水平投影较小的计算一半建筑面积。 5.3.1.6阳台在房屋晒台、退台上的投影面积部分，不计算建筑面积。 5.3.1.7位于房屋屋面层（天面）或因退台设计形成的露台，其临房间出入口的 建筑部位有上盖的，可视为阳台，按其上盖投影的一半计算建筑面积。 5.3.1.8地面层、裙楼屋面层类似于阳台、架空的建筑空间，其上盖为上一层阳 台的，参照阳台规则计算；如上盖为上方的建筑，参照门廊规则计算建筑面积。 5.3.1.9地面层、裙楼屋面层具有通行功能的未封闭阳台，按阳台外围水平投影 （入口处以围护结构延伸线为界）计算一半建筑面积。 5.3.1.10阳台内的封闭空间、水管及装饰、上挂式空调板、花池等部位均计入 阳台建筑面积。
5.3.2凸窗、落地窗的面积计算
5.3.2.1凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；落地 窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的 垂直距离；凸窗（落地窗）的进深为室外墙面至凸窗的外边沿的水平距离。 5.3.2.3当凸窗（落地窗）高度小于2.20米，且凸窗（落地窗）出挑宽度不大 于0.70米时，面宽长度不大于设置凸窗（落地窗）的房间开间轴线面宽的2/3， 同时上下两层凸窗间的楼层板未超出凸窗内侧墙的，凸窗（落地窗）部分不计算 建筑面积；当凸窗（落地窗）高度大于2.20米或凸窗（落地窗）出挑宽度大于 0.70米时，凸窗（落地窗）部分应计算全部建筑面积；当凸窗（落地窗）仅面 宽长度大于设置凸窗（落地窗）的房间开间轴线面宽的2/3时，超出部分应计算 全部建筑面积。 5.3.2.4窗体未凸出于外墙的窗、或窗体上（下）方凹入部分的外侧以各种类型 建筑材料进行围挡的窗均不视为凸窗，应计算全部建筑面积；当窗体上（下）方 凹入部分的外侧围挡，其高度小于等于1/3凹入部分高度时，或单纯以百叶、穿 孔板、可透视、可拆装的构件等进行装饰的，均不视为围挡。 5.3.2.5不计面积的凸窗向阳台或花池内凸出时，凸窗所占用的阳台或花池的空 间计入阳台或花池的范围，按阳台或花池规定计算建筑面积。 5.3.2.6不落地的橱窗参照凸窗规定计算建筑面积
5.3.3楼梯、前室、斜坡道的计算
5.3.3.1位于建筑外墙或主体结构以外但与建筑物主体相通的有二面以上围护 墙体的楼梯，视为室内楼梯。位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，无论其有几 面围护墙体，该楼梯均视为室内楼梯。 5.3.3.2室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按建筑物的自然层（层高大于 2.20米）数计算建筑面积，无盖时，最上一层室内楼梯不计算建筑面积。 5.3.3.3穿越夹层的楼梯，夹层不使用的，其位于夹层的梯间不计算建筑面积。 5.3.3.4与建筑物不相连的独立楼（电）梯，按其各出入口所在层计算层数，并 相应计算建筑面积；在局部层与建筑物通过架空通廊（架空走廊）等连通的独立 楼（电）梯，按其对应的建筑物的自然层数计算建筑面积
5.3.3.5跃层建筑的室内楼梯，按自然层计算建筑面积；错层建筑的室内楼梯， 选上一层按上、下行楼梯水平面积计算全部建筑面积，下一层按下行楼梯的水平 投影计算全部建筑面积。 5.3.3.6住宅室内楼梯上下行之间间隔大于0.20米时，商业用房、办公用房、 生产厂房等的室内扶梯、楼梯、旋转梯等的梯间间隔大于0.40米时，计算上 层梯间面积时，梯间的间隔空间应按上空处理。 5.3.3.7室外楼梯顶层无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，顶层室外楼梯 视为无盖，按一半计算建筑面积，其余各层按其自然层计算全部建筑面积。 5.3.3.8具有电梯厅功能的电梯前室、合用前室计算全部建筑面积；楼梯前室参 照走廊规则计算建筑面积。 5.3.3.9斜坡道（含与楼梯合并设置时）是连接室外和室内，及各层之间的垂直 通道，按其围护范围水平投影面积计算。无上盖的室外斜坡道不计算建筑面积 有上盖的室外斜坡道计算全部建筑面积
5.3.4走廊、挑廊、檐廊面积计算
图1走廊类型划分图示
按围护设施外围水平投影（入口处以围护结构延伸线为界，无围护边以底板为界） 计算一半建筑面积；无围护设施的无柱外走廊，不计算建筑面积。 5.3.4.8上下层不同大小、隔层设置的无柱外走廊，当各类上盖的水平投影与围 护结构（围护设施）外围水平投影不一致时，建筑面积按上盖的水平投影与围护 结构（围护设施）外围水平投影较小的计算一半建筑面积。 5.3.4.9对顶层和特殊层高楼层的无柱外走廊，以该幢建筑标准层高作为认定标 准；无标准层时，以高度6.40米作为认定标准。 5.3.4.10位于屋面层与房屋相连的有上盖且有围护设施的走廊、檐廊，建筑面 积按上盖的水平投影与围护设施外围水平投影较小的计算一半建筑面积
5连廊、架空通廊（架空走廊）的面积计
5.3.5.1地面层有上盖的连廊，其为双排柱或封闭连廊时，按柱或围护结构外围 水平投影计算全部建筑面积；为单排柱连廊时，按上盖水平投影面积计算一半建 筑面积；无柱连廊，不计算建筑面积， 5.3.5.2连接两建筑物的有上盖的架空通廊（架空走廊），两侧为全封闭或有柱 的，按柱或围护结构外围水平投影计算建筑面积；其为不封闭且无柱时，按其围 护结构外围水平投影一半计算建筑面积。 5.3.5.3隔层设置的架空通廊（架空走廊），若上盖高度大于两个自然层，架空 通廊（架空走廊）不计算建筑面积。 5.3.5.3无顶盖或上盖镂空的架空通廊（架空走廊）不计算建筑面积。 5.3.5.4小区内设置的独立风雨连廊，不计算建筑面积。 5.3.6门廊、雨篷的面积计算 5.3.6.1门廊、雨逢其台面高出室外地坪小于0.15米的部分，不计算建筑面积， 5.3.6.2凸出式门廊，其有两排及以上柱或围护结构的，按其柱或围护结构水平 外围计算建筑面积；独立柱、单排柱或单排支撑结构的，按其上盖水平投影面积 的一半计算；无柱或其他支撑结构时，不计算建筑面积。若上盖与其围护结构外 围水平投影范围不一致的，取二者投影面积较小者进行计算。 5.3.6.3凹入式门廊无论其墙、柱形式，均按上盖水平投影面积计算全部建筑面
5.3.6门廊、雨篷的面积计算
积；底层直通室外、位于建筑主体内的走道，参照凹入式门廊计算规定计算建筑 面积。 5.3.6.4凸凹复合式门廊，凹入部分计算全部建筑面积；凸出部分按5.3.6.2 规定情形分类计算。 5.3.6.5有柱雨篷（包括独立柱雨篷、多柱雨篷、柱墙混合支撑雨篷、墙支撑雨 逢）按其上盖水平投影面积一半计算建筑面积。 5.3.6.6加油站的罩棚及与其结构类似的建筑，无论柱的形式，均按顶盖水平投 影面积的一半计算建筑面积。 5.3.6.7建筑物底层设置的与房屋相连的有盖卸货平台，参照门廊、雨篷计算规 定计算建筑面积
5.3.7墙体的面积计
5.3.7.1房屋墙体的水平投影面积包括结构墙体和粉刷层、贴面等墙体保护层！ 建筑物有设计外墙保温层的，外墙保温层厚度计入外墙的水平投影面积。粉刷层 外没有敷设的贴面，而采用干挂、装饰性幕墙等情形的，粉刷层外的中空及干挂 装饰性幕墙等厚度不计入外墙水平投影面积。 5.3.7.2建筑空间的围护墙体按层计算水平投影面积，外墙及各层权界线的绘制 应与建筑物的形态相符
建筑空间只计算一次围护墙体的水平投影面积，计入上空底部所在层水平投影面 积。与外墙相邻的，上空的内半墙计入上空面积，外半墙不计算墙体面积；与其 它户或共有部位相邻的，上空的内半墙计入上空面积；与套内墙体或护栏相邻的 上空邻套内墙体或护栏处计算净空尺寸。 5.3.7.4建筑物内设置夹层的，当夹层的高度在2.20米以上时，夹层部分的外 墙划分规则与自然层一致。 5.3.7.5房屋为斜面结构或非垂直墙体，净高2.10米以上的部分，直接计入套 内建筑面积，外墙不计建筑面积。
公共通道的两侧墙体视为外墙。建筑物墙体外侧为天井时，该段墙体视为外墙。
5.3.7.7特殊墙体面积的划分与计算
a）房屋内相邻单元之间墙体等围护体中含柱或其他承重支撑体时，按墙体中线划 分相邻单元间隔。当多个单元相邻处有柱，取各墙墙中线的延长线分割柱体水平 投影面积，分割后面积分别计入相关单元的套内建筑面积。 b）外墙含有装饰性空心柱时，取柱内侧部分及承重结构体为外墙并计算墙体面 积，柱外侧部分视为装饰墙不计算建筑面积。 ）位于外墙两个拐角点之间，且外墙围护结构仅以承重柱组成的，统一按主墙体 厚度确定外半墙体的划分。 l）房屋外围局部活动围护体的确定：房屋外围局部无墙体的活动围护，如底层楼 梯出入口、车库出入口、商铺的卷闸门玻璃门、阳台推拉门等，其外围墙体厚度 可参照本层其它主体填充外墙或承重外墙的墙体厚度确定。 ）房屋内部间隔活动围护体的确定：房屋内部间隔如商场、商铺以防火卷帘、钢 化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取围护构架的厚度；如系安装 于地面梁体或墙垛之上，墙体厚度取梁体或墙垛厚度。 f)如同一层内墙体由上下两部分组成，而上下两部分墙体厚度不同时，当下半部 分墙体高度大于2.20米时，取下半部分墙厚为墙体厚度；否则，取上半部分墙 享为墙体厚度。 g）隔音墙体设计有“中空”的，净空的宽度大于0.10米的，视为封闭空间，计 算建筑面积；净空的宽度小于0.10米的，该墙体与隔音墙视为同一墙体进行计 算建筑面积。
5.3.7.9幕墙墙体的面积
a）同一楼层外墙，有主墙且主墙高度与层高相同，又有幕墙的，分段分别计算； b）同一面全部为围护性的承重墙，其外再悬挂的幕墙视为装饰性的幕墙，装饰 性幕墙不计算建筑面积； c）同一楼层为全幕墙，无论内侧是否设有局部主墙，全部按围护性幕墙计取外 墙
1）悬挂式玻璃幕墙或金属幕墙作为房屋围护性幕墙的（以纯玻璃等幕墙材料构 成的无框架围护性幕墙），当结构楼板边至幕墙外缘距离小于0.36米时，以该距 离为外墙厚度，并相应取半外墙；当结构楼板边至幕墙外缘距离大于0.36米时， 楼板外边缘至幕墙内边缘的空间应按建筑物挑空计算； e）同一面外墙，上部是玻璃下部是墙体的组合形式的围护，当下部墙体高度小 于0.45米时，视上部的玻璃为主要围护物，边长测量至玻璃（含玻璃厚度），玻 璃厚度无需做扣除外半墙的处理；当下部墙体高度大于0.45米时，视下部的墙 本为主要围护物，边长测量至墙体外缘，并按墙体厚度做扣除外半墙的处理； f）下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应 取外半墙； ）上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性幕墙，以材料框架的厚度作为墙厚， 并相应取外半墙，
5.3.7.10剪力墙的面积计算
剪力墙与柱按单向划分，分别按剪力墙或矩形柱计算；单向尺寸小于1.50米的 剪力墙按柱计算，大于1.50米剪力墙的按墙计算，
5.3.8架空层的面积计算
5.3.8.1当架空层的上层投影范围小于架空层项目管理、论文，按架空层的柱体外围水平投影内 有效上盖范围计算建筑面积； 5.3.8.2依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其水平地面高 度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算，
5.3.9屋面上建筑空间的面积计算
5.3.9.1位于屋面的电梯机房，当其下方设有缓冲层，且层高大于2.20米 时，无论是否封闭，均计算全部建筑面积。 5.9.3.2屋面上由墙、柱围合形成的类似门廊、走廊的建筑空间，参照底 层走廊计算建筑面积。
5.3.9.3位于屋面上与出屋面梯间不相连的、独立的、造型装饰性的亭、
屋顶层，人不能进出且未设置门窗的装饰性建筑密闭空间，不计算建筑面 积。
6成套房屋的共有面积分摊
航空标准6.1共有建筑面积处理的一般原则
6.1.1共有建筑面积的分摊计算以幢为单位进行。位于本幢并为本幢服务的共有 建筑面积，由本幢房屋分摊。为本幢房屋服务但不在本幢，或在本幢房屋但为两 幢以上房屋服务的共有建筑面积，不进行分摊。 6.1.2产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行； 6.1.2.1多产权单位自建房，有相关各方签订的合作建设和分割协议的，可视为 有文件或协议，作为楼盘建筑面积测算和实测的依据。 6.1.2.2相关房屋权利人所达成的分摊协议不得侵犯公共利益和第三方利益。 6.1.3无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积的比例进行分摊。 6.1.4非区分所有权（单一产权）的房屋，不进行分摊计算。 6.1.5共有建筑面积分摊计算后，各分户的建筑面积之和应等于相应的幢、功能 区、层的建筑面积，允许四舍五入取位引起的合理误差。 6.1.6某个共有建筑面积列入分摊后，不具体划分各套（分户）摊得面积的对应 部位。
6.2共有建筑部位的分类及范围
....- 建筑标准
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