中国的传统城市被街巷系统划分成长条形的地块，在其上 排列合院住宅，形成住区的基本单位。近现代时期，西方影响下 的里弄住宅也在此格局上展开。后来出现了完全打破传统城市 肌理的新型住区，例如1930年代广州的“模范住宅区”，1950年 代初上海按照“邻里单元”原则规划的曹阳新村。

安照邻里单元原则规划的上海曹阳新村，1951年

新中国建立后，城市住区规划照搬了苏联周边式街坊的格 局：住宅沿地块周边围合式布置，采取严格轴线对称的构图，地 块中央布置服务设施，形成了一种社会主义国家的住区形象。但 是由于建设标准与分配标准不园配造成了合住现象，以及与国 情不符的设计带来的房屋舒适度问题，加上“五”末期开始对 形式主义的批判，周边式街坊很快被小区规划思想所取代。

2按照苏联周边式街坊设计的长春一汽住宝区电力弱电设计、计算，1955年

“居住小区”概念的形成

3按照小区原则设计的北京夕照寺居住区，1957年

区原则设计的北京夕照寺居住

大杂院的出现及旧城改造问题

与新住宅建设形成对比的是旧城传统院落住宅的衰败。由 于公有化带来的产权变化，过去独门独户的住宅改为由多个家庭 共同使用，缺乏私密空间和基础设施成为旧城居住区的通病。 随着居住人口的不断增加，改建和加建逐步蚕食了合院空间，珍 贵的传统居住建筑和城市遗产与衰败拥挤的居住条件并存。于 是，旧城改造成为1990年代中国城市发展进入快速城市化时期 的重要课题。

旧城四合院向大杂院的演变

住房制度改革带来的变化

1980年代初，中国开始对计划经济时期的公有住房体制进 行市场化、商品化和私有化的改革。市场代替国家成为住房供应 的主体，居民购买住房不再依靠国家福利，原有的公有住房出售 给个人成为私有住房。对于住宅设计来说，这个变革改变了住宅 服务于国民经济计划、忽视居住者实际生活需求的状况。住宅设 计开始直接面对市场和居住者的要求，日益呈现丰富与多元发展 的趋势。

1住房改革后住宅供给的发展变化

山住房改革后住宅供给的发展变化

保障性住宝的出现和发展

保障性住房是住房供应进入市场经济时代后，针对无力购 买商品住房人群的政策性住房，接近于西方国家“社会住房”的 既念。保障性住房在不同时期以不同的形式呈现，如：1998年的 房改政策主要包括经济适用房和廉租房两类，2007年部分地区 出现了限套型、限售价的“两限房”，2010年又出台了针对既无力 负担市场住房又不符合保障性住房准入标准的“夹心层”群体的 公共租赁住房。保障性住房是以居住需求为分配原则的社会住 房，因此与商品住房不同，政府对于保障性住房有直接的干预和 控制，对其建筑设计也形成特殊要求。

保障性住房发展过程中的几种主要类型

住宝类型和标准的发展变化/中国住宅设计发展脉络

住宅面积单位的使用及对住宅设计的影响

住宅面积单位在中国的住宅设计中一直扮演着重要角色。 性不同时期，住宅面积的计算有多种方法，比较常见的是居住面 积、使用面积和建筑面积三种。住房政策和法律法规中对于面积 计算单位的使用，直接影响到了住宅室内外空间的设计，以及住 宅类型的选择

导言4中国住区发展影响因素与发展前瞻/中国住区发展影响因素

1中国住区发展影响因素及综合效应关系图

随着我国城市居民人均可支配收入持续增长，人民生活水 平不断提高，我国已进入以住房、汽车为代表的改善生活质量的 消费时代。消费观、价值观的改变，促使居民对居住质量、住房 功能、住房环境和综合配套水平等提出了更高要求。同时，随着 气车作为日常耐用消费品进入平常百姓家，人们对良好的城市道 路交通条件、完善的住区交通设施等需求也不断增强。

城镇居民家庭平均每百户家用汽车拥有量（单位：辆

我国多样的地域人居文化通过自然条件、建筑用材、建筑 造型与风格、空间组织等方面深刻影响着住宅与住区发展。从 社会层面来看，家庭结构的改变，带来家庭生活方式和行为模式 不同，从而造成居住密度、住宅平面构成形式、住宅内部空间设 计、配套服务设施不同，从物质构成方面对住宅和住区发展产生 影响

传统核心家庭套型 两代居套型+核心家庭套型（可变型 核心家庭在我国户型比重曾达七成以上，日前因“二孩”政策的放开也发生了变化。 为适应家庭生活需求及人口老龄化的趋势，户型组合可分可合的“两代居”，逐步成 为反映新时期社会文化变化的一种住宅产品。

传统核心家庭套型 两代居套型+核心家庭套型（可变型 核心家庭在我国户型比重曾达七成以上，日前因“二孩”政策的放开也发生了变化。 为适应家庭生活需求及人口老龄化的趋势，户型组合可分可合的“两代居”，逐步成 为反映新时期社会文化变化的一种住宅产品

3套型设计对家庭结构变化趋势的适应

31套型设计对家庭结构变化趋势的适应

随着社会主义市场经济的发展深化，我国逐步实现了从实物型 福利住房制度体系向货币型商品住房制度体系的转变。近年来，新 为民生服务政策推进了保障性住房的发展，也促进了低收入群体的 主房消费、住房信贷的发展，保障了我国住房商品化、社会化的多层 次供应体系的发展与完善。最近提出的开放街区、海绵城市等解决 市交通通畅，生态环境共享等方针，以及老龄化加剧和人口生育 政策的变化，都对居住区发展方向产生重大影响。

全社会施工与竣工住宝面积量（单位：万m）

主宝商品化对住区的影响

土地招拍挂制度的建立，使住宅的供应和消费几乎全部在 市场配置之下进行房地产开发投资的持续快速增长，也带动了社 会经济的快速发展和居民住宅消费观念突破性变化，促使城市 规划更加注重土地级差效应的发挥。

122000~2015年全国房地产开发投资额统计图

2]2000~2015年全国房地产开发投资额统计图

2009~2015年全国保障性住房建设情况

为323774m，总建筑面积108.08万m。有小学1所，幼儿园2所，文化体育设 管理、商业用房等配套设施，停车位3300余个。

[4】重庆市民心佳园公租房小区

社会发展进步需要满足多样化的住宅消费群体（包括青年 群体、老年群体、残疾人群体以及混合群体等）在生活节奏与 方式的需求，从而在住宅设计、公共服务设施、公共环境等方面 必须适应性地作出调整与改善。

老龄化对住区和住宇建设的影响

中国住区发展影响因素/中国住区发展影响因素与发展前瞻

维护与创造宜居的自然生态环境从根本上影响并推动着住 区规划的发展。对宜居的自然地貌结构、生态系统现状、气候环 境（尤其是微气候环境）的可持续开发与利用，以及对不宜居的 地震、海啸、泥石流等自然灾害和日趋严重的全球气侯问题的应 对与适应，已成为当今推动住区生态环境发展的主要方面。 与之相应的防灾型、低碳型、绿色生态型等一系列住区规划 新理念的提出与完善正是当前发展主流的体现。

1美国FarnsworthGardens退休社区

居住空间是社会结构在居住环境中的映射，所以城市社会 结构及其需求与住区规划存在密切关系。市场转型促使我国社会 结构发生了重大变化，面临分化、聚合和重构，对住区运营与管 理水平提出了新的要求。市场转型也促使我国城市居住空间发生 了转变，原有的传统社会构成面临同样问题，也推动了运营和管 望模式日趋走向社会化、专业化与市场化，只有接轨新形势，才 能在未来社会发展需求中寻求到适应性

生态环境条件对住区规划的影响

住区发展受科学技术水平最直接影响在于建设实践，推 动建筑材料创新、建筑结构优化、住宅产业化发展及建筑节 能相关技术等各方面不断向前突破发展。对于住区整体，体 现在规划建设与运营管理的数字化、系统化、人性化的完善 方面。

科学技术水平对住宝产业化发展的阶段划分

对住宝产业化发展的阶段划分

国内城市住区管理的五种模工

住区管理模式确定受以下影响因素制约：1.居住者的社会阶 层地位、收入、文化层次；2.对介入运营与管理的积极性；3.涉及 部门及组织的业务能力，水平和服务意识。

2节能技术运用于窗户设计3节能技术综合运用于建筑设计

导言［6」中国住区发展影响因素与发展前瞻／中国住区发展前瞻

住区的空间分异源于居民职业类型、收入水平及文化背景的 差异，其实质是社会分层在居住空间地域上的反映。住房商品化 的加速、居民价值观念的多样化、土地市场和房地产市场的高 度发育也加剧了居住分异。在以市场为主要调节机制的经济模式 下，城市居住空间的分异在某种程度上不可避免。 居住分异容易造成低收入与中高收入阶层的各自集中，各 阶层间联系减弱，加剧不同经济阶层之间的隔离。混居型住区建 设，促进不同阶层居民的社会交往，有助于实现社会和谐。对应 住区居住分异状况，住区规划特征如表1所示。

有限的城市建设用地和剧增的城市人口，要求发展集约高 效的住区。复合型住区包含多种功能建筑，空间布局集约，设施 高效综合，有利居民就近工作，便利居民生活，减少交通压力，增 加城市活力。

我国社会阶层的分化日趋显著，经济收入水平差异以及刘 化程度、职业等的不同，使得人们产生了多样化的生活模式需求， 对住房和环境的选择也有所不同。在规划与建筑的层面，涉及管 理制度、群体空间布局、建筑单体形式等。以丰富多元、具有灵活 性的形式，适应与满足各种不同层次居民的需求是住区主要发展 趋势。

“开放型”住区指对住区不进行整体封闭，其主要道路、公 共设施等对周边城市开放。“开放型”住区有助于完善城市道 路交通系统，丰富城市公共空间与街道生活，有利于增强城市 活力。 住区开放的同时还须注重安全，我国的“开放型”住区主要 以缩小邻里防卫单元范围为主，采用的是“大开放、小封闭”的模 式。住区中心一般为公共服务设施，组团或院落设置门禁，保持 单元稳定和安全，保留居住功能和邻里交往功能，并使邻里得到 足够的交往机会。住区的交通、外部空间、住宅的安全以及防灾 设计是保障安全重要的组成内容。

过高密度的开发和不同用地功能的混合，体现其节地、节能的

[1英国贝丁顿零能耗住区

英国贝丁顿零能耗住区

生态住区是指符合生态学原理，社会、经济、自然协调发 展，物质、能量高效利用，生态系统良性循环的人类聚居区，体现 在功能布局、交通及建筑单体等方面。

我国生态住区规划设计主要特点

宜居住区的内涵十分丰富，所涉及的面也相当产泛，包括优 良的居住环境、舒适的居住空间、便捷的公共服务、友好的社会 环境等。

宜居住区规划设计内容

1.住区：城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模 的居住生活聚居地的统称。 2.居住区：泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和 特指城市干道或自然分界线所围合，并与一定居住人口规模 (30000~50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居 民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

1.住区：城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模 的居住生活聚居地的统称。 2.居住区：泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和 特指城市干道或自然分界线所围合，并与一定居住人口规模 (30000～50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居 民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

3.居住小区：一般称小区，是指被城市道路或自然分界线 所围合，并与一定居住人口规模（7000～15000人）相对应，配建 有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务 设施的居住生活聚居地。 4.居住组团：一般称组团，是指被小区道路分隔，并与一定 居住人口规模（1000~3000人）相对应，配建有居民所需的基层 公共服务设施的居住生活聚居地。

相同/相似术语代号区别

规模分级是住区规划的重要概念。在城市住区中，公共服 务设施、外部空间组织和道路交通设施等设置的项目、数量和 规模，一般均应根据不同规模分级进行配置。 按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。

按照现代城市住区规划方法和城市用地分类标准，住区及服 务于基本生活需要的道路、绿地、日常性生活服务设施等看作。 个整体。城市住区包含住宅、住区内城市支路以下的道路、绿地、 配套服务设施等四项用地，合称为居住区用地，包括住宅用地、公 共服务设施用地（一般称公建用地）、道路用地和公共绿地。 用地平衡指标是指住区规划设计的各项用地分配和所占总 用地比例，表明住区的环境质量，是规划设计方案评审和建设管 理机构审定方案的依据。非居住用地不参与平衡及人均居住用 地指标的计算。

城市住区用地平衡控制指标

房住区用地指标影响因素图解

人均居住区用地控制指标（单位：m人）

居住用地内各项用地界线划分的技术性规定

1.住宅用地（RO1) （1）以住区内部道路红线为界，宅前宅后小路及宅旁（宅 间）绿地计入住宅用地。 （2)住宅临公共绿地，没有道路或其他明确界线时，通常 在住宅的长边，以住宅高度的1/2计算，在住宅的两侧，一般按 3~6m计算。 2.公共服务设施用地（R02） (1)各类居住配套服务设施的建筑基地及其所属场院、绿 地和配建停车场等计入公共服务设施用地。 (2)明确划定建筑基地界限的公共服务设施，均按基地界 线划定；未明确划定建筑基地界限的公共设施，可按建筑物基 地占用土地及建筑物四周所需利用的土地划定界线。 (3）当公共服务设施在建筑底层时，将其建筑基底及建筑 物周围用地，按住宅和公共服务设施项目各占该建筑总建筑面 积的比例分摊，并分别计入住宅用地和公共服务设施用地内；当 底层公共服务设施突出于上面住宅或占用专用场地与院落时，突 出部分的建筑基底和因公共建筑需要后退红线的用地与专用场 地，均计入公共服务设施用地内。 3.道路用地（R03) (1)居住区内道路用地按与居住人口规模相对应的同级道 路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不计入。 (2）居住区（级）道路，按红线宽度计算。 3）小区路、组团路按路面宽度计算，小区路设人行便道 时，人行便道计入道路用地面积；宅间小路不计入道路用地。 （4）居民汽车停放场地，按实际占地面积计算。 4.公共绿地（R04) （1）满足日照要求的居住区公园、居住小区公园（或小游 园），按其明确边界计入公共绿地用地指标。 （2）满足不少于1/3的绿地面积在标准的建筑目照阴影线之 外要求的组团绿地计入公共绿地用地指标。其中，院落式组团绿 地2：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1m；当小区路有 人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时， 算到道路红线；距房屋墙脚1.5m。开散型院落组团绿地3：至 少有一条边界向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10m的组团 级主路散开，并向其开设绿地主要出入口。 (3）其他公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。 沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地计算到红线。 （4）宅旁（宅间）绿地、道路绿地和公共配套设施绿地不 计入公共绿地用地指标。

2]院落式组团绿地面积计算起3开散型院落式组团绿地示意图 止示音图

2院落式组团绿地面积计算起3开散型院落式组团绿地示意图

综合经济技术指标包含反映土地使用合理性与经济性的居 住区用地平衡控制指标和反映建设强度、环境舒适度以及开发 投资收益的技术指标。 综合经济技术指标包括必要指标和可选用指标两类。 综合技术经济指标一览表 表1

综合经济技术指标包含反映土地使用合理性与经济性的居 住区用地平衡控制指标和反映建设强度、环境舒适度以及开发 投资收益的技术指标。 综合经济技术指标包括必要指标和可选用指标两类。 综合技术经济指标一览表 表1

绿地率计算的技术性规定

纳入绿地率计算的绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共 服务设施所属绿地和道路绿地，其中包括满足当地植物绿化覆 土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包 括其他屋顶、晒台的人工绿地。

部分城市对计入绿地率的植物绿化覆土要求

区综合技术经济指标3住区规划

住区综合技术经济指标

用地 面积（hm） 所占比例（%）人均用地（m人） 居住区用地 19.4 100 23.0 1.住宅用地 11.1 57.0 13.1 2.公建用地 2.6 13.5 3.1 3.公共绿地 2.8 14.7 3.4 4.道路用地 2.9 14.8 3.4

：本表摘自（北京市建设工程附属绿化用地面积计算规则（试行）》（2012年）、《成 市城区建设项目配套绿地面积计算技术标准（试行）》（2004年）。 1.宅旁（宅间）绿地面积计算的起止界：绿地边界对宅间 路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便 道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5m；对 其他圈墙、院墙算到墙脚。 2.道路绿地面积，以道路红线内规划的绿地面积进行计算。

前期要素分析是住区规划设计的重要工作内容，关系到住 区的规划定位、功能组织和布局形态。 从城市居住生活的基本功能和生活需求出发，住区用地规 划设计前期要素分析通常包括以下内容：基地建设条件、城市规 划要求、自然环境、社会人文与市场分析等方面。

1住区用地规划前期要素分析

基地建设条件主要包括区位条件、周边条件、交通条件、 场地条件、土地使用现状、区域建筑现状、公共服务设施现状、 商业服务设施现状、基础设施现状和历史文物古迹等。

自然环境分析主要包括工程地质、水文地质、植被、气侯、 卫生等。 自然环境分析

社会人文分析主要包括社会习俗、人口构成、产权归属、历 史文脉和法律法规等。

2.城市规划要求分析 住区用地规划必须根据城市总体规划、近期建设规划和控 制性详细规划的规定，在规模、标准、分布与组织结构等方面符 合当地城市上位规划和城市规划管理技术规定的相关要求，包 括控制性要求和引导性要求两个部分。

5.市场分析 由于社会需求多元化，人们对住房与环境的选择也有所不 同。因此，住区的用地规划在市场条件下应考虑一定时期内城市 经济发展水平，居民收入水平与居住空间的供需关系，如何适应 和满足各种不同层次的需求。 市场分析包括目标客户、住宅类型、套型标准、设施配置等 方面。

住区用地主要由住宅建筑用地、公共服务设施用地、道路 用地与公共绿地构成。 1.住宅用地 应根据住区所处区位、使用对象等因素，合理确定住宅建筑 用地规模和比例。 应选用环境条件优越的地段布置住宅，为居民创造生活方 便舒适的居住环境。 应有良好的日照、通风等条件，并防止噪声的干扰和空气的 污染，为居民创造卫生安静的居住环境。 2.公共服务设施用地 应根据不同项目的使用性质和住区的规划布局要求，采用 相对集中与适当分散相结合的方式合理布局。结合开放式住区 趋势，为城市功能配套提升价值。 应方便居民使用，满足服务半径的要求，以利于发挥设施 效益。并应方便经营使用和减少对居住环境的干扰。 3.道路用地 应服务于住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物 布局的多样化。 应因地制宜，使路网布局更趋合理，以优化建设经济。 合理采用功能复合，营造人性化的街道空间。 4.绿化用地 应根据住区用地规模与结构合理布局公共绿地，满足不同 人群的游憩休闲、体育康健、文化交流等要求。 应结合现状山形水系、绿化、设施进行规划设计，充分保护 和利用好原有地形地貌、树林植被等自然条件。 应根据气候条件和实际功能形成类型多样、特色各异的绿 化景观，营造与城市生态系统相结合的绿色基础设施环境。

规划原则与规划结构形式5住区规划

住区级公共服务设施 居住小区级公共服务设施 居住组团级公共服务设施

②住区用地规划结构分级示意图 住区级公共服务设施 ■居住小区级公共服务设施 居住组团级公共服务设施

2]住区用地规划结构分级示意图

区用地规划结构分级示意图

融合，营造富有活力的城市氛围和完善的城市功能，具有混合多 种功能、鼓励文化交融的特点，与传统封闭式小区的做法有着本 质的区别。 开放街区的设计重视土地混合使用，强调住区功能复合 化。通过增强街区的管理与环境营造，使居民生活、邻里关系获 得改善，构建一种能使多种功能集中地融入邻里和地区生活中 的、紧凑的、适合步行的、可混合使用的新型社区。

2美国佛罗里达州SEASIDE小镇总平面图（局部）

4|法国马塞纳新区QUARTIER社区总平面图（局部

4法国马塞纳新区QUARTIER社区总平面图（局部）

1开放住区的内涵与特点

市政常用表格[3加拿大太平洋协和社区总平面图

[5]上海创智天地—创智坊社区总平面图

主区空间结构可概括为7种基本模式：片块式、轴向式、向心式、周边式、集约式、自由式、街坊式。

基本模式/住区空间结构模式7」住区规划

模式/住区空间结构模式

住区规划8丨住区空间结构模式／片块式

为实现用住宅建立都市空间的目标，除相对围合的组团院落，建筑单体尽可能沿街布 置，并被赋予商务办公、科研教育和居住等多种复合功能，创造出“居住”、“活 动”、“娱乐”混合型的开放街道，亦可作为现代都市型居住区的样板。

石油标准轴向式·街坊式/住区空间结构模式9」住区规划

·街坊式/住区空间结构