城镇土地估价规程GBT 18508-2014.pdf
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程序如下： a) 收集宗地交易实例； b) 确定比较实例； c) 建立价格可比基础； d) 进行交易情况修正； e) 进行估价期日修正； f) 进行区域因索修正； g) 进行个别因素修正； h) 进行使用年期等其他因素修正； )测算比准价格。
6.1.3收集宗地交易实例
资料收集范围包括地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影 向地价的区域和个别因素、土地价格及明确的价格内涵等。
6.1.4确定比较实例
比较实例数量应达到3个以上（含3个）同轴电缆标准，且估价期日距比较实例的交易日原则上不超过3年。 比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性；比较实例应为用途与待估宗地用途相同，土地条件 基本一致，属同一供需内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例。
6.1.5建立价格可比基础
应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等方面对各比较案例的价格进行统一。
6.1.6交易情况修正
式中： Pg——交易情况修正后比较实例价格； P。——交易情况修正前比较实例价格； E——待估宗地交易情况指数： E—比较实例宗地交易情况指数
6.1.7估价期日修正
估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格，通常用地价指数进行修 正，修正公式见式（3）：
式中： P—估价期日修正后比较实例价格； P。—估价期日修正前比较实例价格； Q—待估宗地估价期日地价指数； Q。—比较实例交易日地价指数。 地价指数的编制应符合TD/T1009—2007的有关要求
P=估价期日修正后比较实例价格； P。—估价期日修正前比较实例价格； Q一一待估宗地估价期日地价指数； Q。比较实例交易日地价指数。 地价指数的编制应符合TD/T1009—2007的有关要求
6.1.8区域因壳修正
区域因素修正是将比较实例在其外部区域条件下的价格调整为待估宗地外部区域条件下的价格。 区域因素修正的主要因子包括商服繁华程度、产业集聚程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、 区域环境条件、规划条件、土地使用限制等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因索修 正的具体因子应根据待估宗地的用途确定。综合考虑区域因素中的各因子对地价的影响程度确定区域 因素条件指数，修正公式见式（4）
一区域因素修正后比较实例价格； P。—区域因素修正前比较实例价格； Dp——待估宗地区域因素条件指数； D.—比较实例宗地区域因素条件指数
E 一区域因素修正后比较实例价格； P。——区域因素修正前比较实例价格； Dp——待估宗地区域因素条件指数： Dg—比较实例宗地区域因素条件指数
6.1.9个别因素修正
个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为待估宗地个体状况下的价格。 个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质 水文状况、容积率、其他规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据待估宗地的用途确定。综合 考虑个别因素中的各因子对地价的影响程度确定个别因素条件指数，修正公式见式（5）
P个别因素修正后比较实例价格； P。——个别因素修正前比较实例价格； Sp—待估宗地个别因素条件指数； Se—比较实例宗地个别因素条件指数 当容积率对地价影响较大时，应单独修正。
6.1.10土地使用年期修正
以收益还原法评估土地价格公式如式（8）和式（9） a）纯收益不变，且永续，各相关因素不变： P 式中： P一一土地收益价格； a——土地纯收益（或地租），每年不变； 一土地还原率，固定且大于零。 b）纯收益不变，收益年期有限，各相关因素不变
式中： P、a、r含义同前； n——未来土地收益年期
6.2.6确定士地纯收益
总纯收益按总收益扣除总费用计算。 土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的余额 几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按式（10)～式（18）计算
6.2.7确定土地还原率
GB/T185082014
确定土地还原率的基本方法包括： a）土地纯收益与价格比率法：应选择3宗以上近期发生交易的，且土地区域条件、用途、交易类型 等与待估宗地相似的交易实例，以交易实例的土地纯收益与其土地价格的比率测算还原率； b） 安全利率加风险调整值法：即，还原率=安全利率十风险调整值；安全利率可选用国债年利率 或银行定期存款年利率，风险调整值应根据待估宗地所处地区的社会经济发展和土地市场因 素对其影响程度确定： c 投资风险与投资收益率综合排序插人法：调查获取社会上各种相关类型投资的收益率和风险， 将其按大小排序，然后分析判断待估宗地所对应的范围，确定其还原率。 在确定土地还原率时，应注意不同土地权利、不同土地用途、不同区位、不同土地使用年期及不同时 的土地之间还原率的差别， 综合还原率、土地还原率和建筑物还原率的关系如式（19）所示： r=(rXL+r2×B)/(L+B) （19) 式中： 综合还原率； 一土地还原率； L一土地价格； 广一建筑物还原率； B 一建筑物价格。
综合还原率； r —土地还原率； L—土地价格； T2 建筑物还原率； B 建筑物价格。
6.2.8选用适当的计算公式
在估价实务中，应根据具体情况，选择适当的计算公式。除上述基本公式外，因土地收益变 采用的公式见附录A。
6.2.9测算收益价格
根据已选择的公式测算土地收益价格。
还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估价。
6.3.1评估现有不动产中所含土地价格
6.3.1.1基本公式
6.313 测算不动严交易价格
6.3.1.4测算房屋现值
参照收益还原法中的有关规定测算
6.3.1.5测算交易税费
主要包括不动产交易过程中的税费
6.3,1.6测算±地价格
运用剩余法评估公式测算土地价格，应注意待估崇地的设定使用年期与不动产交易价格对应的年 期之间的差别并进行使用年期修正。
6.3.1.7适用范围
适用于现有不动产中地价的单独评估
适用于现有不动产中地价的单独评估
63.2评估待开发土地的价格
6.3.2.5测算开发成本
在土地开发项目中，开发成本包括购地税费、将土地开发完成所需的开发费用、管理费用、投资利息 和销售税费；在不动产开发项目中，开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售 税费
6.3.2.6测算利息
6.3.2.7测算利润
一市场上类似王地或不
6.3.2.8测算土地价格
运用剩余法评估公式测算土地价格
6.3.2.9适用范围
适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。一般可运用于以下情形： B）待开发不动产中的土地估价； b）待改造后再开发不动产中的土地估价； c）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价，
以成本逼近法评估土地价格公式如式（22)所示： P=E.+E.+T+R+R,+R, （2) =Pe+R,
P 土地价格； E, 土地取得费； E 土地开发费； T 税费； R1 利息； R2 利润； R 土地增值； Pe 土地成本价格。
程序如下： a）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及土地增值等资料， b）通过直接或间接方式求取待估宗地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润； c）确定土地增值； d）对地价进行必要的修正，测算待估宗地价格
6.43确定土地取得费
地取得费按取得主地权利而支付的客项客观费用计算，不同情况如下： a）征收农村集体土地时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地、地上青苗、建 筑物及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置补助费。各项费用应按有关规定，依据待估宗地 所在区域政府规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定。 b 征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地 上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置补助费。各项费用应按有关规定，依据 待估宗地所在区域政府规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定。
土地取得费按取得土地权利而支付的各项客观费用计算，不同情况如下： a）征收农村集体土地时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地、地上青苗、建 筑物及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置补助费。各项费用应按有关规定，依据待估宗地 所在区域政府规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定。 b) 征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地 上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置补助费。各项费用应按有关规定，依据 待估宗地所在区域政府规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定。
?意过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日十地的客观市场购置价格。
土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投人的各项客观费用计算。 宗地红线外的土地开发费为达到设定开发程度所需投人的各项开发费用；宗地红线内的土地开发 费一般包括土地平整费。根据估价目的和投资主体不同，确定是否计人宗地红线内各类开发费用。 按照待估宗地的条件、估价目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度。属建成区内已开发 完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。
6.4.5确定各项税费
土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、占用 菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费、政府规定的教育附加费等其他在土地取得过程中直接相关的 税费等。
6.4.6确定土地开发利息
6.4.7确定土地开发利
土地开发总投资应计算合理利润。按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回 报率，测算土地开发应取得的开发利润，
6.4.8确定土地增值
土地增值依据土地所在区域内，因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额 或比率测算。
6.4.9价格修正确定
按式（22）初步测算土地价格后，应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，考虑是否需要进行其 他因素修正，确定土地价格。 当土地增值是以有限年期的价格与成本价格的差额确定时，不再另行年期修正；当土地增值是以无 限年期的价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正，修正系数公式如 （23）所示：
式中： K——年期修正系数； 一土地还原率； 一土地使用年期。 当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。
式中： K一年期修正系数； 一土地还原率； 一土地使用年期。 当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正
6.4.10 适用范围
6.5.1基准地价系数修正法
6.5.2.1基本公式
以路线价法评估土地价格公式如式（25）所示：
P 待估宗地地价； u 一待估宗地所属路线段的路线价； d. 一深度指数 K,——宗地形状修正、容积率修正等其他修正系数。
6.5.2.2 适用要求
路线价法是基准地价系数修正法的特殊形式，适用原则和要求与基准地价系数修正法类同。 16
路线价法是基准地价系数修正法的特殊形式，适用原则和要求与基准地价系数修正法类同。当区
存在基准地价和路线价时，里地线以内的宗地，应
6.5.3标定地价系数修正法
6.5.3标定地价系数修正法
6.5.3.1基本公式
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费预算、技术方案及预期成果等。 基准地价评估的表格应根据各地的实际需要制定。基本表格见附录B。 基准地价工作底图应采用能覆盖基准地价评估区域的城镇地籍图、地形图或规划图，其比例尺要求 如下： 大城市 1:10000~1150000 中等城市 1:5000~1:10000 小城市以下 1:1000~1:5000 按路线价评估基准地价的区域，局部商服用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。 确定基准地价评估区域包括确定基准地价评估的范围和确定城镇土地的级别或均质区域。
Z3.1料调查的一般要求
要求如下： a）调查、收集的有关地价资料应按实地位置标注于估价工作底图上， b) 调查以土地级别或均质地域为单位进行； 地价样本选取应采用分类不等比抽样，样本数应符合数理统计要求，每级样本总数原则上不少 于30个，样本总数不足30个的，应进行全样本调查； 样本应具代表性，且原则上分布均匀； e) 所选样本宜能同时获得地价或土地利用效益和相对应的土地条件资料； f 土地利用效益等经济资料应不少于近期连续两年的数据； g 出让、转让、出租、人股、联营、联建等地价和土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小 数点后一位； h）调查资料应填人相应的调查表格。
a 调查、收集的有关地价资料应按实地位置标注于估价工作底图上； b） 调查以土地级别或均质地域为单位进行； 地价样本选取应采用分类不等比抽样，样本数应符合数理统计要求，每级样本总数原则上不少 于30个，样本总数不足30个的，应进行全样本调查； 样本应具代表性，且原则上分布均匀； e 所选样本宜能同时获得地价或土地利用效益和相对应的土地条件资料； f 土地利用效益等经济资料应不少于近期连续两年的数据； g 出让、转让、出租、人股、联营、联建等地价和土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小 数点后一位； 调查资料应填人相应的调查表格。
73.2资料调查的内客
7.3.2.1土地定级成果资料
a）土地级别图； b）土地定级工作报告和技术报告； c)其他相关成果及资料。
73.2.2地租、地价资料
土地使用权出让、转让资料； b) 土地使用权、房屋及柜台出租资料； c 房屋售价、租金资料； d）土地征收补偿、安置补助及地上物补偿相关资料； 土地联营人股资料； ) 以地联合建房、换房资料； g) 房屋征收补偿资料、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理相关标准、固定资产作 价及土地联营、合作建房等相关资料： h）宗地用途、出租时间、容积率等
有关税费征收标准； j) 土地开发费用标准、资本的利息、利润标准： k）其他资料，如还原率等
7.3.2.3土地利用效益资料
7.5.2样点地价计算
7.5.2.5用土地联营入股资料计算地价
根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或人股比例，分别计算地价： ）用十地人股取得的年收益，按式（30）计算地价：
7.5.2.6用以地换房资料计算地价
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7.5.2.8用房屋买卖资料计算地价
用房屋买卖价格计算地价参见6.3.1中公式
[5.2.11用联建分成资料计算地价
联建分成的土地不直接进人市场，估价中不计算土地资本的利息及投资资本的利润，地价计算公式 如式（34）所示： P=[(C,+T)XSuJ/SA=(C,+T)XSXRp/S. .34) 式中： P 一联建房中单位土地面积的地价； C，一房屋单位建筑面积造价； T一一房屋单位建筑面积交纳的税费； S一一出地方分成建筑面积； S。出资方建筑物分摊的土地面积； RP一容积率； 一出资方分成建筑面积。
7.5.3样点地价修正与样点地价图的绘制
7.5.3.1样点地价修正 依据基准地价内涵，将计算所得样点地价修正到与基准地价内涵相一致下的价格，修正内容一般包 括：交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、地价楼层分配修正、开发程度修正、出让年期修正等，修 正方法参见6.1中的有关内容。
7.5.3.1样点地价修正
依据基准地价内涵，将计算所得样点地价修正到与基准地价内涵相一致下的价格，修正内容一般 括：交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、地价楼层分配修正、开发程度修正、出让年期修正等， 正方法参见6.1中的有关内容。
7.5.3.2样点地价图的绘制
主要要求如下： a）以城镇地籍图、土地利用现状图或地形图等为底图绘制样点地价图； b）在图上按照商服、住宅、工业等不同用途分别标识地价样点资料； ） 在图上应该反映土地级别（均质地域）界线： d) 直接在图上表示地价数据市政工程标准规范范本，资料较多时，可采用分级图例本
7.5.4.1样本总体检验
7.5.4.2样点数据检验
主要要求如下： a）同一土地级别或均质地域中，同一交易方式的样点地价应通过样本同一性检验。同一均质地 城中样本数量不能满足总体检验的需要时，应对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总 体同一性检验。 b）同一均质地域中，按不同交易方式计算的样本地价，也应通过样本总体同一性的检验，
7Z.5.4.3样点数据处理
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主要要求如下： a）城镇中商服中心区的地价最高区域铆钉标准，应单独表示； b）相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，将精度以外的数据作为异常数据剔除； c）同一级别、均质地域中，按不同交易方式下测算的样点地价，当总体不一致时，以最具代表性， 数量多的样点作为基准地价评估的基础资料
主要要求如下： a）城镇中商服中心区的地价最高区域，应单独表示； b）相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，将精度以外的数据作为异常数据剔除； c）同一级别、均质地域中，按不同交易方式下测算的样点地价，当总体不一致时，以最具代表 数量多的样点作为基准地价评估的基础资料
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