房地产精装修的系统化设计管理(有类似PPT文档)2010-146页.pdf

多数人的装修经历疲劳症 人力物力的资源浪费 材料成本不透明，装修预算成本无法控制 工业化程度不高，工艺技术没有统一标准，质量无法保证 部品工艺不规范，效率底品质感较差 施工管理不规范，缺乏产业工人的系统培训。施工现场环境污 染严重，长期噪音扰民现象的困扰 环保质量难以控制 时间成本的不可控

1、担心装修风格雷同、没有个性，而且在实用性上也只有自已装 修才最清楚，70%不接受客户都谈到了这点。 2、受访不接受客户中多为女士，她们认为家还是要自已装更有味 道。 3、部分客户认为有很多时间，以前房子也是可以自已装好的。 4、部分超高端客户客户认为，开发商装修的标准达不到自已的要 求。 5、担心开发商信誉和装修品质，认为买精装房不放心，这部分客 户大多对龙湖不是很了解。 6、曾经买过精装房，以前的精装房交房的就没有跟宣传是一样 的，以次充好，大骗小骗总会受骗。 7、买这样的房子，一辈子也没八次，还是自已装修比较好。认为 自住就自己装，投资可以者虑。 8、担心施工方的大面积施工质量没有把握

做精装修的理由： 1、精装是未来的潮流和趋势密封圈标准，早主动适应比晚被动接受好。 2、未来的竞争是产品的竞争，精装是产品竞争优势的体现 3、成本的优化和税收的调整 不做精装的理由： 1、全装修住宅开发的难度高。由于缺之统一的精装修标准及各环节管理标准 造成操作难度、管理成本扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包： 2、个性化装修难操作，风格过于统一，整体装修不能满足个性化要求，拒绝了 部分客户

精装房，楼市发展的必然趋势

A、 国家政策导向 B、 顾客需求 C、 开发商自身竞争优势导向一未来核心竞争力的体现。 D、精装修需要专业化的管理及成熟的供应商。

模式的优缺点分析与探讨.

模式二 集成概念精装修： 全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化 施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标 的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本 优势

自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监 控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻 烦。

模式三 全成品住宅工厂化精装修： 全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装音 品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不 同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精 装修就是“毛坏十装修”。 以万科为例： “万科全面家居解决方案”从项目定位、设 计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。 精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内 精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。

官理型精装修： 以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统 一的技术标准。 由精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品 研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各人 环节形成精装住宅产业的共生体系。 运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。 比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙 伴关系。 由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、 土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品

模式五 资本运营管理型精装修：

1、精装修工程的房地产资本运作概念

指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款， 而是通过本项目完工后的可售商品房进行等价置换，抵 冲工程款。

中国房地产商精装管理模式对比

中国房地产商精装管理模式发展三阶段

国内精装修市场优势与凤险分析

优势： 展现设计师对建筑的整体理解，体现建筑的美感： 精装修提高项目档次，易成为地区标杆性项目； 增加项目成本，转移部分收入，降低增值税和所得税支出 提高销售收入、销售回款和项目利润率： 小区居住品质提升，便于后期的管理和服务。 风险： 统一装修标准一样与客户个性化化差异： 交房结果与装修房宣传的效果图或样板房不一致： 装修质量差，不能满足客户的需求： 精装修资金压力大，存在资金风险

（2）、社会发展与行业发展的对应：住宅的项目定位属性评价 （3）、行业发展与住宅产品的对应

于全面家居解决方案的品质体系

有专人研究任宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研 究，不仅是简单研究在毛坏房的基础上如何怎么再装修一下，而 是全面地提供整套家居解决方案。 全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设 计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统 等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简 单的地在毛坏房上做装修已经有了很大的提升和进步。

关于精装修住宅产品的设计定位

精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准 要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。 一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标 准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经 济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供二～三个装修方案供 客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。 对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作儿套全装修样板房，作 为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坏房，不宜 刀切的全部做到精装修标准

案例： 万科厂广州样板房业主深度调查分析

项目设计策划的定位设计

委盘项目的区域设计定位 消费群体的市场分析定位 设计风格及生活方式协调统筹设计 楼盘销售的引导分析 卖场设计的行为空间细化分析

精装修项目的市场环境和专业设计方向定位

交通环境 教育环境 地理位置 品质可比性 项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套 教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向 年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式

户型对比 部品精细化收纳空间品质 风格化 个性化

交通流线 教育环境 地理位置 品质可比性 项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套 教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向 年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式

户型对比 部品精细化收纳空间品质 风格化 个性化

交通流线 教育环境 地理位置 品质可比性 项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套 教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向 年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式

户型对比 部品精细化收纳空间品质 风格化 个性化

长沙精装市场调研演示文稿

3）、客户与精装产品的对应： 1、细分客户判断； 2、识别竞争环境； 3、精装产品初步方案成本测算

设计范围的界定： 住学精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实 际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家 具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。 精装修房交楼标准部分的设计内容： 主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及 定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒 柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点 提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼 标准的内容。

精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指 引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可 通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。

与住宅部品制造商共同司完善产品设计 与室内装修设计紧密相关的住宅部品： 1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具 2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜 等。 3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。 4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响 等。 5、室内家具（完善合理布置）。 6、室内门窗及配件。 7、地面装修材料：地砖、石材、地板、地毯等。 8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。

经验提示（一） 户型方案阶段要考虑的内容： 1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预理定位等）； 2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预理定位 等）； 3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置： 4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）； 5、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）； 6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；

户型方案阶段要考虑的内容：

核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置

装修细化设计阶段需要注意的问题

经验提示（三） 如何选择工业化的专业施工&精装工程的项目管理： 基础施工+主材产品+工业化部品+流程管理 如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图 纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地 让普通的装修施工单位来施工、制作了。 这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼 盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能 就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任 务，并达到设计要求

可由专业制造商完成的施工内容：

橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安 装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。

精装修住宅中新技术及设备的选

拉阔的尺度只是识别身份的一个背景，入户大堂开式空间区域，设计中充分考虑住户归 家的动线和沿线放松心情，体验到“回家即是享受的开始”

体贴入微的生活，从进入家门那一刻才刚刚开始，玄关空间设计既便于换鞋、放置随身物 品又有充分的收纳空间使长短靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同类的鞋都能安 放

细节看眼，点滴关心，如厕所、冲凉和洗款分离，使用率高。毛币、衣物不会轻易被水 湿；科学排水系统，室内更干燥。特制防滑地面；密闭淋浴屏；洗面盆及台面设计足够 大，并无缝结合，便于卫生，不会出现死角。

余了你想展示的个性，藏起其他想藏起的一切，各种手提袋、背包都在收纳系统中有合理 位置，在柜子设计格式中既有衣物和裤子的收藏空间，又有带锁的抽屉，存放存折等贵重 物品，局部有储藏室，

日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。机洗区、手洗区、放置区、专设吊柜、储物 柜和水盆柜设置，工作以为流线和空间合理而变得轻松高效。

操作动线布局合理的厨房，不但满足洗、切炒、存的合理流线，存储物品方便，而且油 烟、污渍容易清洗，灶台前的墙面就是用整块不锈钢板覆盖。设计专用厨盆，满足各式 烹调器具的需求。

主卧间24小时报警按钮、厨房煤气报警系统、门禁系统等智能化安防系统。家居智能化 系统，科技让业主的居住更放心。

系统，科技让业土的居任更放心。 9、人文空间系统 通过对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设计进行合理应用，实现系统化的人文 关怀。

对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设计进行合理应用，实现系统

①收纳提案时，必须事先详细了 解客户现有的行李量、衣物量、 书籍量、鞋及伞等的数量，再在 这基础上提出本公司的多样化收 纳方式，呈上最适合客户的收纳 提案。

利用墙体收纳，使书柜内的 书籍也能同样整齐的收纳。

更衣间也能把平时必要的衣物收诸藏室也采用多样化的方式，能方便的收纳更多东 纳在方便拿取的位置。

②卫浴提案时，运用特殊 施工方法能提高台面，更重 要的是还可以改变排水位 置。从这里能看到新生活提 案的产生。

●实现干湿分离 一般情况下浴缸、洗面台和便器是放 在一个房间单，而我们可以将它们隔离 开，分别设计成独立私密的空间，更整 洁易打扫。

④AV设备的方案中，在布局设 计阶段时，设计使用一系列的智 能化产品。既能把各种配线都事 先埋在墙壁中酒店标准规范范本，也能把各种影音 设备或扬声器等都设置在最佳的 位置。

●在整个卧室设计方 案中，也可以把DVD播 放器设置在床头边， 使客户随手就能操控 DVD。当然，各种配 线都隐藏在床边或墙 壁中，保持卧室的整 洁。

其他要求： 1、100%不接受装修成统一的标准 2、简约和实用是客户最关心的两点 3、希风格纯正，且能和整个户型 和建筑相吻合。 4、多考虑到生活必需的细节方面。 5、希望多几种菜单式风格可选择，

（2）、功能空间与人文交流的呼应：空间属性评价 （3）、客户与产品的对应： 1、空间优化判断； 功能的满足，流线的合理 人文关怀

独立洗衣间，组合功能设置 次卫布局合理，空间利用充分 /与其他空间关系简单，无干扰

例：山西康居苑优化设计

空间优化设计介绍■流线

巨大的容量和细致的功能设计路桥工程表格，拥有购置家具无可比拟的先天优势。 标准模数的板式家具可以根据居住者需求轻松进行功能调节