精装修的系统化设计创新与技术管理(博志成)2012-212页.pdf

2、且本政府的参与是在制造企业充分发挥了主观能动性

2、本政府的参与是在制造企业充分发挥了主观能动性之后。

电梯标准规范范本博志成大学 地产培养第一品胞

主宅产业化的历史追溯，是在六十年代由日本通产省首先提出住宅产业化的概念，自的 化的方式生产住宅，并在提高建设效率的同时降低成本。

3、日本精装修从低层建筑开始。

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40年前，日本的两三层建筑占住宅比例60%到70%，日本的住宅技术工业化迁 速发展，实现了现场装配。在日本提升了房屋高度后，这些企业有迅速投入， 开始建高层预制件。

40年前，日本的两三层建筑占住宅比例60%到70%，日本的住宅技术工业化迁 速发展，实现了现场装配。在日本提升了房屋高度后，这些企业有迅速投入： 开始建高层预制件。

4、 日本的住宅产业化代表项目（东京有明公寓）产品分析

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3夹层设计利于改造维修

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日本室内地面架一般高，每层增加300一350的层。国内的开发商肯定会马上算出来了，百米高层建 筑的住宅楼刚好少卖三层。日本建筑在地板下面布置户内的各种管线，需要时，可以直接从地板下 出使用。国内建筑住宅寿命50年到70年不等，但一般装修最多10年就需要彻底改造，夹层解决了 水电管线与建筑无法同寿命问题，长远看有好处。缺陷是，影响开发商的可售面积和利润空间，

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空间的使用有效性得到了提高，室内也显得更整洁。衣柜多采用嵌入式，从嵌入洗衣机到嵌入 小型家电，都是从节省空间角度出发，相邻房间双面用柜交错储藏常见。储藏室、生活服务阳 台、紧凑的书房空间划分合理紧凑。

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5立管并设计利于检修和查看

日本集合任宅的设计中则将各种立管纳人 楼道管井或管道夹墙中，向公共走廊一侧 开门，使室内空间完整，易于装修，同时 方便检修。各种仪表统一设于外侧公共走 郎，查表、检修时在公共区域即可完成， 而且便于设备的更换和住户调整室内空间 时重新布置管线。国内的户型设计管井时 大多是采用垂直管线的方式，多数走在卫 生间和厨房。

韩国 住宅建筑、装修一体化

1、所有在售房都是全装修 房，天地墙、厨卫都是 标准装修配置。 2、项目整体考虑，从规划 、建筑、景观、户型到 装修一条线考虑。水、 电、煤等各种管道都是 浇筑混凝土前预备好。 3、工厂化生活方式，住宅 通用部品使用频率高。

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美国一法制健全，没有为个体服务的装修企业。

美国一法制健全，没有为个体服务的装修企业

·特点： 1、法制健全，没有为个体服 务的装修企业，全部为开 发商做整体服务。 2、基本实现产业化，一般不 准买毛坏房，出售的全部 是全装修房。 3、避免手工操作。手工操作 不可控因素多，误差大， 容易发生质量通病。

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法国 轻装修、重装饰

·特点： 1、高层和多层集合式住宅为完 全满足使用要求的成品房。 2、对于节能有欧洲标准要求。 3、全装修房比较简单装修，除 厨卫全装修外，墙面为乳胶 漆，基本不吊顶，保证基础 照明。但后期购房者自行进 行装饰。

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德国 领先于住宅节能！

1、大部分为精装修，仍有少量毛 坏房出售。 2、为防止装修过程的偷工减料， 材料供应商与装修企业协会及 相关专家就安装质量和事故责 任签订合同，如有公司违反则 取消会员资格。 3、住宅节能处于世界领先水平， 所有房屋的墙体和所有设备等 万面节能措施确保到位。

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精装修未来产业化方向是什么？ 定义：精装修产业化就是整合住宅内部与之相关的 建筑、结构、机电、装修、部品部件将之模块化， 使之成为生产经营集成化生产的过程： 目标：在住宅建筑工业化的基础上，为用户提供优 良的集成部品和现场集成安装： 实现：精装修产业化必须配合住宅建设全过程的建 筑与结构设计、施工建造、部品生产、设备供应、 销售等环节联结为一个完整的产业链，实现住宅集 成化、供应一体化体系。

装修与未来产业化趋势

前精装及部品部件市场的现状

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精装修已成为高档住宅开发主要趋势

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随着房地产行业从粗放型开发经营模式逐步朝精细化、专 业化、产品化的方向发展，品牌开发商（如：万科、亿城、华 润、龙湖、绿城等）都推出系列产品，争取全成品住宅精装 修解决方案。 针对住宅产业化的体系研发，逐步向设计标准化，施 工模块化，设备系统化，部品集成化，家居智能化的住宅产品 装修一体化方向发展。 房地产市场已经从前儿年的半成品毛坏交房，逐渐演变为 精装修标准的精细化、模块化方向发展，产品及品牌的系统化 应用，市场的接受度逐渐提高的同时，精装住宅会日趋成 为高档住宅开发的主要趋势。

如何确定企业精装分级标准？

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对于不同企业，由于其定位不一样，在精装标准体 系搭建中，确定核心的产品非常重要， 考虑未来主要开发的项目定定、地理位置等

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设计管理体系（9层级叠加管理） 户型优劣评价体系（25项评价指标） 成本控制体系（8大控制点） 精装设计跟踪服务体系（6层级配合体系） 设计模块组合分类体系（7大模块分类） 4S精装后服务管理体系（4S售后管家服务） 5大品牌设计，25个系列产品类型，125项标准 系列，625项档次定位配置

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专业精装修（硬装方向）标准系统总图

专业精装修标准4大套系说明

项目分级装修报价（元/m2）类型： 豪华项目4500以上为富贵型 高档项目3000～4500为豪华型 中档项目1500～3000为富裕型 中产型低端项目1500以下经济型

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格导向逐渐弱化，标准化系列为未来研究趋势

个别企业住宅精装分级标准的特征

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星河湾等部分地产以定位高端精 装，强调产品的品质与个性，打 造全装修豪宅。 般会控制在4500元以上

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通过调研数据，来指导各个价格段内的部品配置。 低端客户为价格取向，追求实用型空间格局。 中端客户个性表现，追求经典及性价比 高端客户为风格价值取向，追求丰富的功能配置，精细化 人文设计

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徒生花园<北京> 嘉裕君玥公馆<广州>

关于精装产业化住宅产品的设计定位

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成品住宅产业化精装设计的定位，首先取决于楼盘的市场定位 装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来 确定。

强烈建议：高档公寓住宅进行标准化精装修

当然，对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全 装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以 选择毛环房，不宜一力切的全部做到精装修标准。 别墅可以采取菜单式精装修或大批量精装修

亿城集团唐山凤凰城优化7.20

城集团唐山凤凰城优化7.20

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1：多数人的装修经历疲劳症。 2；人力物力的资源浪费。 3； 材料成本不透明，装修预算成本无法控制。 4： ：工业化程度不高，技术标准不统一，质量无法保证。 5； 部品工艺不规范，效率底品质感较差。 6； 施工管理不规范，缺乏产业工人的系统培训。 7； 施工现场环境污染严重，长期噪音扰民现象的困扰。 8；环保质量难以控制。 9：时间成本的不可控。

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意义： 住宅户型精装优化设计是标准体系建设中非常重要环节， 它是一切工作的开始与原点

在客户群中，比重最大的是中青年客户群，即年龄在 25~50岁之间的人群。大部分都已拥有较为稳固的家庭组成和 较为稳固的家庭组成和较为稳定的收入，自然而然就成为了住 宅市场的购买主力军。因此对于这部分客户群需求的研究显得 格外重要。在大量入户和问卷调研的基础上，对于中青年客户 群的居住需求进行较为详细的总结，希对于住宅的开发和设 计者能有所启迪。 以购买住宅的家庭作为研究的基本单位，并结合各个年龄 段的不同特点，进一步将中青年客户群划分为3个组成部分： 丁克型家庭、成熟型家庭和扩展型家庭

青年群体公寓产品需求研究报告

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成品住宅产业化精装修的项目定位分析

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（2）、精装项目与客户的对应：精装项目属性评价

广州万科金域蓝湾170平米 厂克概念住宅 深圳万科第五园公寓样板房测试

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设计范围的界定： 成品住宅产业化精装修可划分为装修与装饰两部分。 装修部分一般是实际的个硬装交楼标准： 装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电 器、室内陈设、室内绿化、窗帘布艺、室内各种生活用品等

精装修房交楼标准部分的设计内容： 主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定 家具的设计。交楼标准中一般股含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒租 等）：卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。 这单需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属 于精装修房交楼标准的内容。

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成品任宅产业化的精细化设计，要求是能给末来任户一个先进居家 生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基 础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活 情调。

与住宅部品精细化设计的关键

与室内装修设计紧密相关的住宅部品精细化设计： 1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具 2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜等。 3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。 4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。 5、室内家具（完善合理布置）。 6、室内门窗及配件。 7、地面装修材料：地砖、石材、地板、地毯等。 8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。

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（三）、成品住宅产业化户型优化设计的原则

（三）、成品住宅产业化户型优化设计的原则 ..提升把握客户需求的能力

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万科精装住宅产品设计的U5系统；U5，即Unit Integration，是单元一体化的英文解释。 “U5精装”并非简单的「毛坏十装修」，而是通过 对人日常生活的洞悉，针对性“量身定做”人性化的 合理家居空间，并以系统全面的解决方案来应对家庭 居住中的各种问题。全面家居解决方案除了对户型的 调整和改革以外，更多的时间花在系统的集成上，复 杂性和设计要求的技术性更高

万科精装住宅产品设计的U5系统模型

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“IDU”精装住宅产品设计的U9系统

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建筑标准规范范本博志成大学 迪产培养第一品胞

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从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放 松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共 空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大 堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设 计标准让主人备受尊重的身份感丛踏进大门开始就迎面而来

州亿城背江售楼处概念设计20110703

苏州亿城背江售楼处概念设计20110703 08.11.20公园5号公共部分方案汇报

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杭州公共空间概念设计0615