HY／T 0326-2022  无居民海岛使用价格评估规程

收集资料主要内容包括： a) 待估无居民海岛及所在地区的基本情况，包括无居民海岛位置、离岸距离、海岛面积、岸线长 度、所在地区的社会经济发展状况、县（市、区）无居民海岛总数等； b）待估无居民海岛的自然资源情况，包括动植物、淡水、沙滩、景观等资源的数量和分布等； c）待估无居民海岛保护与开发利用相关资料，包括无居民海岛保护要求以及开发利用具体方案、 项目论证报告或出让方案等； d）待估无居民海岛相关规划，包括国土空间规划、海岸带综合保护与利用规划、可利用无居民海 岛保护和利用规划等； e）市场交易和基准地价，包括与待估无居民海岛相似的交易实例资料、与待估无居民海岛毗邻的 土地基准地价和土地交易资料等； f)）其他相关资料。

对待估无居民海岛进行实地查勘，进一步掌握海岛相关情况，如发现与收集资料不一致的，评 应进一步核实确认

5.5无居民海岛使用价格测算

5.5.1选择评估方法

无居民海岛使用价格评估应选择至少2种评估方法。 如有特殊情况，可采用一种方法评估工程造价标准规范范本，但应由 评估机构外至少3名行业专家出具论证意见。最低价系数修正法为必选方法

根据所选评估方法的有关要求，确定评估参数取值，并按照计算公式对价格进行试算。评估人员应 从资料完备性、方法适用性和参数指标的代表性、适当性、准确性等方面，对各试算价格进行客观分析， 并结合估价经验进行判断调整。

5.5.3确定评估价格

应对最终评估价格是否符合无居民海岛使用出让最低价进行分析说明，不应低于出让最低价

评估人员按照评估报告格式（见附录A)编制完成无居民海岛使用价格评估报告。评估报告由 2名评估专业人员签字及加盖评估机构公章，按合同约定交付委托方。 评估过程中涉及特殊专业知识和经验的，应聘请有相应资质的专业机构或专家协助工作，并在 说明。

构完成并出具评估报告后，应对相关资料进行整理

6.1最低价系数修正法

[6.1.1 适用范围

最低价系数修正法是 3.4)进行修正，以此估算待 民海岛使用价格的方法。该方法道 使用价格评估

2.1用岛类型为农林牧渔业用岛、工矿通信用岛、交通运输用岛、游憩用岛的，且用岛方式为原生 、轻度利用式、中度利用式、重度利用式或极度利用式的，按公式（1)计算：

P=P;×S×t×(1+W,K:)

式中： 无居民海岛使用价格，单位为万元； A P; 出让最低标准，单位为万元每平方米（万元/m"） s 用岛面积，单位为平方米（m"）； n 修正因素的个数； W; 第i个修正因素的权重； 第i个修正因素的修正系数

P=P;×S×(1+W,K.)

P一一无居民海岛使用价格，单位为万元； P；—出让最低标准，单位为万元每平方米年[万元/（m·年)]；

一用岛面积，单位为平方米（m）； t一一无居民海岛使用年限，单位为年。 1.2.4用岛类型为公共服务用岛或国防用岛的特殊用岛，且用岛方式为填海连岛与造成岛体消失 据待估无居民海岛等别，按相应最低标准和用岛面积计算无居民海岛使用价格

5.1.3.1计算出让最低价

依据无居民海岛使用金征收标准及有关规定，按待估无居民海岛的等别、用岛类型和用岛方式确定 出让最低标准，并测算出让最低价。

6.1.3.2分析出让最低价修正因素

用岛方式为原生利用式、轻度利用式、中度利用式、重度利用式或极度利用式的，无居民海岛使用出 让最低价修正因素包括离岸距离、海岛面积、自然岸线、植被覆盖率、珍稀濒危物种、淡水资源、沙滩资 源、无居民海岛稀缺程度和用岛方式。 用岛方式为填海连岛与造成岛体消失的，无居民海岛使用出让最低价修正因素包括离岸距离、海岛 面积、自然岸线、植被覆盖率、珍稀濒危物种、淡水资源、沙滩资源、无居民海岛稀缺程度和一次性造成海 岛消失。 各修正因素表见附录B中表B.1。

6.1.3.4确定出让最低价修正系数

根据待估无居民海岛使用出让最低价修正因素的具体情况，确定各项因素的修正系数（见附录B 中表B.2)。 沙滩资源评价符合HY/T2542018中表1海滩质量分级标准的规定

6.1.3.5测算无居民海岛使用价格

无居民海岛使用价格按6.1.2的要求测算。

市场比较法是将待估无居民海岛与具有替代性的、且在估价期日近期市场上交易的无居民海岛或 土地交易实例进行比较，并对交易实例成交价格进行适当修正，以此估算待估无居民海岛使用价格的一 种方法。该方法适用于有可比交易实例地区的无居民海岛使用价格评估

比较实例为无居民海岛时，市场比较法可采用公式（4)进行计算： P=PXKXKXKXKXKXKbsXS ·（4） 武中： P 无居民海岛使用价格，单位为万元；

比较实例为无居民海岛时，市场比较法可采用公式（4)进行计算： P=PXKXKXKXKXKXKXS 式中： P 一无居民海岛使用价格，单位为万元； Pb 一比较实例价格，单位为万元每平方米（万元/m"）：

6.2.3.1选择比较实例

选择具有替代性的无居民海岛或土地作为比较实例，应符合以下要求： a）比较实例与待估无居民海岛条件的相似性大于差异性； b）比较实例与待估无居民海岛位于相同地区或类似地区； c）比较实例与待估无居民海岛的用途相同或者相似； d）比较实例应为正常交易或者可修正为正常交易； e）比较实例交易时间应与估价期日相近，最长不超过5年； ）比较实例数量不少于2个。

6.2.3.2建立价格可比基础

应从付款方式、货币单位等方面对各比较实例的价格进行统一。

6.2.3.3确定比较因素

根据比较实例的类型、自然资源条件 客观、具体说明待估无居民海岛和比较实例的各比较因素，并编制比较因素说明表（见附录C中 表C.2)。比较因素应量化描述，无法量化的应具体描述。

6.2.3.4确定因素条件指数并修正

将比较实例特定自然资源条件下的价格修正为待估无居民海岛自然资源条件下的价格。目然资证 因素条件修正系数等于待估无居民海岛各自然资源因素条件指数乘积与比较实例自然资源因素条件指 数乘积的比值，按公式（6）计算。

式中： K1——自然资源因素条件修正系数； n 一自然资源因素条件个数； N：——第i个待估无居民海岛自然因素条件指数； 第个比较实例自然因素条件指数。

6.2.3.4.2社会经济因素条件修正

将比教实例特定社会经济条 正为待估无居民海岛社会经济条件下的价格。社会 素条件修正系数等于待估无居民海岛各社会经济因素条件指数乘积与比较实例社会经济因素条 文乘积的比值，按公式（7）计算

5.2.3.4.3交易情况修正

根据交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将成交价格修正为正常市场价格。 综合分析各特殊因素对价格的影响程度，结合交易资料和经验，确定交易情况修正系数。 交易行为中的特殊因素主要包括：有利害关系人之间的交易、急于出售或者购买情况下的交易、受 债权债务关系影响的交易、交易双方或者一方获得的市场信息不全情况下的交易、相邻区块的合并交易 以及交易税费非正常负担的交易等。

6.2.3.4.4估价期日修正

参考待估无居民海岛所在地区地价指数、地区GDP变化和无居民海岛使用价格变化等相关因 比较实例成交日期的价格调整为估价 日的价格

6.2.3.4.5使用年限修正

列的不同使用年限修正到待估无居民海岛的使用

式中： Kbs— 使用年限修正系数； F 还原利率； m 无居民海岛使用年限，单位为年； 比较实例的使用年限，单位为年。

6.2.3.4.6用岛方式修正

比较实例为无居民海岛时，应将比较实例的价格 修正到待估无居民海岛的用岛方式下的价格水平。 根据用岛活动对海岛自然岸线、表面积、岛体和植被

对修正后的比较实例价格，采用加权平均法测算无居民海岛使用价格

收益还原法是将待估无居民海岛未来正常情况下年预期纯收益，以一定的还原利率还原，以此估算 待估无居民海岛使用价格的方法。该方法适用于具有收益或潜在收益能力的无居民海岛使用价格 评估。

收益还原法可采用公式（9）进行计算：

无居民海岛使用价格，单位为万元； 无居民海岛使用年限，单位为年； a; 一第i年的无居民海岛纯收益，单位为万元； 一第i年的无居民海岛还原利率。

P 无居民海岛使用价格，单位为万元； 无居民海岛使用年限，单位为年； 第i年的无居民海岛纯收益，单位为万元； 第i年的无居民海岛还原利率。

6.3.3.1收集相关资料

收集的资料包括与待估无居民： 品收益、息 费用等资料。所收集的资料 收益超趋势

6.3.3.2确定年总收益

根据无居民海岛经营方式的不同，年总收益计算可分为以下3种情形： a 对于经营方式为商业服务的，可对用岛企业的财务报表进行分析，将企业经营收益调整为正常 经营管理水平下的客观收益，以此估算年总收益； 对于经营方式为生产的，可根据产品的产量和市场价格估算年总收益，或对用岛企业的财务报 表进行分析，将企业经营收益调整为正常经营管理水平下的客观收益，以此估算年总收益； c）对于经营方式为租赁的，直接估算无居民海岛年总收益。

6.3.3.3确定年总费用

根据无居民海岛经营方式的不同，年总费用计算可分为以下3种情形： a) 对于经营方式为商业服务的，年总费用包括销售成本、销售费用、经营管理费用、财务费用、经 营利润及其他税费等 b) 对于经营方式为生产的，年总费用包括生产成本、产品销售费用、财务费用、管理费用、企业利 润及其他税费等； c) 对于经营方式为租赁的，年总费用包括经营管理费、维护费及其他税费等。

6.3.3.4确定无居民海岛纯收益

6.3.3.5确定无居民海岛还原利率

可采用纯收益与价格比率法或安全利率加风险调整值法计算无居民海岛还原利

6.3.3.6测算无居民海岛使用价格

根据公式（9）测算无居民海岛使用价格。

根据公式（9）测算无居民海岛使用价格。

成本逼近法是以取得和开发无居民海岛所耗费的各项费用之和，再加上利润、利息、应缴纳的 增值收益来确定待估无居民海岛使用价格的方法。该方法适用于无居民海岛市场不发达，缺少 交易案例的情况，

成本逼近法可采用公式(10)计算无居民海岛使用价格。 P=Q+D+T+B+I+C （10) 式中： A 无居民海岛使用价格，单位为万元； Q 无居民海岛取得费，单位为万元； D 无居民海岛开发费，单位为万元； T 税费，单位为万元； B 无居民海岛开发利息，单位为万元； I 无居民海岛开发利润，单位为万元； c 无居民海岛增值收益，单位为万元。

6.4.3.1确定无居民海岛取得费

取得无居民海岛使用权利所支付的各项客观费月

6.4.3.2确定无居民海岛开发费

为达到设定的无居民海岛开发程度和生态保护修复要求，所需要投人的各项客观费用。

6.4.3.3确定税费

计算无居民海岛取得和开发过程中必要的税费

6.4.3.4确定无居民海岛开发利息

按待估无居民海岛正常开发周期，各项费用的投入期限和年利息率，分别计算投入应支付的利息 无居民海岛开发周期超过一年的，利息按复利计算

HY/T0326—2022

6.4.3.5确定无居民海岛开发利润

按照开发的性质和各地实际情况，确定开发投资的客观回报率，以无居民海岛取得费、开发费和 为基础，测算无居民海岛开发应取得的开发利润

6.4.3.6确定无居民海岛增值收益

6.4.3.7价格修正

根据公式（10）初步测算无居民海岛使用价格后，可根据无居民海岛增值收益确定的方式 修正。 价格修正符合GB/T18508—2014中6.4.9的规定

在测算出无居民海岛开发完成后的总价格基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利 息、利润和税费，以价格余额来测算无居民海岛使用价格的一种方法。该方法适用于待估无居民海岛具 有开发或再开发潜力的情况。

6.5.3.1测算无居民海岛开发后的总价格

6.5.3.2测算开发成本

根据无居民海岛开发建设投资成本、具体方案和论证报告编制等专业费用、投资利息和税 开发成本。

6.5.3.3测算利润

采用同一市场上类似无居民海岛或土地项目的平均利润率测算。

6.5.3.4测算无居民海岛使用价格

国家标准根据计算公式（11)测算无居民海岛使用价格。

根据计算公式（11）测算无居民海岛使用价格

图A.1评估报告封面内容与格式

图A.2评估报告摘要内容与格式

一、评估对象概况 （一）评估对象和范围 海岛名称、地理位置、等别、用岛范围、用岛类型、用岛方式、用岛面积和使用年限等。 （二）社会经济概述 评估对象所在地区的社会经济发展水平、产业结构、基础设施和公共设施情况等。 （三）资源环境概况 评估对象所在岛上的动植物、淡水、沙滩、岸线景观等资源的数量和分布情况等。 评估对象所在海岛的地形地貌、气候条件、海洋水文、海水水质等概况。 （四）保护与开发利用现状 评估对象所在海岛的保护与开发利用活动及建筑物和设施建设情况等。 （五）开发利用方案 项目用岛的平面布局、主要建筑物与设施、用岛面积、用岛类型、用岛方式和使用年 限等。 二、价格影响因素说明 结合评估目的、用岛类型和用岛方式等情况，分析无居民海岛使用价格的主要影响因素 及其影响程度。 三、评估依据 国家和所在地区有关法律、法规、行政规章、技术标准、相关规划以及其他基础资料等。 四、评估基本原则 无居民海岛使用价格评估中应遵循的基本原则。 五、评估方法和过程 该项评估采用的评估方法及其选择依据。针对不同评估方法说明参数取值依据和标 准、计算过程和评估结果。 六、评估结论 每种评估方法的评估结果、最终评估结果的确定方法特种设备标准，并附评估结果一览表。

图A.3评估报告正文内容与格式

图A.3评估报告正文内容与格式（续）