6.1.2资料调查的内容

6.1.2.1繁华程度资料

繁华程度资料主要包括：商服中心（乡镇购物、集市、农贸市场等集聚中心）的数量、位置、范 、商业功能种类、销售额、利润额、占地面积、营业面积等燃气标准规范范本，

6.1.2.2宏观区位资料

宏观区位资料主要包括：定级对象近邻的中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、集散地 规模、等级，距定级对象的距离等。

6.1.2.3交通条件资料

交通条件资料主要包括： 与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等； b） 与公共交通状况有关的站点分布、公交线路、车流量等； 与对外交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等

6.1.2.4 基本设施状况资料

基本设施状况资料主要包括： 供电、供水、排水、通讯等基础设施的类型、数量、分布、规模、级别、保证率等； b 大中专院校、中小学、幼儿园、医院、公园、农村金融网点、文体娱乐等公用服务设施类型、 数量、分布、规模、级别和服务范围等。

6.1.2.5环境条件资料

环境条件资料主要包括： a）各类污染基本状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料： b)： 地形、工程地质、岸线、水文和气候等条件； C 公园、绿地、旅游景点的位置、面积、服务范围及规模等； d）区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。

6.1.2.6规划资料

规划资料主要包括：国民经济与社会发展总体规划、国土空间规划、土地利用总体规划、城市 、区域规划、乡（集）镇规划、村庄规划等。

6.1.2.7产业集聚资料

产业集聚资料主要包括：产业集聚区数量、范围、性质，各集聚区产业类型数、企业数、年产 润、职工人数等。

6.1.2.8社会经济发展状况资料

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社会经济发展状况资料主要包括：人口密度、人均可支配收入、人均耕地面积、农村集体经济 收入等。

将定级资料分别按图形、文学资料进行归类，按点状、线状、面状资料进行整理，按对应定级用途 进行资料存放。当定级资料无法满足定级需求时， 应进行定级资料的补充调查与收集

6. 2样点资料的调查与整理

a） 调查、收集到有关的土地流转资料要按实地位置标注到估价工作底图上： 调查以行政村或均质地域为单位进行； C 样本抽样一般采用分类不等比抽样调查，样本时效一般为三年，样点数应符合数理统计要求， 每级样点总数原则上不少于20个；对于市场发育程度低，样点数量较少的地区，宜进行全样 本调查，并可将样本的时效性要求放宽至5年； d） 样本要有代表性，且原则上分布要均匀； e） 所选样本宜同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料； f 土地利用效益等经济资料应不少于近期连续两年的数据； 流转、出租、入股、联营、联建等地价和土地利用效益资料以元为单位，准确到小数点后一位； 调查资料应填入相应的调查表格

6.2.2资料调查的内容

6.2.2.1地租、地价资料

主要包括： a）交易样点资料：包括土地使用权出让、转让、租赁样点、集体建设用地获取生产经营收益样点、 宅基地有偿使用（含有偿退出）及经营获利样点等资料，包括公开交易样点及隐形交易样点； b）土地联营入股资料； C） 以地联合建房、换房资料； d 房屋征收补偿资料、房屋造价标准、房屋经营及管理相关标准、固定资产作价及土地联营、合 作建房等相关资料； e）GB/T18508—2014规定的其他地租地价资料

6.2.2.2土地利用效益资料

服务平台 主要包括： a) 不同行业资金利润率标准； 同一行业不同规模的资金利用效益资料； c 不同行业不同规模的企业劳动力标准； d) 行业经济效益资料； e) 单位或企业土地利用效益资料

主要包括： 不同行业资金利润率标准； b) 同一行业不同规模的资金利用效益资料； c）不同行业不同规模的企业劳动力标准： d）行业经济效益资料； e）单位或企业土地利用效益资料

6.2.2.3法规政策资料

主要包括：涉及城乡统筹、集体土地利用、土地征收、移民安置、异地扶贫以及“三农”领域白

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律规章、政策文件、试点方案、实施办法等政策

6.2.2.4影响地价的因素资料

6.2.2.5其他资料

主要包括： a) 历史地价资料； b） 有关经济指数及建筑材料价格变动指数； c）土地开发与经营的政策法规、条例、规定： d）有关不动产的税收种类、税率等； e）涉及集体建设用地相关政策的实施情况资料： f）已有各类公示地价体系建设相关成果资料

6. 2. 3资料的整理

6. 2. 3. 1样本剔除

6. 2. 3. 2样本资料归类

将初步审查合格的样本资料分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交 地价计算方法进行归类。当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查，

集体建设用地定级有综合定级和分类定级两种类型。根据需要，对于土地利用功能特征分区明显， 且各功能区的空间分布相对集中地区宜进行分类定级，其余地区宜进行综合定级，

a）建立集体建设用地定级的因素、因子体系； b） 确定各因素的权重值； 计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表； d 划分集体建设用地定级单元： e） 计算定级单元内各因素作用分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步 划分土地级别： f） 进行土地收益测算或市场交易价格测算，对初步划分的土地级别进行验证和调整； g）土地级别的确定。

7.4.1综合定级因素选择范围

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综合定级因素指对土地综合级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件，主 要考虑以下几个方面： a）繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度； b） 宏观区位方面的因素有：宏观区位影响度； C 交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便捷度、公交便捷度； d） 基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度： e 环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、自然条件优劣度、景观条件优劣度等； 社会经济方面的因素有：人口密度、经济产值、人均经济收入、人均耕地等； 其他方面的因素：主要包括规划等因素，应采用专家论证等方式确定

商服用地定级因素选择范

商服定级因素指对商服用地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件，主 要考虑以下几个方面： a 繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度： b 宏观区位方面的因素有：宏观区位影响度： C 交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便捷度、公交便捷度； d 基本设施方面的因素有：基础设施完善度； e 社会经济方面的因素有：人口密度、经济产值、人均经济收入； f）其他方面的因素：主要包括规划等因素，应采用专家论证等方式确定

7.4.3住宅用地定级因素选择范围

住宅用地定级因素指对住宅用地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件， 主要考虑以下几个方面： 宏观区位方面的因素有：宏观区位影响度； b） 基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度： C 交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便捷度、公交便捷度； d 环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、自然条件优劣度、景观条件优劣度等： e） 繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度； f 社会经济方面的因素有：人口密度、经济产值、人均经济收入、人均耕地等； g） 其他方面的因素：主要包括规划等因素，应采用专家论证等方式确定。

7.4.4工矿仓储用地定级因素选择范围

工矿仓储用地定级因素指对工矿仓储用地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、 自然条件，主要考虑以下几个方面： a）宏观区位方面的因素有：宏观区位影响度： b 交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便捷度； C 基本设施方面的因素有：基础设施完善度； d） 环境条件方面的因素有：自然条件优劣度； e）产业集聚效益方面的因素有：产业集聚影响度： f）社会经济方面的因素有：经济产值等：

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他方面的因素：主要包括规划等因素，应采用专

7.4.5公共管理与公共服务用地定级因素选择范围

公共管理与公共服务用地定级因素指对公共管理与公共服务用地级别有重大影响，并能体现土地区 位差异的经济、社会、自然条件，主要考虑以下几个方面： a）宏观区位方面的因素有：宏观区位影响度； b 基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度； C 交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便捷度、公交使捷度； d 环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、自然条件优劣度、景观条件优劣度等： e） 繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度； f 社会经济方面的因素有：人口密度、经济产值、人均经济收入、人均耕地等： g）其他方面的因素：主要包括规划等因素，应采用专家论证等方式确定。

7.4.6定级因素选择方法

按表A.1、表A.2、表A.3、表A.4、表A.5内容选择采用。 a）用特尔菲法测定要选择的因素； b）参照表A.1、表A.2、表A.3、表A.4、表A.5，按掌握的数据进行选择

7.5定级因素权重确定

a）集体建设用地定级因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中 的一种或多种进行确定。 D 表A.1、表A.2、表A.3、表A.4、表A.5给定了各定级因素的重要性顺序和权重范围；无特殊 情况，不得随意打乱表中定级因素的重要性顺序及权重范围

7.6.1定级资料的整理

7.6.1.1宏观区位影响度

a）宏观区位影响度主要用于反映定级对象空间范围之外，但对定级对象具有明显辐射影响的因素， 属点状因素； b）功能分测算方法：当同类因子的实体数量多于1个时，可根据实体的面积规模、经济总量、人 口规模、区域功能定位等具体评价指标，通过加权方式综合确定各实体的功能级别和功能分值： 当存在高级别实体的功能含盖低级别实体的功能时，此类因素对定级单元的影响规律类同于商 服中心，应参照GB/T18507一2014的规定进行功能分分割计算； c）作用半径的确定：当同级同类因子的实体数量为1时，作用半径为实体空间边界距定级对象最 远距离；当多个同级同类因子实体均匀分布时，可依据均分市场的原理，参照公式 d=s/(n元）测算； d）作用分测算：当该因素因子对定级单元的影响力度随距离的增加而呈现“快速下降”渐变为“缓 慢下降”的规律时，采用指数衰减模型，否则采用直线衰减模型；在具体单元上，受多个同级 别实体影响时，取其中最高值，受多个不同级别实体的影响时，取各个级别的最高作用分值后， 将其累加。

7.6.1.2社会经济发展状况

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a）社会经济因素对集体建设用地的使用价值具有重要影响，当定级对象覆盖的空间范围较大，涉 及多个行政单元时，应考虑不同单元上，社会经济发展状况的差异，具体可用人口密度、经济 产值、人均经济收入、人均耕地等多个因子进行评价，属面状因素； b） 量化方式与作用分测算：测算方式可参照GB/T18507一2014；其中人均耕地指标属于负向影 响因子，测算其作用分值时应将其转换为正向分值。

7.6.1.3其他因素的整理

紧华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、规划条件等因素的整理可依据GB/T18507一2014 同时还需体现以下几个要求： a）对繁华程度资料进行整理时，要充分考虑农贸市场、大型超市、专业市场、定期开办的集市对 土地级别的影响； b）对交通条件资料进行整理时，道路类型的划分，可按照道路级别将道路划分为国道、省道、县 道、乡村道路4个类型；有条件的区域应考虑公共交通对土地级别的影响，如果运行在农村的 公交车辆停靠较为灵活，无固定站点，可将其作为线状因素考量； c）对基本设施状况资料进行整理时，要根据农村基础设施分布状况及特点，来分析农村基础设施 状况对土地级别的影响，体现城镇跟农村的差异；除中小学、幼儿园、医卫设施等常规因子外， 可根据当地的实际情况选择有特色的因子，如老年活动站所、农家乐、乡村旅游设施、社区（村 民）服务中心、农村电商营销点、固定的物流配送中心、小卖部、文娱场所等； d）对规划因素进行整理时，对定级对象土地质量分布有重要影响的乡村建设规划、旅游发展规划 以及各类功能区规划等也应纳入评价体系，

7. 6. 2 定级因素的量化

7.7.1定级单元划分

7.7. 1. 1定级单元

定级单元是评定土地级别的基本空间单位，单元内部土地特性和区位条件基本一致。除采用网 分单元外，定级单元边界一般由线状地物（道路、河流等）或权属界线（村界）组成。

7.7.1.2定级单元划分一般要求

a）单元内主要定级因素的影响大体一致； b 划分的单元能方便进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性； C 采用行政村为定级单元时，对于村内土地质量确有显著质量差异的，可以村内自然线状地物、 河流、土地类型等边界线，将行政村划分为多个评价单元； d）有条件的地区，可采用计算机系统为辅助手段定级，划分均匀网格，单元面积不宜大于1hm

7.7.1.3定级单元划分方法

定级单元划分可采用主导因素判定法、叠置法、网格法、其他方法等。

7.7.2定级单元内定级因素分值计算

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定级单元内定级因素分值计算可依据GB/T1850

7.7.3定级单元总分值计算

可以按照下式计算定级单元总分值

S, =ZF, ×W

式中： S; —i单元的土地总分值； n 一定级因素的个数； W. 一i因素的权重。

式中： S; j单元的土地总分值； n 一定级因素的个数； Fi W. 一i因素的权重。

集体建设用地级别划分可采用总分数轴法、总分频率曲线法以及总分剖面图法等，划分要求 T18507—2014。

集体建设用地级别的验证可采用市场交易价格法和土地级差收益测算法，但不得通过这两种方 验证方法参照GB/T18507—2014

初步划分的土地级别应在实地校核验证，并参考级差收益测算结果及市场交易价格测算结果对土地 级的范围、边界、级别进行修订调整。修订调整原则参照GB/T18507一2014。 级别划分结果应征求相关集体经济组织和管理部门的意见；当同一村（组）内的连片建设用地初步 到定具有明显质量差异需划分不同级别时，应充分考患集体经济组织的接受程度，并与相关管理政策导 向衔接。

7.11定级图件编制及面积量算

编制相关定级图件，并对土地级别面积进行量算并进行汇总、统计。土地面积计算单位应使用平方 米或平方千米，准确到小数后两位，其后数字四舍五入。

8.1基准地价内涵的确定

基准地价内涵除了对基准地价对应的土地权利类型、使用年期、用途、估价期日、开发利用程度及 容积率等开发建设条件进行设定外，还需体现以下几个技术要点： “住宅用地”应明确是否对“住宅用地”的具体类型或内涵有特殊限制，例如：是否仅指“宅基地” 如果与国有建设用地相比，集体建设用地存在特殊的权利限制，且对地价水平具有影响，应在此明 确界定。 通常参照国有建设用地的法定最高出让年期设定，但对于“宅基地”及“工矿仓储用地”，其年期 设定应与相关法律政策相衔接。

8.2利用市场交易资料评估基准地价

8.2.1基准地价测算区域划分

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a）基准地价应以土地级别为基本测算区域，当土地级别范围过大时，可以按照集体建设用地条件 的差异性将测算区域适当细分为均质地域； b） 测算区域中样点数量较少，不能满足模型推断的样点需要量时，可通过均质地域同一性判别 进行适当归并

8.2.2样点地价测算

根据不同样点地价类型，选择合适的方法进行测算，具体可参照GB/T18508一2014，同时还需体 现以下技术要求：

8.2.2.1收益还原法测算房地出租样点地价

a）确定租金收益时，应通过调查集体建设用地所在或相似区域同类用地的正常客观年租金水平 确定。考虑到租金数据调查的方便性、可获得性，可采用同区域、同类型国有建设用地租金数 据评估集体建设用地价格，但应分析两类用地市场的偏好程度及市场风险度、政策完善度等方 面的异同，通过还原率等相关参数的调整，科学测算集体建设用地样点地价； b） 确定年总费用时，住宅用地（宅基地）出租过程中有关税费的项目和标准依据当地有关规定 和要求，并结合实际调查确定。

2.2成本逼近法测算新增集体建设用地样点地

a）采用成本逼近法测算成本地价时，应注意分析集体建设用地与国有建设用地在成本构成上的差 异。集体建设用地不涉及所有权的转移，土地取得成本可根据所占用土地情况及取得成本的客 观水平进行测算，不宜直接使用征地补偿标准代替； b） 集体建设用地开发过程中应缴纳的税费各地标准不同，需根据当地具体的政策规定确定税费项 目及标准： C） 确定开发成本时，由集体或政府投资完成的区域客观开发成本均应计入； d 测算利息时，利率的确定宜考虑相关领域金融政策优惠的影响； 在确定土地增值收益时，应综合考虑：土地用途的改变、土地开发后能达到的基础设施水平、 开发期间周边设施的改善程度、宗地的规划限制性条件、土地权利的限制性因素等。

8.2.2.3其他技术要点

a）对于隐形市场上形成的交易价格，评估时应根据调查所获得的地价影响因素情况，对其进行 必要的修正； b 对于通过旧村改造、土地整治、增减挂钩等调整后形成的新增集体建设用地，运用成本逼近法 测算价格时应包括建新区和拆旧复垦区与之直接相关的客观成本费用。

8.2.3样点地价修正

依据基准地价内涵，将计算所得样点地价修正到与基准地价内涵一致下的价格，修正内容一般包括： 交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、开发程度修正、使用年期修正等

8.2.4样点检验与处理

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样点检验与处理可依据GB/T18508—2014。

8.2.5利用样点地价评估级别基准地价

a）对于集体建设用地样点充足、且样点数量满足相关统计检验要求的均质区域，可直接测算算 数平均值、加权平均值、众数、中位数等作为基准地价； b） 对于集体建设用地样本不足的区域，可通过建立定级单元（或土地级别）土地质量分值与样 点地价数学关系模型，测算级别基准地价；也可通过建立地价与影响地价的土地条件对照表 通过比较法、比例系数法，以已测出相应基准地价的级别基准地价为基准进行测算，具体模型 方法参见GB/T18508—2014

8.3利用土地收益资料评估基准地价

在土地定级的基础上，测算各类用地在各级别上的平均收益情况，并测算每一级土地不同用途 #价：

式中： Plb 某一用途土地在某一土地级上的基准地价： In一一某一用途土地在某一土地级上单位面积的平均收益； 广 一土地还原率 N一一基准地价设定年限 In、ri的测算可依据GB/T18508—2014。 根据计算结果，确定各级别土地不同用途的基准地价。用该级别土地上不同用途的正常交易地价进 行检验。对离散度较大的测算结果， 应在级别基准地价基础上 确定不同区域、地段的基准地价

该方法仅用于缺少集体建设用地样点的区域内，利用国有建设用地基准地价，推算或验证集体建设 用地基准地价。 a）在国有建设用地基准地价覆盖区内，首先根据基准地价内涵（期日、容积率、开发程度等）的 差异对国有建设用地基准地价进行内涵修正，再分析两类权属用地的市场差异（市场发育程度、 配套政策完善度、权利完整性、市场环境风险度等），进行适当修正后推算集体建设用地基准 地价； b）对于不在国有建设用地基准地价覆盖区内，但紧邻国有建设用地基准地价覆盖区的，可用上述 方法先进行测算紧邻区的集体建设用地基准地价，再根据土地质量分值差异，利用模型推算区 域内集体建设用地基准地价

a）以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅； b） 集体建设用地市场发达的地区以市场交易资料测算结果为准，以利用级差收益测算结果或国有建 设用地价格辅助测算结果进行验证； 集体建设用地市场不发达的地区以级差收益测算结果为准，以利用市场交易资料测算结果或国有 建设用地价格辅助测算结果进行验证：

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d）集体建设用地市场不发达且土地收益资料难以获取时，可谨慎选择利用国有建设用地价格辅助测 算法测算基准地价，并在充分论证的基础上确定基准地价； e）体现土地和地价管理政策。

8. 5. 2确定方法

价集体 电基准地价。 以两种以上方法测算集体建设用地分用途基准地价的，应以级别或区域为单位，用不同方法的 艮，根据当地土地市场状况和地价水平，确定级别或区域中各用途的基准地价。

9基准地价修正系数表的编制

基准地价修正系数表的编制参照GB/T18508一2014，还需注意以下技术要点： a）地价影响因素的确定宜与定级因素因子体系适当衔接； b）在市场发育程度较低、地价样点数量不足的区域内，修正系数的确定主要依据定级因素分值确 定。

a）基准地价更新周期视市场情况而定，更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面 更新； 0 全面更新应在收集最新地价影响因素资料的基础上，重新划分土地级别或均质地域； 成果更新应充分利用原有资料，保持新老资料的连续性。成果更新后，原基准地价成果作为历 史资料存档保存。

根据区域地价变化的区域和程度，确定需要更新的区域范围，具体要求如下： a）当区域发展较快，整体土地条件发生较大变化时，应进行全面更新； b） 当区域发展比较稳定，仅局部土地条件发生较大变化时，可只进行局部更新； c）当土地级别变化时，应更新级别基准地价。

10.3.1全面更新基准地价的技术途径

10.3.2局部更新基准地价的技术途径

a）以土地条件变化分析为基础，以市场交易资料为依据，以同区域国有建设用地市场水平及相关 政策导向等为参考，更新基准地价： b）以土地条件变化分析为基础重庆标准规范范本，以土地收益为依据，以市场交易资料、同区域国有建设用地市场 水平及相关政策导向等为参考，更新基准地价：

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）利用国有建设用地价格辅助测算法，更新基

更新方法和步骤与基准地价评估的方法步骤相同

10.5更新基准地价修正系数表

更新基准地价修止系数表，应重新审定宗地地价影响因素及各因素影响宗地地价的权重 与编制基准地价修正系数表相同

a）成果整理包括基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表及其他相关图表、 准地价数 库、基准地价评估报告的整理路基标准规范范本，成果应完整齐全； b）成果整理应方法得当，表示方式正确； c）图件成果整理应符合图件编制的一般要求，图件比例尺与土地级别图比例尺一致

11.2基准地价图的整理