6. 1. 4 工作制度

6.1.4.1工作例会制度

6. 1. 4. 2 走访联系制度

6. 1. 4. 3吹哨报到制度

施工标准规范范本DB3707/T 10.12020

针对小区内无法解决的事项，小区党支部应及时向社区、街道上报，并对办理情况进行跟踪 价。

6.1.4.4议事协商制度

6.1.4.5服务公示制度

6.1.4.6星级评定制度

6. 2. 1评选要求

6. 2. 2 工作职责

6.2.2.1宣传贯彻执行党的路线方针政策和国家法律法规。

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附录A （资料性附录） 小区志愿服务队工作职责

A.1.1通过与小区居民座谈或入户调研等方式掌握小区内人口结构、居民需求、矛盾纠纷、安全隐患 奥情动态等情况。 A.1.2及时收集环境卫生、物业服务、文娱生活等方面社情民意，做好居民与社区之间的信息沟通、 情况通报。

积极向居民群众宣传党的路线方针政策，宣扬社会主义核心价值观，引导群众自觉学法、守法、用 法，引导建立楼栋、小区文明公约，强化居民自治自律意识。

3.1建立与物业服务企业、楼栋、单元、居民之间的沟通交流渠道。 3.2主动、及时调解邻里纠纷，最大限度把矛盾纠纷消除在萌芽状态，建立和谐有序的邻里关

A.5.1协助所在社区查找工作中存在的问题，提出合理意见建议。 A.5.2对业主委员会、物业服务企业履职情况进行跟踪监督，及时发现问题矛盾，上报小区党支部和 社区妥善解决

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（资料性附录） 小区业主委员会成立及管理要求

1.1业主委员会是由业主（代表）大会会议选举产生，在小区物业管理活动中代表和维护全体 法权益的自治性组织，是业主（代表）大会的执行机构，对业主（代表）大会负责并报告工作。 1.2业主委员会的成立流程及工作职责应符合《物业管理条例》的相关要求。

B.3.2实行小区党支部与小区业主委员会成员双向培养、交叉进入，加强小区党支部对业主委员会的

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社区物业服务企业成立与运行

本标准规定了潍坊市社区物业服务企业的术语和定义、企业成立要求、服务内容、服务信息公开 管理运行模式等 本标准适用于潍坊市社区物业服务企业的成立与运行

文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文 不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 华人民共和国公司法》（2018年10月26日）

下列术语和定义适用于本文件。 3.1 社区物业服务企业 社区物业服务企业是按照《中华人民共和国公司法》的有关规定成立运行的，服务对象 居民为主，不以谋求盈利为主要目的，自主经营、自负盈亏的独立法人组织。

4.2.1应由所属社区指定专人为企业成立发起人，发起人可以是股东，也可以是法定代表人。 4.2.2应依法向营业住所所在地（县、市、区）行政审批部门申请注册并取得营业执照。 4.2.3社区物业服务企业应至注册地（县、市、区）物业主管部门建立物业企业信用档案，纳入山东 省物业信用管理系统管理。

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4.5.1宜设财务管理岗位，配备专门财务管理人员，达不到条件的可聘请有资质的第三方提供代理记 账服务。 4.5.2印章齐备，操作规范，账目清晰，经营中开具正规发票或收据。 4.5.3物业服务费和其它费用收支应符合国家、省和市相关规定；应采取措施提升物业服务费收缴率， 收费时应考虑减轻居民负担，体现公益属性。 4.5.4对于合同约定的收费项目及标准，应按合同要求执行。 4.5.5为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算。 4.5.6应积极挖掘闲置公共空间和资源、寻找各类资金、开发有偿服务项目来创造收入，保证企业的 可持续发展

4.6.1应建立健全社区物业服务企业人力资源管理、财务管理、档案管理、值班管理、安全管理、员 工守则、服务行为规范、员工培训等规章制度（参见附录A）。 4.6.2各物业项目部应根据项目实际情况，制定相应的项目经理岗位职责、各工种岗位职责、物业服 务流程、投诉处理机制等。 4.6.3应建立协商议事机制，针对维修养护、车位规划、停车费收取等物业服务中存在的重点、难点、 牵扯面广的问题，组织社区居委会、小区业主委员会和居民群众代表等相关方召开协商议事会议，共同 商议解决。

社区物业服务企业服务内容包括

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安全服务； 维修服务： 卫生保洁服务； 小区事务监管； 公共资源管理运营； 养老服务； 基本医疗服务，

安全服务； 维修服务； 卫生保洁服务； 小区事务监管； 公共资源管理运营； 养老服务； 基本医疗服务

社区物业服务企业可根据实际情况， 建立适宜的管理运行模式。可参照但不局限于表1所列模

表1管理运行模式及说明

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A.1人力资源管理制度

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A.1.1设置员工配置要求，明确各岗位职责。 A.1.2主要管理人员职务任免应有正规程序，员工内部调动应办理交接、履任手续，作业层人员调换 工种应有调换工种工作程序。 A.1.3薪金以货币形式发放，加薪、调薪等应有相应依据和调整审批程序。 A.1.4建立员工考勤制度，做好出勤记录，规范请假、休假申请和审批程序，杜绝迟到、早退、缺勤 等行为。 A.1.5为员工提供必要的劳动保护。

3.1建立完善的档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，同时做好档案资料的保密 3.2应根据实际情况需要，按合理的分类方法进行档案管理，档案分类包括但不限于：

房屋产权档案； 业主或物业使用人信息档案； 行政档案； 财务档案； 物业共用部位及共用设施设备的维护养护及管理档案； 公共区域秩序维护档案； 公共区域环境管理档案； 客户服务档案。

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A.3.3根据档案载体不同，建立文书档案、电子档案和实物档案。 A.3.4根据档案性质、重要性、类型及常用程度，采取有效措施，保护业主或物业使用人隐私。 A.3.5建立档案收集、整理、保管、检索、应用以及查验、鉴定和销毁制度，提高档案管理水平。

A.5.1值班人员应按照值班时间表按时进行交接班，如已到交接班时间，接班人员未到，交班人员应 立即向相关负责人报告，并留在班上继续等待接班人员到来，接班人员未到不应擅自离岗。 A.5.2在交班过程中发生事故应停止交接班，由交班人员负责处理，同时可要求接班人员协助处理 事故处理告一段落后可继续交接， A.5.3交接班前，交班人员应整理好应交内容，接班人员应提前到岗做好接班前一切准备工作

A.6.1应建立卫生管理制度，划分卫生责任区域，落实卫生维护责任。 A.6.2内外环境整洁、美观、大方，各种物品摆放有序。 A.6.3门窗（玻璃、窗台、窗）上无浮尘；地面无污物、污水、浮土；四周墙壁及其附属物、装饰 品无蜘蛛网、浮尘。 A.6.4卫生间必须设施完好，标志醒目，定时打扫，全天保洁，通风良好，无异味。 A.6.5在岗人员衣帽整齐，保持良好风貌，做好个人卫生

A. 7 安全管理制度

A.7.1 建立实施物业服务企业安全管理责任制度，明确主要负责人、管理人员、工作人员的岗位安全 责任。 V A.7.2建立保洁、消毒、绿化养护、秩序维护、房屋及设施设备维修养护保养等作业的操作规程，保 证各项作业有序、安全地进行。 A.7.3建立健全安全检查制度，明确安全检查的频次、内容、方法、安全隐患的记录和整改要求。定 期开展安全检查评价工作，落实有关奖惩制度。 A.7.4做好人员安全保障，开展全员安全教育培训，配备、使用劳动防护用品等。 A.7.5做好设备设施、危险化学品、治安、消防、车辆安全保障工作。 A.7.6对可能发生的火灾、公共秩序、公共卫生、设备设施故障、自然灾害等突发事件建立应急预案， 预防、控制、减轻和消除突发事件引起的危害。

A.8物资采购与发放管理制度

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A.8.1应严格履行物资出入库手续，按发票凭证，严格验收物资品名、规格、数量。 A.8.2物资申领或发放，应由负责人签字后方可由物资保管人员发放。 A.8.3加强物资安全管理，认真做好防火防盗工作，严禁危险物品入库，不准闲人入内。 A.8.4物资管理要做到“三勤”和“三防”，即：勤整理、勤检查、勤通风：防鼠、防蝇、防霉烂。

A.9.1遵守企业的规章制度，服从公司的安排、调动。 A.9.2 坚守岗位，忠于职守，按时上下班：不得擅自离岗、脱岗、退到、早退。 A.9.3 保持良好的精神风貌，态度热情，服务周到， A.9.4 上班原则上应讲普通话，不讲粗话、脏话。 4.9.5 上班期间不聚集聊天，不大声喧哗，不做与工作无关的事项。 A.9.6保持良好的职业道德，不盗窃财物，不向外泄露企业和客户的秘密。

A. 11 员工培训制度

A.11.1建立物业服务从业人员培训制度，依法保障教育培训经费和时间，激励员工学习、培训或取证。 A.11.2建立岗前和在岗培训体系。岗前培训主要内容是综合知识和岗位专业知识；在岗培训宜按照培 训对象和培训实施单位确定内容。 A.11.3应根据物业服务从业人员工作情况，定期组织和合理安排培训。 A.11.4应定期组织或安排项目负责人、主管或班组长、骨干或优秀员工参加专业机构开展的各类专项 培训。

本标准规定了潍坊市老 驻的基本原则、进驻程序等。 本标准适用于潍坊市老旧小区 业项目的进驻

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社区物业服务企业应按照依法依规、权责分明、业主主导、统一管理、专业高效的原则，进驻老旧 小区开展物业服务工作。

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3.3.1已经成立业主委员会的老旧小区，由业主委员会与社区物业服务企业签订物业服务合同。在小 区临时不具备成立业主委员会的情况下，应由过半数业主签署《授权书》（参见附录B），授权部分业 主代表代行业主大会职责，与社区物业服务企业签订物业服务合同，业主代表签字，社区居委会盖章（代 业主委员会章）。

3.3.2物业服务合同签订后，应在小区醒目位置进行公示，公示时间不少于10天。

物业管理公共服务区域 物业管理（含空置房） 标准： 双方权利义务： 公共收益分配的约定： 合同期限与违约责任： 其他约定。

3.4社区物业 供相应的服务。社区物业服务企业可 管理区域内的专项服务业务委托给第三方专业性服务机构，但不得将该区域内的物业管理全部委 他服务机构。 3.5物业服务合同签订后，业主有权进行查询

3.3.5物业服务合同签订后，业主有权进行查

3.4.1成立物业承接查验小组

4.1.1物业服务合同签订之后，社区物业服务企业应成立物业承接查验小组，了解物业项目的基 ，并制订老旧小区红色物业项目承接查验方案。 4.1.2承接查验小组成员应具有较强的工作经验和业务能力、专业性强。小组成员人数可根据 业的规模而定。

3.4.2准备资料和工具

3.4.2.1承接查验小组应提前与业主委员会或居民代表洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤， 明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等， 3.4.2.2承接查验过程中常用记录表格包括《物业承接查验记录表》（见附录C）、《物业工程质量 问题统计表》（见附录D）等。

3.4.3.1在现场查验过程中，社区物业服务企业应查验下列资料： 一竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料： 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 物业质量保修文件和物业使用说明文件； 管次a

3.4.3.2查验物业共用部位、

建筑结构及装饰装修工程的状况； 供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备； 监控、对讲门禁设施：

清洁卫生设施； 绿化及设施； 停车场、门岗、道闸设施： 室外道路、雨污水井等排水设施； 公共活动场所及娱乐设施； 其他需了解查验的设施、设备。 3.4.3.3需查验的各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况主要包括： 物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出； 一维修基金的收取、使用和结存； 各类保证金、欠收款项、待付费用等账务情况。

3.4.3.4其他需查验内容包括

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物业管理用房； 产权属全体业主所有的设备、工具、材料； 与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。

3. 4. 4 合同备案

社区物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内勘探标准，分别向社区、街道及县（市、区）物业 主管部门备案。物业服务合同备案资料包括： 物业服务合同备案表（一式4份）； XX项目物业服务合同； 管理规约（临时管理规约）； 社区物业公司营业执照复印件； 物业企业信用评级报告； 项目负责人任职文件； 项目负责人身份证复印件、劳动合同； 中标通知书或协议选聘过程报告； 物业承接查验报告； 物业服务合同及服务标准在小区公示栏上的公示照片。

3.4.5.1有业主委员会的小区，

设备设施安装、使用和维护保养等技术资料； 物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单； 服务平 物业及配套设施的产权清单； 物业的使用、维护、管理必需的其他资料； 物业服务用房清单； 一其他应当移交的资料等。 3.4.5.2未成立业主委员会的小区，由原资料保管人（原单位或社区）向社区物业服务企业移交相关 资料。 3.4.5.3资料移交完毕后，移交和接收双方应签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的 请单，确定移交时间并签字认可

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姓名（房屋所有权人）：

建筑施工图集姓名（房屋所有权人）：

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附录A （资料性附录） XXX小区社区物业服务企业进驻知情同意书