东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)（东府办[2019]29号 东莞市人民政府办公室2019年5月7日）

30日内，经协商，向镇人民政府（街道办事处）书面申请收购 时限中止： （一）未收购部分属于集体土地： （二）集体经济组织已向人民法院提起收回该部分集体土 地的民事诉讼，且人民法院已受理。 镇人民政府（街道办事处）在5个工作日内书面答复收购 主体，并书面通知市公共资源交易中心、市自然资源部门。市 公共资源交易中心在收到通知2个工作日内发布收购期限中止 公告。 收购期限自公告之日起中止，人民法院作出终审判决之白 起继续计算。 第二十六条收购主体在收购期限内完成要约收购权益土 地面积合计占比或人数合计占比达到80%及以上但不足100% 的，可在要约收购限期届满前30日内，向镇人民政府（街道办 事处）书面申请延长要约收购期一次，从原要约收购限期届满 之日起计延期3个月。 镇人民政府（街道办事处）在5个工作日内书面答复收购 主体，并书面通知市公共资源交易中心、市自然资源部门。市 公共资源交易中心在收到通知2个工作日内发布延期公告。 第二十七条收购主体在收购期限内（含延期）完成要约 收购权益土地面积合计占比达到90%及以上但不足100%，并同

时满足以下条件的，可在要约收购期限届满前30日内，向镇人 民政府（街道办事处）书面申请单元切割： （一）单元切割后能满足挂牌公告中的公共设施要求，特 别是不影响主、次十道路、中小学等重点公共设施的建设； （二）切割地块集中，一般位于单元的边角位置，但不得 将挂牌公告里拆除重建范围的临路成排（并排4栋及以上）宅 基地及地上房屋切割； （三）切割地块应提供规划设计方案说明单元切割不影响 挂牌公告中规划条件的实现，对城市功能品质提升应予以重点 考虑。 自收到审请之日起10个工作日内，镇人民政府（街道办事 处）不同意切割的，直接书面回复收购主体；同意切割的，报 市自然资源部门批准，市自然资源部门应在10个工作日内书面 回复镇人民政府（街道办事处）并书面通知市公共资源交易中 心。市自然资源部门批准单元切割的，市公共资源交易中心在 收到书面通知2个工作日内发布单元切割公告。 更新单元切割不影响收购期限计算。市自然资源部门同意 单元切割的，同步将切割地块清退出标图建库。 第二十八条收购主体未能在收购期限（含延期）内完成 全部不动产权益收购的，币公共资源交易中心发布挂牌终止公 告。

市自然资源部门将更新单元清退出标图建库，除市人民政 府特别批准外，原则上3年内不再接受该更新单元的申报

第二十九条成交方选择以下其中一种方式组建单一主 体： （一）成交方为具有独立法人资格的公司，可直接作为单 一主体； （二）成交方成立项目公司作为单一主体： （三）成交方为联合体的，联合体各方共同成立项目公司 乍为单一主体； （四）以合作股权收购不动产权益的，成交方与被收购的 权益人共同成立项目公司作为单一主体。 单一主体是挂牌公告约定、收购协议的履行方和土地使用 权的受让方，组建方式应在“1+N”总体实施方案中明确。 第三十条镇人民政府（街道办事处）、单一主体应在挂牌 成交后1年内编制“1+N”总体实施方案，并按程序报批。 编制“1+N”总体实施方案中的供地方案时，地价款按本 操作规范第六章进行分摊，单一主体配建并无偿移交公共设施 的，不计收地价。 在成交条件基础上，单一主体提出增加公共设施用地的，

可按规定奖励建筑规模建筑工程标准规范范本，无需重新实施挂牌。除增加公共设施 用地外，更新单元总建筑规模和各类用途建筑规模上限值不予 调整，否则应重新实施挂牌。 镇人民政府（街道办事处）根据挂牌公告、“1+N”总体实 施方案拟定实施监管协议，汇总确定单一主体的实施责任清单 作为“1+N”总体实施方案的附件一并上报。“1+N”总体实施 方案经批准后，镇人民政府（街道办事处）与单一主体签订实 施监管协议，并报市自然资源部门备案。 第三十一条单一主体按照收购协议的约定支付相应款 项，拆除地上建筑物、平整土地。 不动产权益人属于本操作规范第九条规定的第二类不动产 权益人的，双方可签订产权注销委托协议或在收购协议中约定 产权注销委托条款，由单一主体申请注销登记。“1+N”总体实 施方案经批准并拆除地上建筑物、平整土地后，单一主体凭批 复文件、产权注销委托书等资料向不动产登记机构申请注销登 记。 第三十二条“1+N”总体实施方案经批准、完成拆迁、 产权注销后，按照以下不同土地性质办理土地供应及入库手续： （一）属于批准出让的国有建设用地的，市自然资源部门 直接出具用地批复文件，并与单一主体直接签订国有建设用地 出让合同，纳入省土地利用动态监管系统管理：

（二）属于批准集体自用或流转的集体建设用地的，市自 然资源部门直接出具用地批复文件，集体流转的由集体经济组 织与单一主体签订流转出让合同： （三）属于批准移交政府的用地，市土地储备机构直接 理入库手续，市级储备土地由市土地储备机构管理，镇级储备 土地由镇人民政府（街道办事处）管理。 第三十三条实施监管协议的相关内容列入用地批复文 件、土地出让合同。 单一主体应充分履行法规政策规定、实施监管协议约定的 各项义务，接受币、镇（街道）人民政府和行政部门的监管， 自签订实施监管协议之日起，按月度向镇人民政府（街道办事 处）通报实施进度。 镇人民政府（街道办事处）是实施监管的责任主体，根据 实施监管协议履行进度跟踪、检查、监督等职责，及时督促改 正不符合法规政策规定、实施监管协议约定的行为。 供应土地的开发建设同时纳入市自然资源部门供地批后监 管。 第三十四条单一主体建设的公共设施、集体经济组织补 偿物业应与更新单元内其他工程同步设计、同步施工、同步验 收，宅基地及地上房屋权益人的补偿物业应安排在首期建设、 验收。

上一款要求应当在挂牌招商公告、实施监管协议中明确约 定，并约定单一主体在申请办理规划验收、工程竣工验收备案 时应提供属地镇人民政府（街道办事处）对其恰当履行实施监 管协议情况的书面意见。 集体经济组织、不动产权益人的补偿物业不受商品房限购 政策、产业用房销售对象限制政策的影响

第三士五条地价款起始价按如下规则确定

第三十五条地价款起始价按如下规则确定

电器标准第六章地价款确定和分配

(一）计算公式 1：不涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的 青况下，计算公式为： 地价款起始价三（新规划条件下出让地块的市场评估价 拆迁补偿评估成本一集体物业补偿成本一配建并无偿移交公共 设施成本）×起始价系数 2.涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情 况下，计算公式为： 地价款起始价三公有资产市场评估价+（新规划条件下出让 地块的市场评估价一拆迁补偿评估成本一集体物业补偿成本一 配建并无偿移交公共设施成本）×起始价系数 （二）各计算参数确认规则

1.新规划条件下出让地块的市场评估价按照相关评估规范 评估确定。 2.宅基地及地上房屋权益人的拆迁补偿评估成本根据折迁 补偿方案评估确定，涉及物业补偿的，按照以下公式评估确定： 物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本） x建筑面积 其他权益人的拆迁补偿评估成本按照现状使用条件下的士 地使用权市场评估价和建筑物不考虑成新率的重置成本之和确 定。 3.集体物业补偿成本，即集体经济组织取得的补偿物业的 建造成本，具体按照以下公式评估确定： 物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本） x建筑面积 4．配建并无偿移交公共设施成本按工程造价评估，如涉及 单一主体为政府承担的综合整治工程，按镇人民政府（街道办 事处）确认的工程估算价计入该项予以扣除。 5.公有资产市场评估价按照现状条件下的资产评估价与新 规划条件下土地使用权币场评估价熟高为原则确定。 6.1日村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始价系数不 低于40%，工改居”、“工改商”的起始价系数不低于70%，“工 改M0”的起始价系数不低于50%。两种及以上情形混合但能

分别评估的，则分别适用不同的起始价系数；两种及以上情形 混合且不能分别评估的，按照土地面积占比确定起始价系数。 （三）评估与复核 镇人民政府（街道办事处）委托有资质的评估机构进行评 古并经党政班子联席会议集体决策确定地价款起始价，币自然 资源部门审查挂牌招商方案时委托第二家有资质的评估机构对 评估进行复核。 复核结果与评估结果相差不超过10%（差值与复核结果的 比率）的，以评估结果为准；超过10%但不超过20%的，取两 个结果的算术平均值；超过20%的，市城市更新管理部门委托 第二次复核，取三个结果中相近两者的算术平均值。 （四）特殊情形 “工改工”（M1、M2、W）的地价款起始价按上述方式计 算的结果小于新规划条件下出让地块的市场评估价20%的，以 新规划条件下出让地块的市场评估价20%作为地价款起始价。 第三十六条更新单元分两宗及以上地块出让的，单宗出 让地块的应缴地价款按以下公式计算： 应缴地价款=地价款成交价×单宗出让地块币场评估价/所 有出让地块市场评估价 上述“所有出让地块币场评估价”等于更新单元内各“单 宗出让地块市场评估价”累计之和。

成交方配建公共设施并无偿移交政府的地块，无须缴交地 价款。 第三十七条政府（集体）综合收益报价环节以地价款起 始价成交的，地价款起始价扣除公有资产补偿、集体货市补偿 计提农业土地开发资金和轨道交通建设发展专项资金后，币、 镇（街道）按5:5比例分配。公有资产补偿金额按公有资产市 场评估价确定，按资产原归属拨转。 政府（集体）综合收益报价环节溢价成交的，起始价部分 按前款分配，溢价部分由市、镇（街道）、村组集体按3:3:4比 例分配。 币分成部分包含了市级土地出让金、土地开发专用金。 集体货币补偿，以及成交溢价村组集体分配部分，先行拨 寸至镇（街道）财政账户，由镇人民政府（街道办事处）按不 少于集体货币补偿8%、成交溢价村组集体分配部分10%的比例 计提公共服务专项资金后，剩余部分拨付至集体经济组织土地 款专户。公共服务专项资金转入更新单元所在村（社区）的村 委会（居委会）账户，由其统筹专项用于各项公共服务费用支 出，镇人民政府（街道办事处）负责指导监管。 全面实行“村改居”、社区社会管理经费由财政全额供给的 镇（街道），不计提公共服务专项资金，成交溢价村组集体分配 部分不拨付至集体经济组织，由镇人民政府（街道办事处）统

筹专项用于辖区内各社区社会管理、公共服务等方面的支出。 第三十八条后续出台的轨道交通TOD范围内城市更新 土地收益分配机制与本操作规范不一致的，按新政策执行。

第三十九条面积较大或情况特殊的更新单元，同时满足 以下条件并经市人民政府“一事一议”批准的，可以分期挂牌 确定改造主体： （一）更新单元划定的公共设施能在各分期合理分配，且 具备可实施性； （二）各分期的拆迁补偿具备可实施性，尤其是纳入拆除 重建范围的宅基地及地上房屋拆迁补偿具备可实施性。 第四士条本操作规范自印发之日起实施，试行3年

抄送：市委直属各单位，市人大办，市政协办，市纪委办，市中级 法院外墙外保温标准规范范本，市检察院，省属有关单位。 东莞市人民政府办公室综合二科 2019年5月7日印发