东莞市城市更新单元(项目)“1+N”总体实施方案审批操作细则(试行)（东自然资[2019]140号 东莞市自然资源局2019年4月8日）

抄送：市委直属各单位，市人大办，市政协办，市纪委办，市中级法 院，市检察院，省属有关单位 东莞市自然资源局办公室 2019年4月8日印发

东莞市城市更新单元（项目）“1+N"总体

为贯彻落实《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更 新提升城市品质的意见》（东府【2018］102号），整合全流程审 批事项，前期研究报告、改造方案、征地报批方案、收储方案、 地方案、供地方案等打包形成“1+N"总体实施方案，实行“一次 过会，全程通行”，特制定本操作细则。 一、定义和适用范围 本操作细则所称1+N"总体实施方案’（下称“1+N"方案）由 份请示和原更新单元（项目）审批涉及前期研究报告、改造方 案、征地报批方案、收储方案、收地方案、供地方案等若于份方 案（报告）构成。前期研究报告以更新单元（项目）整体作为编 制范围水电站标准规范范本，改造方案、征地报批方案、收储方案、收地方案、供地 方案等方案以更新单元（项目）整体或宗地为编制范围。“1+N" 方案经市人民政府批准，即其包含的若十份方案（报告）经市人 民政府批准。 拆除重建和以拆除重建为主的更新单元（项目）通过编报 “1+N"方案进行审批。非拆除重建的更新单元（项目）或以拆除 重建为主的更新单元（项目）中非拆除重建部分，与拆除重建更

新单元（项目）或拆除重建部分捆绑实施的，其实施方案一并纳 入“1+N"方案进行审批；否则，由镇人民政府（街道办事处）或 相应行政主管部门审批。 “工改工”（M1、M2、W）的更新单元（项目）不涉及完善 建设用地及征地手续的，如合法的集体工业用地使用权人或国有 工业用地使用权人直行改造，改造方案由镇人民政府（街道办事 处）审批（报市自然资源局备案），然后再报市自然资源局申请变 更土地使用条件；也可以按“1+N"方案合并申报改造方案和变更 土地使用条件方案。 二、办理依据 （一）《东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用 地的若十意见》（粤府【2009］78号）; （二）《厂东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧” 改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办【2009】122号）； （三）《产东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集 约用地的通知》（粤府【2016］96号）; （四）《户东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作 实施意见的通知》（粤国土资规字【2018］3号）; （五）《厂东省人民政府关于将一批省级行政职权事项调整由 各地级以上市实施的决定》（厂东省人民政府令第248号）； （六）《广东省国土资源厅关于印发《广东省人民政府委托“三

新单元（项目）或拆除重建部分捆绑实施的，其实施方案一并纳 入“1+N"方案进行审批；否则，由镇人民政府（街道办事处）或 相应行政主管部门审批。 “工改工”（M1、M2、W）的更新单元（项目）不涉及完善 建设用地及征地手续的，如合法的集体工业用地使用权人或国有 工业用地使用权人自行改造，改造方案由镇人民政府（街道办事 处）审批（报市自然资源局备案），然后再报市自然资源局申请变 更土地使用条件；也可以按“1+N"方案合并申报改造方案和变更 土地使用条件方案。 二、办理依据 （一）《东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用 也的若十意见》（粤府【2009］78号）; （二）《厂东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于三旧” 改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办【2009】122号）； （三）《产东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集 约用地的通知》（粤府【2016］96号）; （四）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧"改造工作 实施意见的通知》（粤国土资规字【2018］3号）; （五）《厂东省人民政府关于将一批省级行政职权事项调整由 各地级以上市实施的决定》（厂东省人民政府令第248号）； （六）《广东省国土资源厅关于印发<广东省人民政府委托“三

日”改造涉及土地征收审批职权实施方案>的通知》（粤国土资三 日发【2018］13号）; （七）《东莞市人民政府关于印发<关于深化改革全力推进城 市更新提升城市品质的意见〉的通知》（东府【2018】102号）。 三、办理条件 更新单元（项目）拆除用地面积占比大于50%，拆除重建部 分应满足以下条件： （一）符合土地利用总体规划、城乡规划和城市更新专项规 划； （二）已纳入“三旧”改造标图建库范围，但不享受“三旧”改 造政策的除外； （三）土地权属清楚，无争议，不存在被司法机关和行政机 关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的情形； （四）涉及集体土地征收或转国有，须经集体经济组织股东 大会或股东代表会议三分之二以上同意： （五）改造模式为政府主导、单一主体挂牌招商、土地权利 人自行改造等三类，政策过渡期间保留集体经济组织与企业合作 改造模式。 土地利用总体规划为农用地、城乡规划为生态绿地等用地 因规划边界、产权边界等而纳入更新单元（项自）范围的，不能 纳入拆除重建范围：地上已有建筑物的，可纳入拆除范围（拆除

复耕、复绿）、整冶活化或现状保留范围。 四、办理程序 （一）方案编制主体、时点、程序 1.编制主体。属地镇人民政府（街道办事处）是“1+N"方案 的编制主体，负责组织城市更新（“三旧”改造）、国土、规划、不 动产、生态环境、土地储备、集体资产管理机构等相关单位编制： 涉及控制性详细规划调整的更新单元（项目），委托乙级以上规划 设计单位编制前期研究报告。采用市属国企土地整备开发、土地 权利人自改、单一主体挂牌招商等模式改造的，土地整备开发项 自公司、土地权利人、单一主体可以参与“1+N"方案的编制，提 出方案供属地镇人民政府（街道办事处）参考。 2.编制时点。更新单元划定方案经批准并完成以下工作后编 制“1+N"方案： （1）政府土地储备模式：已和农村集体签订征地补偿协议 土地使用权人及地上建筑物所有权人已补偿到位或已签订拆迁补 偿协议。 （2）市属国企土地整备开发模式：已和相关方签订土地整备 开发协议，土地使用权人及地上建筑物所有权人已补偿到位或已 签订拆迁补偿协议。 （3）土地权利人自改模式：土地被查封或被以其他形式限制 土地权利的，应先行解封或解除限制；涉及完善历史征地手续的

容缺受理机制。 2.征求部门意见。市自然资源局将“1+N"方案征求市相关部 门意见，市相关部门根据职能在10个工作日内完成审查，提出意 见反馈市自然资源局。 3.部分集中审查。市自然资源局召集市相关部门、属地镇人 民政府（街道办事处）、相关主体等，集中反馈各部门对“1+N"方 案的审查意见，各方讨论修改“1+N"方案。如“1+N"方案修改内容 涉及土地权属调整、改造模式调整、规划用途变更、容积率调整 公共设施类型变更或用地减少等重大调整的，须重新办理公开征 求意见、联席会议审议等程序，涉及农村集体利益的，须重新提 交农村集体表决。 4.专家评审和公示。“1+N"方案通过部门集中审查后，涉及 控制性详细规划调整的更新单元（项目），其前期研究报告由市自 然资源局组织专家评审，属地镇人民政府（街道办事处）按照《城 乡规划法》要求同步开展30个自然日的控制性详细规划调整批前 公示。 5.方案审批。完成上述程序后，币自然资源局将“1+N"方案 上报市土地审批委员会（城市更新联席工作小组）审议，通过审 议后报市人民政府批准（涉及协议出让的，以列表形式提交市人 民政府常务会议审议）。 （三）批后事项办理

7.公示证明材料（网上截图、公示现场照片等）。 8.公众无意见证明（镇人民政府、街道办事处盖章）或公众 意见处理报告书（如公众有意见）。 9.地形图（标注更新单元红线、标图建库红线、专项规划红 线，以及权籍调查明细表中各宗地红线范围和编号）、最新土地利 用现状图（1:10000分幅，在图上标出用地位置）、“二调”土地利 用现状图（1:10000分幅，在图上标出用地位置）、影像图、宗地 图及界址点坐标、土地置换前后红线图（如涉及）、土地利用总体 规划图（在图上标出用地位置暖通空调施工组织设计，规划期限、经纬度、坐标、图例 等）、用地现状照片。 （二）各方案材料清单 1.前期研究报告 （1）前期研究报告审查申请表。 （2）前期研究报告（含修建性详细规划的文件和图纸、控规 调整论证报告）。 （3）土地已有规划手续的证明文件（若有，需提供）。 （4）已建设项目的相关规划批准文件及设计方案（若有，需 提供）。 （5）《城市规划设计承诺书》（加盖设计单位公章）。 （6）东莞市城乡规划管理落实安全生产责任承诺书。 （7）涉及用地的权属单位或个人的意见

（8）控制性详细规划指标入库报告。 2.改造方案 (1）改造方案。 （2）收储协议及补偿凭证（政府土地储备模式、市属国企土 地整备升发模式需提供）。 （3）土地整备开发方案（市属国企土地整备开发模式需提 供）。 （4）改造主体出具不动产权益收购补偿支付到位承诺（市属 国企土地整备开发模式需提供）。 （5）《成交确认书》（单一主体挂牌招商模式需提供）。 （6）《“三旧改造完善集体建设用地手续申请表》（涉及完善 集体建设用地手续的需提供）。 3.征地报批方案（集体土地征（转）为国有土地的需提供） （1）涉及旧村庄集体建设用地转为国有建设用地 1农村集体经济组织的申请材料。 2②建设用地来源合法的证明材料，或用地行为发生在1986 年12月31日前的证明材料。 ③勘测定界报告及勘测定界图。 （2）涉及“三旧”改造完善土地征收 1①与农村集体经济组织或农户的征地协议及补偿兑现凭证。 ②按用地发生时土地管理法律政策落实处理（处罚）的凭证

（或已由地级以上市人民政府按照《广东省人民政府关于提升“三 日改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府【2016】96号）相 关规定批准完善集体建设用地手续的相关材料）。 ③勘测定界报告及勘测定界图 （3）涉及“三地"农用地转用和土地征收与主体地块一并组卷 上报的，在旧村庄集体建设用地转为国有建设用地清单或“三旧” 改造完善土地征收清单的基础上增加以下材料 1建设项自用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方 案、征收土地方案、供地方案。 ②落实耕地占补平衡的证明材料（涉及占用耕地的需提供）。 ③征地补偿款支付凭证，听证材料，社会保障部门出具的征 地社会保障审核意见书，安排留用地材料或被征地单位同意不再 由政府支付补偿、举行所证、办理社保审核和安排留用地的证明 材料。 4关于将××项自超标“三地"纳入“三旧”改造范围的情况说明 （超标“三地"需提供） 5社保和林地审核按以批次方式报批的新增建设用地的相关 规定执行。 （4）涉及“三地单独组卷上报审批 1“三旧改造主管部门请示（市自然资源局提供） ②建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方

（4）属地土地管理机构对地块收储的意见（地块土地规划利 用情况，是否存在查封、抵押等情况）。 （5）属地规划管理机构对地块收储的意见（地块城市规划情 况）。 （6）若地块已供未建并构成闲置，需提供市自然资源局出具 的闲置土地处理意见。 （7）地块土壤环境状况调查评估意见。 5.收地方案（仅限政府土地储备模式） （1）《建设项目用地变更申请、审批表》（正、副本）。 （2）收地双方组织机构代码证/营业执照、法人代表身份证， （3）原用地单位工商查询资料。 （4）上级主管部门同意收回国有土地使用权的证明（涉及国 有资产的需提供）。 （5）《收回国有土地使用权协议书》和补偿款支付凭证， （6）原用地批准文件（土地使用权证、用地批复、建设用地 批准书、划拨决定书、地出让合同等之一即可）。 （7）土地登记、抵押、查封等查询结果。 （8）房产权属证明和房产查询结果。 （9）具备资质的地价评估机构出具的地价评估报告。 （10）1:500或者1:1000地籍调查图。 （11）原批准用地红线、收地红线叠加示意图

（12）地块现状照片。 6.供地方案 （1）以协议方式出让（限于市属国企土地整备开发模式、单 一主体挂牌招商模式、土地权利人自改模式） 1《建设项目用地申请、审批表》（正、副本）。 2“三旧”改造项目协议出让方案。 ③宗地建设用地规划条件（由市自然资源局在“1+N"方案通 过市人民政府批准后提供）。 ④市自然资源局对项目地价补缴议题的办公会议纪要（由市 自然资源局在“1+N"方案通过局办公会议审议后提供）。 5地价评估报告和成交确认书（涉及单一主体需提供）。 ③土地整备开发项目受让主体的批准文件（涉及土地整备升 发需提供）。 ?市财政局对补缴地价款的意见（由市财政局在“1+N"方案 通过审查后提供）。 ③市生态环境局出具拟供应宗地土壤环境调查评估情况的意 见。 91:500或者1:1000地籍调查图。 1更新单元红线、规划红线、供地红线叠加示意图。 （2）以招拍挂方式出让（限于政府土地储备模式，涉及重大 产业项目的资料清单按照市重大产业项目有关规定要求提供）

1《国有土地使用权出让审请审批表》（止、副本）。 ②《关于公开出让地块的函》。 ③《关于公开出让地块的承诺函》 ④基础设施配套图及现状表， 5具备资质的地价评估机构出具的地价评估报告（完成备 案）。 ③供地、规划、预审、建设用地批准红线叠加示意图。 ?1:500或者1:1000地籍调查图。 地块现状照片。 ③现场调查手记。 《项目投资效益协议书》（涉及市重大产业项目需提供）。 11)关于认定为重大项自的意见以及工信、发改、商务三个部 的意见（涉及市重大产业项目需提供）。 1②履约监管协议书（涉及科研用地需提供）。 13市自然资源局出具的市产业转型升级基地选址准入的审 核意见（涉及产业转型升级基地需提供）。 14)《公开出让地块权属情况协查表》。 15)拟出让用地权属来源文件（包括：征地公告、征地补偿安 置方案公告，支付征地补偿款证明，村民代表意见，集体所有权 证）。 (6出库文件。

17产业发展核准手续审请表（涉及产业项目需提供）。 18环保控制指标文件（涉及产业项目需提供）。 19建设用地开发与利用监管会审小组会议纪要（由市自然资 源局在“1+N"方案通过会议审议后提供）。 20建设用地规划条件（由市自然资源局在1+N"方案通过市 人民政府批准后提供）。 （3）以集体建设用地流转协议出让 1《集体建设用地使用权流转申请表》（原件）。 ②出让方（集体土地所有权人）、受让方（用地单位）双方营 业执照/组织机构代码证、法人代表身份证（复印件）。 ③宗地建设用地规划条件（由市自然资源局在“1+N方案通 过市人民政府批准后提供）。 （4土壤环境调查评估意见（复印件）。 5土地抵押、查封查询结果（原件，原已发证的提供）。 ③房产权属证明（原件）和房产查询结果（原件，未批已建 的提供）。 ③《集体建设用地使用权出让合同》（原件，一式六份）。 81:500或者1:1000地籍调查图（原件）。 9标图建库、报批、供地、规划红线叠加示意图（原件）。 ①村民代表意见书（原件教育标准，集体经济组织村民会议三分之二 成员或三分之二以上村民代表同意，并签名确认）。

（4）以村集体建设用地自用出让 1《建设项目用地审请、审批表》（原件）。 ②村集体经济组织的组织机构代码证、法人代表（当选证书） 及身份证（复印件）。 ③宗地建设用地规划条件（由市自然资源局在“1+N方案通 过市人民政府批准后提供）。 4土壤坏境调查评估意见（复印件）。 5房产权属证明（原件）和房产查询结果（原件，未批已建 的提供）。 ?1：500或者1:1000地籍调查图（原件） 标图建库、报批、供地、规划红线叠加示意图（原件）。 8村民代表意见书（原件，集体经济组织村民会议三分之二 成员或三分之二以上村民代表同意，并签名确认）。 六、部门分工及审查要点 （一）镇人民政府（街道办事处、园区管理委员会） 主要负责辖区内城市更新资源的统筹和科学安排，组织镇 （街）相关部门做好基础数据调查、集体经济组织表决、挂牌招 商方案编制等前期工作，以及“1+N方案编制和审查等。主要事 项如下： 1.负责城市更新项目不动产权核查、房屋权属调查，指导不 动产权益拆迁协议签订和补偿

市商务局：具体审核涉及外资企业的城市更新工业项目是否 等合产业政策，增资扩产项目筛选和项目准入条件等。 市城市管理和综合执法局：具体负责城市更新过程中的房屋 正收和拆迁工作，编制拆迁指引等。 市林业局：具体负责城市更新项目涉及征地报批需要落实林 地审核的事项，出具林地相关证明材料等。 市轨道交通局：具体负责审核宗地是否在轨道交通站点TOD 范围内，是否符合轨道交通站点TOD范围内土地开发有关政策， 并提出相关意见，出具相关证明材料等。 市土地储备中心：具体审核城市更新项目涉及土地收储相关 事项，重点审查收储方案材料的齐备性和合规性，收储行为和金 额是否经镇街党政班子联席会议集体讨论决定等。 为加强公共服务设施和市政基础设施审核，审查内容若涉及 公安、民政、交通、水务、文产体育、卫生、消防、供电等职能 部门的，增加征求相关职能部门的意见，由相关职能部门根据部 丁职责进行审核。 七、其他 本操作细则试行两年。市自然资源局可以根据试行情况并会 商相关职能部门后，以部门补充通知形式调整优化本操作细则