T／CECS 514-2018  购物中心等级评价标准(完整正版、清晰无水印)

每个分项设置加分项。加分项的得分最高不得超过所在评定项目 总分的10%。评价项目总分应由各分项正常分项得分总和及加 分项构成。综合评价指标满分为1100分。 3.2.4购物中心等级评定应包括规划设计、设备设施、运营与 服务、消费体验四个分项的评价，各分项满分为1000分。 3.2.5分项权重设置应符合下列规定：

3.2.4购物中心等级评定应包括规划设计、设备设施、运营与

1 规划设计评价396分； 2 设备设施评价264分； 3运营与服务评价220分； 4消费体验评价220分。 3.2.6各评价项目的分项及子项应采取分档打分和不分档打分 两种打分方式。 3.2.7评价项目的分项得分，应取各评审专家评分的平均值。

3.2.8参评项目评定等级应按评价项且总分确定。购生

电气安全标准一个类别的等级应划分为五星级、四星级、三星级、二星级 星级。各等级所需最低分值应符合下列规定：

1 五星级总分不应低于850分； 2 四星级总分不应低于700分； 3 三星级总分不应低于600分； 二星级总分不应低于500分； 5一星级总分不应低于400分

4.0.1 购物中心总体规划设计评价应包括下列内容： 1 项目整体识别度； 2 场地交通； 3 货流； 4 员工流； 5 商业客流。 4.0.2 机动车库评价应包括下列内容： 1 空间设计及流线组织； 2 网络系统； 3 导视系统； 4 内装设计。 4.0.3 购物中心内部空间设计评价应包括下列内容： 1 商业动线； 2 中庭； 3 门厅； 4 柱网柱距； 5 非首层商业走廊设计； 6 室内界面； 7 导引系统设计； 8 店招设计； 9 美陈设计； 10 室内休憩空间设计。 4.0.4 购物中心外部空间评价应包括下列内容：

4.0.4购物中心外部空间评价应包括下列内容：

表4.0.7规划设计的评价规则

续表4.0.7评定分值分值分项定性定量指标项目1000分场地机动车出人口清晰，出人口位置远离城市交叉路口，机动车行道数量充足，交通20顺畅场地交通场地周边设置岛形临时停车，出租车停靠10点、招手站场地内设有清晰的行人道及非机动车道，5并设有非机动车停车场地总体货运流线尽量避免与购物车流、人流交10规划120叉，卸货区设置在隐蔽区域货流设计货流区域独立，上下货方便，货品气味与10地库等区域无干扰员工流员工上下班通道相对独立5商业客流方向可以直接与公交站点、地铁出入口、周边建筑、天桥或人行道相接，衔商业客流接度较高，且可以从主干道/辅干道的十字(50~0)路口进人购物中心用地。每缺少一项扣10分停车数量大于或等于100辆/万m20停车数量小于100辆/万m并且大于或(15)等于60辆/万m符合当地规范，但小于60辆/万m(10)机动空间设计及地下机动车库净高大于或等于2.80m15115车库流线组织地下机动车库净高小于2.80m，但大于或(10)等于2.40m车库出入口尽量设计为双进双出，避免进出车库车流在同一坡道上。机动车坡道宽度7舒适，行驶顺畅，无窘迫感

5.0.1冷热源评价应包括下列内容： 1 供冷指标； 2 冷水机组效率； 3 系统节能措施， 5.0.2 室内空调设计参数评价应包括下列内容： 1 商场营业厅； 2 大堂、中庭、走廊； 3 电影院观众厅； 4 滑冰场； 5 游泳池； 6 健身房； 7 KTV; 8 PM2.5/PM1颗粒物净化； 9 甲醛、TVOC。 5.0.3 商业区域空调设施评价应包括下列内容： 1 商场营业厅； 2 大堂、中庭、走廊； 3 滑冰场； 4 厨房； 5 公共卫生间、母婴室； 6 服务中心、贵宾室； 7 空调排风。 5.0.4 后勤区域空调设施评价应包括下列内容： 1 消防控制室、中央控制室、安防控制室、变

5.0.5通风系统评价应包括

.0.6给水系统评价应包括下列

5.0.13电梯系统评价应包括下列内容：

1 客用直梯； 2 客用扶梯； 货用直梯。 0.14 弱电系统评价应包括下列内容： 整体信息化管理系统； 2 建筑设备管理系统； 3 建筑设备监控系统； 4 视频监控系统； 5 信息发布及查询系统； 6 门禁系统； 7 综合布线系统； 8 通信系统； 有线电视系统； 10 电子巡更系统； 11 无线对讲系统； 12 收银系统； 13 手机信号覆盖系统； 14 无线网络覆盖系统； 15 停车场管理系统； 16 客流统计系统； 17 背景音乐与应急广播系统； 18 火灾自动报警及联动系统； 19 漏电火灾报警系统； 20 电力监控系统； 21 消防电源监控系统； 22 电梯群控系统； 23 新技术应用。 0.15 设备设施的评价规则应符合表5.0.15白

表5.0.155设备设施的评价规则评定分值分值分项定性定量指标项目1000分商业建筑面积140W/m60供冷指标商业建筑面积160W/m(40)商业建筑面积180W/m2(20)1级30冷水机组2级(20)效率冷热3级(10)130源冷水机组十冷热水泵变频20冷水机组工频、冷热水泵变频(10)系统节能采用冷水机组变流量的变流量一级泵空调10措施冷水系统冬季/过渡季冷却塔免费供冷5冷凝热回收5冬季室内温度：（18～20）℃；夏季室内温商场营业厅度：（24～26）℃。人员密度：4m/人，新30风量：10m3/h/人冬季室内温度：（18～20)℃；夏季室内温大堂、中庭、度：（2426）℃。人员密度：4m/人，新30走廊室内风量：10m/h/人空调120冬季室内温度：（18～22℃）；夏季室内温设计电影院度：（24～26）℃。人员密度：2m/人，新参数观众厅风量：12m3/h/人冬季室内温度：22℃，相对湿度10<50%；夏季室内温度：18℃，相对湿度滑冰场≤50%；人员密度：10m/人，新风量：(25~30）m3/h/人.19.

续表5.0.15评定分值分值分项定性定量指标项目1000分冬季室内温度：（26～29)℃，相对湿度≤75%；夏季室内温度：（24~26)℃，相游泳池对湿度<75%。人员密度：10m/人，新风量：30m3/h/人冬季室内温度：（18～22)℃；夏季室内温度：（24～26)℃。人员密度：20m/人，新10健身房风量：40m/h/人室内冬季室内温度：（18～20)℃；夏季室内温空调120设计KTV度：（2526）℃。人员密度：6m/人，新参数风量：23m3/h/人商业区域空调风系统设颗粒物净化设备PM2.5/PM1o同时在商业公共区域发布及时参数，参数符25颗粒物净化合现行国家标准商业区域空调风系统设颗粒物净化设备(15)商业区域甲醛、TVOC浓度符合现行国甲醛、TVOC25家标准中央空调系统35商场营业厅VRV或分体空调(20)一次回风全空气集中空调系统30大堂、中庭、商业寒冷地区，与入口相邻中庭的地面层设地走廊区域板采暖；严寒地区，中庭、步行街的地面层595设地板采暖空调设施滑冰场除湿环境空调系统5散热器十备餐等区域空调。夏热冬冷、夏热冬暖地区，夏季补自然风，冬季自然风；厨房5严寒、寒冷地区，可设置补风加热。大型餐饮考虑预留商户自设厨师岗位制冷条件.20:

续表5.0.15评定分值分值分项定性定量指标项目1000分公共卫生间洁具、洗手水龙头应采用感给水公共卫510应式系统生间公共卫生间洗手应提供温水5公共卫生间应保证地漏水封大于或等于5.00cm10排水15厨房废系统应至少经过二级隔油处理后排放5水排放屋面雨水口，按屋面汇水区域布置，区域内大于或等于两个雨水口。非主立面做雨水5溢流口雨水口商场入口及临街店铺入口，入口设不影响步行的雨水排水沟。建议雨水口为条缝形5雨水20式，宽度小于或等于1.00cm系统化粪池等需避让主要出入口及主要人行5室外管区域线设施管线尽量排布在绿地等区域，检查井需避5让主要出入口，结合景观进行装饰处理家电超市，120W/m大型超市，150W/m影院，110W/m大型百货商场，120W/m配电各种商业零售商业，80W/m系统租区的配电西式快餐，250kW/店负荷80负荷密度(50~0)燃气中式餐厅，250W/m密度（含空调冷无燃气中式餐厅，300W/m指标热源负荷)服装，80W/m健身，100W/m游戏厅，110W/mKTV.120W/m.23:

续表5.0.15评定分值分值分项项目定性定量指标1000分商业公共区，60W/m配电公共区配后勤走廊，20W/m2系统电负荷密度地下车库，15W/m负荷80(30~0)（含空调冷库房，20W/m密度热源负荷）指标设备机房，20W/m2物业办公区，60W/m大型超市，大于或等于1499kW巨幕影厅，（500～700）m，（60～80）kW，不含空调；无巨幕影院，（3000～5000）m，（500800)kW，不含空调配电零售商业，（100~150）W/m系统各种商业租西餐，（400~500）W/m末端50区的末端燃气中式餐厅，（250～400）W/m(50~0)供电供电量量指无燃气中式餐厅，（7001000）W/m标服装，（100～150）W/m健身，（200300）W/m游戏厅，110W/mKTV，120W/m美容美体，300W/m裙房立面照度（150～200）1x，色温照明(3000～4200）K系统各区室外照明顶部照度（200～300）1x，色温70(35~0)域照及色温(3000～4200）K度及主楼立面照度（80～150）1x，色温色温（3000～4200）K.24:

注：权重得分满分264分，权重系数=264一（1000十1000X10%）=0.24

6.0.1核心功能评价应包括下列内容： 1 消费功能； 2环境体验； 3特色活动； 4 社会功能。 6.0.2 服务响应评价应包括下列内容： 1 服务节点； 环境服务； 3 服务台服务； 4 商户服务； 5 信息服务； 6 个性化服务。 6.0.3 服务保障评价应包括下列内容： 1 管理制度； 2 诚信经营； 3 合规合法； 4 安全保障。 6.0. 4 特色创新评价应包括下列内容： ? 业种业态创新； 2 服务创新； 3 营销与社会活动创新。 6.0.5 运营与服务的评价规则应符合表6.0.5

表6.0.5运营与服务的评价规则

7.0.1 商品服务感知评价应包括下列内容： 消费者观感； 2 业态丰富度； 3 品牌接受度； 4 商品质量； 5 活动促销； 6 员工形象； 7 销售服务； 8 会员服务； 9 特色服务； 10 售后服务； 11 支付服务； 12 应急服务。 7.0.2 环境感知评价应包括下列内容， 1 建筑外观； 2 场内整洁度； 3 空间舒适度； 4 音乐氛围； 5 空气环境； 6 温湿感知； 7 场内导视； 8 节点指引； 9 平面交通舒适度； 10 垂直交通便捷度；

11停车便捷度； 12 停车配套； 13 休憩设施。 7.0.3 安全感知评价应包括下列内容： 电梯安全； 2高层防护； 3 场内安保。 7.0.4 消费体验的评价规则应符合表7

表7.0.4消费体验的评价规则

1为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度 不同的用词说明如下： 1）表示很严格，非这样做不可的： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”； 2）表示严格，在正常情况下均应这样做的： 正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”； 3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的： 正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”； 4）表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用 “可”。 2条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符 合…的规定”或“应按执行”

1为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度 不同的用词说明如下： 1）表示很严格，非这样做不可的： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”； 2）表示严格，在正常情况下均应这样做的： 正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”； 3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的： 正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”； 4）表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用 “可”。 2条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符 合………的规定”或“应按执行”

《制冷剂编号方法和安全性分类》GB/T7778 《室内空气质量标准》GB/T18883

《制冷剂编号方法和安全性分类》GB/T7778 《室内空气质量标准》GB/T18883

总则 (46) 基本规定 (48) 规划设计评价 (53) 设备设施评价 .+ (57) 运营与服务评价 (60) 消费体验评价 (61)

1.0.1随着我国城市化进程的推进和国民经济的快速发展，购物 中心已经成为居民生活的重要活动场所，遍布各大中城市甚至村 镇。适应当代人民生活需要的购物中心，从建设理念和运营方式 上相比传统的百货公司已经有了很大的变化，加上技术创新和消 费模式的不断变化，要求购物中心的建设运营适应不同业态的发 展需求，同时要承载低碳、健康的社会责任。 截至目前，购物中心的相关标准有商务部发布的行业标准 《购物中心建设及管理技术规范》SB/T10599一2011和《购物中 心等级划分规范》SB/T110872014，以上规范侧重在商业运 营的角度对购物中心提出要求。近年来，购物中心投资、建设主 本已经由原来的商业部门转变成为以开发商为主导，建设规模和 运营方式也与传统商业有了很大变化，需要对购物中心的规划、 建设、运营和管理重新梳理以适应不断发展创新的社会需求。 中国房地产业协会作为房地产开发建设的行业组织，从推进 行业健康有序发展出发，开展对购物中心评价标准的研究，同时 参考国内外的相关标准，在经过实践验证的基础上制定了本 标准。 1.0.3本标准从购物中心的使用者，即商业租户和消费者的使

用感受出发，对购物中心硬件设施设备和软件运营服务进行 价，提升购物中心全寿命周期内的物业保值增值能力。关于购 中心的商业运营水平不属于本标准的评价范围

1.0.4由于购物中心的所处位置，周边经济发达程度、人口状

况等因素，决定了购物中心服务功能和辐射范围。目前，购物 心已建成投入运营和在建的数量都很大，分布在不同规模的城

甚至乡村。为了保证评价的科学性、系统性、公平性和可操作 性，本标准以项目规模和业态分布情况将购物中心分成三类，三 个类别之间没有优劣之差。 1.0.5本标准从消费体验出发，确定购物中心评价标准，从便 捷、适用、舒适、安全、美观、可持续性等方面，引导购物中心 的建设适应不断变化的生活方式和消费习惯，实现资产的保值 增值。

3.1.1投人使用满一年是指，参评购物中心各个系统应正常运 行一个连续完整的周期。如空调系统经过一个连续完整的采暖和 制冷周期、运营服务团队经过一年四季的运转磨合等。 3.1.2所有区域应达到同一等级的建设质量标准和管理要求是 指项目整体品质应一致均好。 3.1.3完整合规的建设、运营服务图纸及文件资料档案包括峻 工图纸及说明、维修和更新改造图纸及说明、设备设施运行等运 营服务记录、使用者反馈意见等。 3.1.4新建购物中心项目在完成竣工验收并投入使用一年后申 请等级评价时，在提交申请前无重大安全责任事故，否则不具备 参评和纬评盗格

3.1.4新建购物中心项目在完成竣工验收并投人使用一年后申 请等级评价时，在提交申请前无重大安全责任事故，否则不具备 参评和续评资格

3.1.4新建购物中心项目在完成竣工验收并投人使用一年后申

3.2评价体系和评价方法

3.2.2购物中心具备多种产品属性，难从呆个定性因系出发： 以分类的形式穷尽购物中心的各种类型。但是，可以从多个维度 确定标的产品的范畴，把不同量级的产品进行初步归类，以便在 司一量级的前提下，对产品进行等级划分。然后，在不同的产品 量级之下，结合购物中心产品的客观经营规律，保障购物中心产 品的多元性。 基于保障等级评价标准对标性的考虑，需要从业态经营面积 配比的角度确保入选商业具备购物中心属性。同时，为避免对业 态配比的界定过于聚焦，造成购物中心多元创新空间缺失，故从 非零业态与零售业态两个比较宽泛的角度来进一步界定不同量级

产品的初步经营特征。 本标准中的经营面积是指，购物中心内商业经营所占用的 有地板面积，不包含停车场面积

3.2.4本标准编制的出发点为划分中国购物中心的产品等

次，侧重于从产品硬件角度引导中国购物中心产品设计与开发， 所以本标准以购物中心的规划设计与设备设施指标为主要评价指 标。同时，本标准考虑到“硬件十运营”是形成优质购物中心产 品的核心因素，所以以运营与服务、消费体验两项指标为辅，筛 选与产品硬件密切相关的运营因素进一步完善本标准体系。购物 中心商业业态运营、服务、管理不在本标准评价范围

.5分项权重设置应符合下列规

按照每个部分在全局中的重要程度，将四个部分的权重按照 规划设计评价36%、设备设施评价24%、运营与服务评价 20%、消费体验评价20%计算。为了便于操作，每个部分的打 分系统都按1000分指标项的分值加上10%对应附加分共计1100 分来设置，每一项的得分总和乘以每个部分对应的权重后，加总 得分为该评定项目的综合得分

3.2.6由于本标准评定内容涉及范围比较广，在保证评价内容

3.2.6由于本标准评定内容涉及范围比较厂，在保证评价内容 的完整性、客观性和实操性的前提下，每个部分评价项目的评分 采取分档打分和不分档打分两种方式。 分档打分方式有以下情况： （1）为防止同一子项重复得分，较低档的分值用括号 （）”表示，该子项只取其中一个分值，不重复得分。 例如：表1所示购物中心规划设计评价规则中“项目整体识 别度”评价，如果满足“项目外立面、景观、光设计整体化，项 自从500m以外可以有清晰整体形象指引”的情况，则该项目 项目整体识别度”的得分为满分10分；如果项目不满足前述条 牛，满足“项目外立面、景观、灯光设计比较整体，项目从300m 以外可以有清晰整体形象指引”的情况，则该项目“项目整体识

别度”的得分为8分；如果实际项目不具备以上两种情况，则“项目整体识别度”的得分为0分。表1#规划设计的评价规则评定分值分值分项定性定量指标项目1000分项目外立面、景观、灯光设计整体化，项总体10项目整体目从500m以外可以有清晰整体形象指引规划120识别度设计项目外立面、景观、灯光设计比较整体，(8)项目从300m以外可以有清晰整体形象指引（2）有些分档打分项括号内不是一个数值，而是用数值区间来表示，具体打分的办法请参见每个对应项目的条文解释。例如：表2所示购物中心运营与服务评价规则“核心功能”中“消费功能”的“业种数量”，得分“（80～0）”，评分方法见相应的条文解释。表2运营与服务的评价规则评定分值分值分项定性定量指标项目1000分业种数量10种或10种以上为80分，10种(80~0)以下每少一种减10分，3种或3种以下不得分有城市独有或城市规模最大业种，每有1(60~0)项加20分，满分60分核心独立品牌（含同一品牌不同副牌）20种或370消费功能功能20种以上每万平方米建筑面积为40分，20种(40~0)以下每少一种减2分，9种或9种以下不得分城市独有品牌每项为2分，商圈独有品牌每项为1分，满分为30分，城市与商圈独有(30~0)品牌可重复品牌档次、形象与项目整体形象相符合(20~0).50.

不分档打分方式有以下情况： 不分档打分的子项汽车标准，有得分和不得分两种选择 例如：表3所示购物中心规划设计评价规则“场地交通”

表3规划设计的评价规则

子项中，满足“场地机动车出入口清晰，出入口位置远离城市交 叉路口，机动车行道数量充足，交通顺畅”的情况得20分，如 果不符合标准要求则不得分。 3.2.8三星级（含）以上购物中心的各分项得分不得低于该项 首分的50么

3.2.8三星级（含）以上购物中心的各分项得分不得低于该项 总分的50%

4.0.1购物中心总体规划设计评价应包下列内容： 1项目整体识别度： 考察项目是否通过外立面、景观、灯光的整体化设计，使项 目从一定距离以外可以获得清晰整体形象指引。 5商业客流： 商业客流方向可以直接与公交站点、地铁出入口、周边建 筑、天桥或人行道相接，衔接度较高，分值50分，每少一项减 10分。 4.0.2机动车库评价应包括下列内容： 1空间设计及流线组织： 购物中心停车数量应满足国家和所在城市停车数量的要求， 通常购物中心的停车数量基本要求为0.60辆/100m，市内购物 中心达到1.00辆/100m、郊外购物中心达到2.00辆/100m 较好。 4.0.3购物中心内部空间设计评价应包括下列内容： 1商业动线： 根据对国内近5年商业综合体的调研、商业招商面积经验数 据及《建筑设计防火规范》GB50016中对防火分区的经济性要 求，把面积区分为2000m、5000m、10000m三类，其经济性 最高的动线类型为单层面积（2000～5000）m，一字形动线； 单层面积（5001～10000）m，一字形/L字形/Y字形动线；大 于10000m，采用回字形/Y字形/U字形动线。 近几年，部分大型商业项目考虑到经济性、施工快速等因

.0.2机动车库评价应包括下列

1空间设计及流线组织： 购物中心停车数量应满足国家和所在城市停车数量的要求 通常购物中心的停车数量基本要求为0.60辆/100m，市内购 中心达到1.00辆/100m、郊外购物中心达到2.00辆/100m 较好。

线，失去了商业购物的趣味性。所以本标准建议商业动线应结合 交通空间、卫生间、服务设施等空间，适当做成收放有序的商业 动线，其动线要考虑各界面的生动表达，将商业动线设计成生 动、有趣的体验空间。 2中庭： 中庭空间的亮度较为重要，除了照度高于其他商业动线走廊 外，同时也要满足部分活动需要。如果采光方式做了特色化处 理，例如模拟天光、特殊采光方式、天幕处理、特色化图案处理 等，可以考虑加分。 3门厅： 门厅与垂直交通的关系：扶梯作为上下层人流疏蔬导的重要工 具，入口处到首部扶梯的距离过近，对二层/地下一层人流疏导有 利，但会降低首层商业价值；若入口处到首部扶梯的距离过远， 首层商业价值有所保证，但对非首层目的型消费者来说，其购物 体验感会降低。根据国内近5年购物中心的调研数据，一般入口 处到首部扶梯的距离在15m左右的购物中心，其消费体验较好。 4柱网柱距： 建筑结构经济性非常重要的一项因素是柱距的选择。柱距越 大，梁越高，其用钢量也上浮。但是柱距大，也会使得空间柱子 数量减少，商业适应性增强。在这两方面的权衡下，同时考虑地 下空间停车要求，性价比较高的柱距为（8.40～10.80）m。 商业二层及以上的挑廊宽度一般建议（3.504.00）m，根 据空间的规模来调整大小。这个数据保证并行4人，且最靠近商 铺的消费者可以瞬间掌握商铺内销售的大部分商品，顺利保证购 物信息的视线传达。 5非首层商业走廊设计： 商业动线是一个商业项目的灵魂，商业动线的贯通是保证人 流流动的关键。商业动线如果出现尽端花纹板标准，其商铺的业态、规模都 有较高的要求，否则生存艰难。所以商业动线应尽可能成环形