山东省城镇老旧小区智能化改造建设指南（山东省住房和城乡建设厅／山东省通信管理局2021年4月）

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1 总则
1.0.1 为规范山东省城镇老旧小区（以下简称“老旧小区”）智能化改造工程建设，提
升智能化改造质量和水平，制定本指南。
1.0.2 本指南适用于山东省老旧小区智能化改造工程的诊断评估、设计、施工、验收
和运维管理。
1.0.3 老旧小区智能化改造工程除应符合本指南外，尚应符合国家和山东省现行有关
标准的规定。
2 术语
2.0.1  老旧小区
2005 年 12 月 31 日前在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配
套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。
2.0.2  老旧小区智能化改造
对老旧小区现状诊断的基础上，综合利用现代信息、计算机网络、智能控制等技
术，对小区信息设施系统、公共安全系统、建筑设备管理系统等内容进行新建或改造、
提升的活动。
2.0.3  综合信息服务平台
以物联网、大数据、人工智能等新一代信息技术为基础构建，具有数据获取、数
据存储、数据处理、数据服务功能，实现资源共享、协同运行和优化管理等综合应用，
为小区提供综合安防、建筑设备管理、物业管理和服务等功能于一体的智慧应用管理
平台。

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1公共区域照明应采用LED等节能型灯具。 2公共区域照明应具备分时自动控制功能，楼梯间照明应具备声、光、红外感应 控制功能。 3其他功能和要求尚应符合《建筑照明设计标准》GB50034、《智能建筑设计标 准》GB50314等现行标准的规定

4.3.1综合信息服务平台应满足下列要求

1综合信息服务平台（以下简称“平台”）应集成综合安防、建筑设备管理、物 业管理与服务等功能， 2平台架构应开放、灵活、可拓展，具有标准的数据接口和通用的通信协议， 3平台应具备数据长期存储能力，支持本地或云端存储模式，满足数据查询与数 据分析的需求。 4平台应进行统一的数据管理，具有信息汇聚、资源共享、协同运行、优化管控 等综合应用功能涂料标准规范范本，支持Web客户端和手机APP等访问，实现平台接入、设备监控。 5平台应具有与智慧社区、智慧城市等上一级平台对接功能 6平台信息网络应采用二级及以上等级保护标准设计，向其他管理平台传输小区 基础信息、个人信息等信息时，应通过国家密码管理局认证的密码算法对信息进行加 密。访问平台需通过身份认证，面向管理人员、运维人员、物业人员、个人用户等提 供分级权限。信息安全应符合《信息系统通用安全技术要求》GB/T20271等现行国家 标准的规定。 7涉及公民个人信息的，应依法依规进行采集、保存和使用。隐私保护符合《信 息安全技术个人信息安全规范》GB/T35273的规定。 4.3.2综合安防系统应满足下列要求： 1综合安防系统应根据实际集成视频监控、出入口控制、电子巡查、入侵报警、 访客管理、停车库（场）管理、广播等多个子系统，实现多子系统的统一管理与互联 互动。 2入侵报警系统应能够对报警事件进行快速反应和处置，且具有与视频监控系统 的联动功能。系统能存储、查询和统计报警发生的时间、地点、种类等信息，且存储

时间不应小于30d。 3访客管理系统能使被访人员通过（可视）对讲方式确认访客身份，控制开启出 入口门锁，实现住宅楼出入口的访客控制与管理。 4电子巡查系统应能够根据小区的使用功能和安全防范管理的要求，按照预先编 制的保安人员巡查程序，通过信息识读器或其他方式对保安人员巡逻的工作状态进行 监督、记录。 5住户室内宜设置煤气泄漏、火灾、求助等紧急报警系统，并与小区综合信息服 务平台对接。 6公共区域设置的紧急报警装置应与小区综合信息服务平台对接。 7应设安防监控室，需要同时设置消防控制室时二者宜合并建设。控制室应设置 为禁区，有保证自身安全的防护措施和进行内外联络的通信手段，并应设置紧急报警 装置和留有向上一级接处警中心报警的通信接口。备用电池容量等其他要求应符合 《民用建筑电气设计标准》GB51348等现行标准的规定。 8安全防范系统其他功能和要求尚应符合《安全防范工程技术标准》GB50348 等现行标准的规定。

4.3.3建筑设备管理系统应满足下列要求

1建筑设备管理系统包括建筑设备监控系统、能效监管系统，以及需纳入管理的 其他业务设施系统等。 2建筑设备监控系统监控内容宜包括小区公共照明、给排水、供配电、电梯、充 电桩、换热站等。 3建筑设备监控系统应采用DCS、物联网技术，实现设备的分布式控制和管理 应具有节能优化控制措施，并能根据运行实际效果进行调整优化 4能效监管系统应对公共用能数据进行采集和分析。 5其他功能和要求尚应符合《智能建筑设计标准》GB50314、《民用建筑电气设

术规范》JGJ/T334等国家和行业现行标准的规定。 4.3.4物业管理与服务系统应满足下列要求： 1具有房屋信息管理功能，实现小区内房产的位置、现状、结构、户型、住户信 息等的管理。 2具有维修养护功能，用户可通过移动终端、Web访问等方式，实现在线报修、 修理状态查询等功能。具有房屋本体及公共设施维护保养计划、维护保养实施与维修 当案等记录和查询功能。 3提供物业费等生活缴费在线缴费功能；提供小区公告信息发布、应急或关爱提 醒、服务查询等服务。 4宜提供线上购物及配送、保姆、护理、保洁、餐饮、房屋租售和旧货交易信息 发布等服务。 5提供住区互动功能，实现在线交流、业务咨询、服务评价、服务投诉、诉求反 馈等功能 6宜通过对接智慧社区平台，提供社区党建、电子政务、社区医疗、社区养老等 社区管理与服务

5.1.1老旧小区智能化改造工程分为诊断评估、改造设计、改造施工、改造验收、运 维管理5个阶段。 5.1.2老旧小区智能化改造应与其他改造内容统筹实施，同步设计、同步施工、同步 验收。 5.1.3鼓励各地探索符合老旧小区实际的智能化系统运行管理模式，健康有序推动改 造后的小区智能化系统运维管理，

5.1.3鼓励各地探索符合老旧小区实际的智能化系统运行管理模式，健康有序推动改 造后的小区智能化系统运维管理

5.2.1老旧小区智能化改造前应对小区的信息设施系统、公共安全系统、建筑设备管 理系统等情况进行全面摸底调查和评估。 5.2.2老旧小区智能化改造前应对供排水、供气、供暖、电力、通信等设施情况、管 线管网、小区及周边公共服务、社区医疗、养老、托育、购物、家政、餐饮等设施现 状进行全面摸底调查。 5.2.3在全面摸底调查的基础上形成诊断评估报告，内容应包括现状分析、改造建议 及初步方案。

5.3.1应委托具有相应资质的勘察设计单位进行设计建筑软件、计算，并出具施工图纸。 5.3.2设计方案应依据诊断评估结果，兼顾既有设施的可用性、工程实施难度及改造 后系统的先进性。

5.3.3设计方案应统筹考虑智能化系统运维主体，明确系统性能和验收指标。

5.4.1小区室外的弱电线缆宜通过地下管线综合布设，施工所使用的线缆类型、规格、 数量和敷设路由、敷设方式及布放间距应符合工程设计文件的规定。 5.4.2管线等隐蔽工程经验收合格后方可进入下一工序施工。 5.4.3可利用的既有设备、线缆等宜进行测试，并应满足设计文件及使用要求。 5.4.4安装完成后，应对系统进行调试，保证各项功能正常运行。系统调试过程和调 试结果应详细记录。

5.5.1智能化改造工程验收应与老旧小区改造项目综合验收一并开展。 5.5.2验收应以整体设计方案、施工图纸、施工合同和国家标准为依据，对要求第三 方检测的系统，验收前应委托第三方进行检测并出具第三方检测报告。 5.5.3对不具备试运行条件的项目，应在审核调试记录的基础上进行模拟检测

5.6.1应建立智能化系统运行维护体系，明确运维主体、运维流程、管理制度、技术 规定。 5.6.2应明确运维主体责任，确保系统正常运行和使用。 5.6.3运维工作应包括系统运行、系统维护、系统维修、系统优化等内容。 5.6.4运行维护过程中应建立有效、齐全的过程文档。 5.6.5智能化系统其他运维要求尚应符合《建筑智能化系统运行维护技术规范》JGJ/

表2提升类改造配置表

监控系统采用DCS、物联网技术，实现设备的分布式控制和管理，系 统应具有节能优化控制措施，并能根据运行实际效果进行调整优化。 能效监管系统应对公共用能数据进行分项采集和分析 具有房屋信息管理功能，实现小区内房产的位置、现状、 房屋信息 结构、户型、住户信息等的管理。

1为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下 1）表示很严格，非这样做不可的： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁” 2）表示严格，在正常情况下均应这样做的： 正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”； 3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先这样做的： 正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”； 4）表示有选择，在一定条件下可以这样做的，可采用“可”。 2条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合的规定”或“应 执行”

绿化标准规范范本《家用火灾安全系统》GB22370 《建筑设计防火规范》GB50016 《建筑照明设计标准》GB50034 《火灾自动报警系统设计规范》GB50116 《综合布线系统工程设计规范》GB50311 《综合布线系统工程验收标准》GB50312 《智能建筑设计标准》GB50314 《安全防范工程技术标准》GB50348 《入侵报警系统工程设计规范》GB50394 0 《视频安防监控系统工程设计规范》GB50395 《出入口控制系统工程设计规范》GB50396 12 《公共广播系统工程技术规范》GB50526 13 《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB50846 14 《民用建筑电气设计标准》GB51348 《信息系统通用安全技术要求》GB/T20271 《信息系统安全等级保护基本要求》GB/T22239 17 《安全防范视频监控联网系统信息传输、交换、控制技术要求》GB/T2818 《安防监控视频实时智能分析设备技术要求》GB/T30147 19 《信息安全技术个人信息安全规范》GB/T35273 《出入口控制系统技术要求》GB/T37078 21 《绿色建筑评价标准》GB/T50378 《出入口控制人脸识别系统技术要求》GA/T1093 23 《住宅建筑电气设计规范》JGJ242 24 《建筑设备监控系统工程技术规范》JGJ/T334