DB23／T 3083-2022  黑龙江省工业园区物业服务规范

3.3.1物业服务人应建立完善的规章制度，并制定具体的落 及考核办法

物业服务人应建立完善的规章制度，并制定具体的落实措施 核办法。 规章制度包括但不限于物业服务方案、各岗位职责、工作流 务要求、财务管理制度、档案管理制度、内部管理制度

3.4.2合同约定的收费项目及标准应按合同要求执行。对于提供特 约服务的费用、代收代缴的费用，应单独列账，按实际支出费用和 约定方式向业主或物业使用人收取。 3.4.3物业服务人应每年对物业财务情况进行审计。

粮油标准3.4.3物业服务人应每年对物业财务情况进行审计。

.5.1物业服务人应建立完善的物业档案管理制度。 .5.2技术档案内容包括但不限于：

3.5.2技术档案内容包括但不限于：

1 工程竣工验收档案； 2 项目竣工综合验收档案： 3 物业承接查验档案； 4 设施设备技术资料； 5 工程内业资料。 3 日常档案内容包括但不限于： 1 业主或物业使用人服务档案： 2 房屋维修管理档案： 3 设施设备维修管理档案； 4 秩序维护档案； 5 消防管理档案； 6 保洁服务档案； 7 绿化服务档案； 8 业主或物业使用人资料： 9 物业服务人日常管理文件、记录： 10投诉处理资料。

4.1.1物业服务人应在业主或物业使用人入驻时以书面形式告知 提供的服务项目及园区管理要求。

物业服务人应在业主或物业使用人入驻时以书面形式告知 服务项目及园区管理要求。 物业服务人应在办公场所公示营业执照或复印件、物业服务 服务流程、服务承诺、收费标准、投诉渠道等。提供特约服 应公示特约服务项目、服务流程及收费标准等。

提供的服务项目及园区管理要求

项目、服务流程、服务承诺、收费标准、投诉渠道等。提供特约服 务的，应公示特约服务项目、服务流程及收费标准等。

4.2.1物业服务人的服务场所工作时间不少于8小时，

时答复，答复率100%

4.2.5物业服务人受理服务事项应进行记录并存档

4.3.1业主或物业使用人迁入迁出时，物业服务人应协助办理相关 手续，并及时建档、归档。 4.3.2物业服务人应告知业主或物业使用人停车地点、进出园区的 搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节。

4.4.1物业服务人应建立业主或物业使用人装修申请、审批、视、 验收等管理制度，涉及消防安全的装修方案，应得到消防部门批准 4.4.2物业服务人受理装修申请时应告如业主或物业使用人有关 制度和规定，签订装修协议，明确相关方的权利和义务。 4.4.3物业服务人应定期巡视装修现场，进行隐蔽工程等视，发 现有违规行为应予以告知、制止、上报，并出具违规处理通知单。 4.4.4物业服务人应对装修人员出入和装修物料工具的出入登记 呆证装修期间的水电等供应，为业主或物业使用人提供装修便利。 4.4.5物业服务人应建立业主或物业使用人的装修档案，包括装修 申请、审核、验收资料等。

用人的报修。急修应在30分钟内赶到现场进行紧急处置。 4.5.2物业服务人受理报修服务应有业主或物业使用人签字的记 录，处理及时率达到100%，回访率达到100%，回访满意率达到 100%。

录，处理及时率达到100%，回访率达到100%，回访满意率达到 100%。

4.6.1 物业服务人应根据业主或物业使用人实际需求，选择 约服务。

4.6.2特约服务包括但不限于

商务配套服务，如票务服务、会务服务、复印装订等； 2 生活配套服务，如餐饮、购物、班车等； 3 厂房租赁代理服务； 4 公寓管理服务； 5 其它服务。

0.1物业服务人应建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限 业合同约定检查房屋的使用状况，大风、暴雨等极端天气之前 应急检查及相应处置。

物业合同约定检查房屋的使用状况，大风、暴雨等极端大气之前进 行应急检查及相应处置。 5.0.2巡查中发现损坏需要维修时，物业服务人应及时采取处理措 施且设置警示标识，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。 超出保修期的，属于合同约定由物业服务人负责维修的项目，应及 时维修。

且设置警示标识，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修 出保修期的，属于合同约定由物业服务人负责维修的项目，应 计维修。

5.0.4物业服务人应告知园区内的厂房和仓库不用作生活居住；除

.+ 办业月收苏 方不 用 有关部门批准同意设立的专用仓库外，园区内不应堆放易燃 寒、易腐蚀等危险品和有害物品。

5.0.5物业服务人应告知业主或物业使用人按照楼层承受负荷要

设置设备和货物，对超载放置现象及时制止。

1.1特种设备和特定场所应依据合同约定及相关规范进行管理 合专业机构进行检测、维修、保养。

、岗位职责、设施设备检、巡检范围、巡检周期、巡检内容 《检标准、维护保养、运行记录、维修档案等；跟进大、中修及 性维护养护计划的执行情况，确保现场管理工作落实到位，制 关应急预案：做好设施设备事故防范和处理，编制设施设备事 急处理预案，组织抢修和处理

6.1.3物业服务人应按照管理制度和操作规程等对设施设备

全面检查，开展隐患巡查排查和处置，维护设施设备安全、稳定 。发现问题及时向业主或物业使用人报告，安排专项修理，建 修、维修和回访记录。

工器具应建立台账，责任到人，安全工器具按期进行检测和保养， 并确认使用的计量器材检定（校准）合格。

6.1.6物业服务人应每日巡查大门、围墙（栏）、道路、甬路、场

地、管井、沟渠、景观等；设备间（井）等设备机房附属设 行周检，每周不少于1次，发现问题及时报告处理，并做好

6.2.1物业服务人应每天巡查和维护园区内公共部位的照明设备， 灯具安装牢固，灯具线路无裸露，开关完好，无安全隐惠，工作正 常，及时修复损坏的灯具。

6.3.1物业服务人应制定供配电系统的运行维护作业规范和程序、 人员安全和培训等制度，编制检查和维修工作计划

电设施设备进行检查、维护、清洁，维护保养前应告知业主或物业 使用人，并做记录。进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合 格的报告

6.3.3设置集控站、监控中心、35kV及以上电压等级、10k

等级且变压器容量在630kVA及以上的配电室，应安排全天24小时 专人值班，每班不少于2人，且应明确1人为值长。未设置集控站 或监控中心的，10kV电压等级且变压器容量在630kVA及以下的， 宜安排专人值班，不具备值班条件的，应每日巡视，

维护备用发电机（组）至少一次，对应急供电系统设备进行检查维 护、预防性试验和功能试验。功能试验主要包括自启动试验、切换 试验等。

6.3.5配电系统跳闸时检查断电情况，分析断电原因，找到

按配电系统相关的操作规程恢复供电。 5.3.6计划性限电、停电、送电前，物业服务人应通知业主或物业 使用人。

6.3.7供电停电时，第一时间联系当地供电公司询问停电时间、停

内启动并网送电，检查用电情况，观察应急供电系统运行状况。 3.8物业服务人应对停电区域加强安全警戒，维持区域秩序， 时启动应急预案。 3.9业主或物业使用人有用电增容需求，应向物业服务人申请 业服务人依据园区用电量做审核。

钟内启动并网送电，检查用电情况，观察应急供电系统运行状况。

钟内后启动并网送电，检查用电情况，观察应急供电系统运行 6.3.8物业服务人应对停电区域加强安全警戒，维持区域秩 西户色安

6.3.9业主或物业使用人有用电增容需求，应向物业服务人申请， 物业服务人依据园区用电量做审核。

6.3.9业主或物业使用人有用电增容需求，应向物业服务人申请，

6.4.1电梯应经取得相应资质的特种设备检验机构检验合格，开取 得《安全检验合格证》后投入使用，此后每年检验，并张贴新的合 格证。

养和维护，并按照所签订的设备维保合同对其提供的服务进行监督 维修、保养记录完整，

况，保障运行完好。每日应不少于1次巡查直梯轿厢内外按钮、轿 相内灯具、扶梯踏板、扶手带等配件，轿厢内照明、通风良好，对 讲功能正常，即时应答，对话清晰。

6.4.4物业服务人应制定应急措施与救援预案，每年至

电梯出现故障、发生异常情况或存在安全隐患时，应立即停止使用、 设置警示标志，及时通知专业维保单位处理解决，并如实记录。

6.4.5保持消防电梯与火灾报警系统可靠的联动功能

5.5.1运行前物业服务人应对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机 等设施设备进行系统检查，并进行清洁保养，检测运行控制和安全 控制功能，做好记录。

主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，做

达、风机的运转情况，记录运行参数

达、风机的运转情况，记录运行

6.5.4 物业服务人应确保各种管道、阀件及仪表完好齐备。 6.5.5物业服务人应保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好 保养，提供符合要求的冷却水。 6.5.6物业服务人应保证采暖热水及附属设施的止常运行和良好 保养，提供符合要求的采暖热水。 6.5.7运行期间物业服务人应每日巡查运行情况，确保正常运行和 安全使用。

6.5.8冬季停冷后，物业服务人应对冷却塔等室外设施进行覆盖遮 挡。

6.5.8冬季停冷后，物业服务人应对冷却塔等室外设施进行

6.6.1物业服务人应每天对各类水泵、阀门、表计、控制柜等进行 检查，确保给排水系统通畅，风机正常；各种管道阀门完好；仪表 显示准确：系统无明显异味、噪声。 6.6.2物业服务人按照设施设备规定的周期对电机、水泵、水质处 理和消毒装置及设备控制柜进行保养。 6.6.3水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流、排污管口应安 装金属防护网并保持完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保护。 6.6.4管道标色和水流指示清晰：阀门开关状态和水泵的使用、备 用状态，挂牌明示。 物业品

6.6.5物业服务人应制定停水、跑水等相关应急预案，每年至少培

6.5物业服务人应制定停水、跑水等相关应急预案，每年至少 2次并做好记录。供水单位限水、停水，按规定通知业主或物 #用人。

6.6.6给水系统还应符合下列夏

1生活水箱（池）应每季度清洗消毒1次，清洗消毒时间应避 开用水高峰期，并提前3日告知业主或物业使用人。生活饮用水水 质应符合GB5749的规定，并委托有资质的检测机构进行检测。每 半年不少于1次对生活水箱清洗消毒，每年不少于2次水质检测。

二次供水的设施和处理要求应按GB17051执行。 2进行规范加压操作，确保业主或物业使用人末端的水压及流 量满足使用要求。

6. 6. 7 排水系统还应符合下及

1物业服务人应每李对排水总管进行检查，维护保养前应告知 业主或物业使用人，并做好安全防范措施；每半年对水泵、管道进 行除锈防腐处理，每月对轴承进行润滑，对污水处理系统进行全面 维护保养。 2发现窖井井盖凹陷、破损、缺失及时处理，并做好记录，冬 季宜做保温处理。 3每月对排水沟、排水管道等进行清扫、疏通，每年汛期、冬 李来临前重点检查，保证排水畅通；根据实际情况做好污水井并、化 粪池的清掏工作，记录完整

6.7.1物业服务人应每周对变配电室内的接地带、各重要机房内的 配电柜及设备接地进行检查，保证所有机电设备、管道、构架等金 属物接地可靠。 6.7.2物业服务人依据合同约定及雨季来临前对避雷带、避雷针 避雷线、避雷网等装置进行检查，发现问题及时处理，做好记录。 5.7.3物业服务人应每周检查重要部位防静电地板的接地是否可 靠，并对钢窗、钢结构进行外观检查，发现问题及时处理，做好记 录

6.7.1物业服务人应每周对变配电室内的接地带、各重要机 配电柜及设备接地进行检查，保证所有机电设备、管道、构 属物接地可靠。

·， 物业服务应周检查重要部位防静电地极的接地是者 靠，并对钢窗、钢结构进行外观检查，发现问题及时处理，做好记 录。

5.8.1消防设施应委托具备相应资质的检测、维修保养机构进行检 测、维修保养，并出具检测报告。

口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，不应占用防火 通道。

围内，发现问题及时更替或维修。

6.8.5消防设施运行正常，每年至少进行1次全面检查和检

月至少进行1次维护保养，按规定做好巡检，每日检查火灾报警控 制器的自检、消音、复位功能以及主备电源切换功能等，记录完整。

6.8.6设自动消防设施的，应确保自动消防设施运行止常，处于自 动控制状态；发生火灾时，火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、 排烟送风系统、防火卷帘等应能及时联动，各设施启停均在消防控 制室有信号反馈，

1防护类：头盔、防毒面罩（含有效期内的活性炭）、消防服、 俏防手套（靴）、安全带、安全绳（钩）等； 2 破拆工具：消防斧、撬棒（铁链）等； 3 其他：灭火器、消火栓扳手、消防手电筒、扩音器等： 4最新版本的应急通讯录。

6.8.8物业服务人对故障报警信号应及时确认，及时排除误报和一

故障并确认故障原因，对系统复位。24小时内不能排除的故障 即向消防安全管理人报告，做好故障处理记录。

6.8.9设置消防安全标志，消防安全标志应符合GB13495.

定。消防水池等消防储水设施应保持有水，消防管线应保持有水有 压，水量符合要求，消防管线冬季应有防冻措施。 6.8.10消防设备主备用电源每月应进行手/自动切换和备用电池充 放电试验，

6.8.11消防设备因故障或紧急情况需要暂时停用的，

措施确保消防安全。停用时间超过24小时，应向消防部门报告

6.9.1电子门禁、楼宇对讲、监控摄像、车辆道闸、电子巡更、周 界报警、电子围栏等设施功能齐全，外观完好，24小时正常运行。 6.9.2门禁系统控制设备运行正常，电控锁、门磁工作正常，手动 开门正常。 6.9.3对讲系统设备运行正常，人机对话（图像）清晰。 6.9.4室内外摄像机安装牢固、规范接线，监控录像画面齐全、清 断，存储期不少于30日。 6.9.5车辆道闸系统运行正常，车牌识别系统联网图像传递信息正 常。 6.9.6电子屏等信息发布系统设备运行正常，显示功能符合要求

6.9.6电子屏等信息发布系统设备运行正常，显示功能符合要求。 6.9.7突发事件响应快速，故障维修及时。

6.9.6电子屏等信息发布系统设备运行正常，显示功能符合要求。

6.10.1园区应设有消防、交通、安全、物流、人流通道等相关信 息指示标志。 6.10.2物业服务人应每周检查、维护、清洁各类标志标牌，对标 识的使用情况进行检查，发现损坏或去失应按GB2894、GB/T 10001.1、GB/T10001.9、GB13495.1、GB15630规定进行更换或替 补。 6.10.3物业服务人应每周检查平面路线图、指引标识、楼层标识 各功能区标识、安全警示标识、温馨提醒标识、供配电系统模拟示 意图、电气开关状态标识、主要供水阀门、主要管线流向标识、交 通标识等，确保标识标牌规范清晰，安装稳固。 6.10.4根据安全管理要求，结合作业现场实际情况，及时设置临 时性安全警示标志。

1.1物业服务人应实行封闭式管理，出入口实行24小时双人 制度，做好交接班记录。

7.1.2物业服务人对进出园区的人员、车辆及物品实行查验放行制

1.3来访接待应注意文明、礼貌、规范，必要时引导至电梯厅 定区域。

辆进行有效疏导，保证出入口的通畅。 7.1.5物业服务人发现危险品进入物业服务区域，应劝阻并 关部门。

应协助相关业主或物业使

7.1.7 业主或物业使用人搬家进出时，应核实信息。 7.1.8 装饰装修材料进出时，应核查装饰装修手续及通行证明

7.2.1物业服务人根据物业服务区域实际情况，制定巡查计划及 查路线，加强重点区域、重点部位、重点机房及装修区域的巡逻， 宜采用现代化技术手段实现人防、技防相结合，并做好相关记录。 7.2.2巡查时应不少于两人，每日6：00~18:00巡查频次不低于2 次，18:00~次日6:00巡查频次不低于4次，重点区域应加大查力 度，做好巡查记录。

7.2.3应急钥匙存放在监控室内，借用时按规定或合同约定执行。

查人员应及时到达现场。

7.2.5巡查中发现异响、气味、粉尘、围墙（栏）等异

巡查中发现异响、气味、粉尘、围墙（栏）等异常情况，应 明并上报，并对紧急情况采取必要的处理措施。

7.4.2物业服务人应定期维护物业管理区域内监控装置、照 置、消防设施、门禁、减速带、车辆导向标识、限速标识、 识、禁停标识、禁鸣标识等设施，

应定点集中存放，整齐有序。物业服务人应加强对园区内车辆 督检查，发现有不规范驾驶行为应及时劝阻。

7.5.1物业服务人应划定公共范围内货物装卸区域，提醒、引导车 两在指定区域和规定时间装卸，防止阻塞通道。 7.5.2物业服务人应告知业主或物业使用人使用货梯运送货物。 7.5.3物业服务人应对液体、超长、尖锐、粉状等特殊形态货物的 运送加强监管，防止污染环境和损环货梯。 7.5.4物业服务人应监督货物装卸后的现场清理工作，保持环境整

8.0.1物业服务人应当依据合同履行管理区域内消防安全责任，提

8.0.1物业服务人应当依据合同履行管理区域内消防安全责任，提 共消防安全防范服务，消防安全防范管理应符合国家和省消防安全 管理规定

防安全操作规程、消防应急预案螺旋钢管标准，确定专人维护、管理消防器材、 消防设施，明确各级、各岗位消防安全责任人及其职责，进行消防 工作检查考核，保证各项规章制度落实，

相关场地进行查验，并对相关资料进行核对接收，建立消防档案。 物业服务合同终止时，物业服务人应将相关消防资料和消防档案移 交给园区

8.0.4消防巡查人员、自动消防系统操作人员应接受消防职业技能

8.0.4消防巡查人员、自动消防系统操作人员应接受消防职业技能 培训，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书，持证 上岗，

8.0.5每日进行管理区域内的防火巡查、检查，巡查、检查时应填 写记录，由检查人及其主管人员签字。 8.0.6消防控制室应符合GB25506的规定，落实消防控制室管理 制度，实行24小时值班，每班不少于2人，值班人员应持证上岗 做好记录。消防控制室接到探测器报警信号后，立即通知现场最近 的工作人员、巡查人员前去确认，同时通过视频监控设备进行确认 现场人员确认火灾后，向控制室报告，并第一时间灭火，消防控制 室报警并立即启动灭火和应急疏蔬散预案。 8.0.7物业服务人应每年至少组织2次员工消防培训，培训员工消 防安全觉识一熟知本工作场所的小定危险性平小翌材消防设施

防安全常识综合管廊标准规范范本，熟知本工作场所的火灾危险性、灭火器材、消防设施

警示标志，配备消防器材，由专人每天巡查；对易燃易爆品设专人 专区管理，填写检查记录。

9.1.1物业服务人应根据实际情况和合同约定制定保洁管理制度、 保洁服务方案和保洁服务流程，对保洁服务工作做好记录。 9.1.2物业服务人应根据物业服务区域不同，按保洁需求配置专职 呆洁服务人员，明确保洁责任范围，实行定时定点保洁和流动保洁 相结合，保持物业服务区域整洁、王净。