DB23／T 3084-2022  黑龙江省学校物业服务规范

物业服务人应建立完善的规章制度，并制定具体的落实措施 核办法。 规章制度包括但不限于物业服务方案、各岗位职责、工作流 务要求、财务管理制度、档案管理制度、内部管理制度

3.4.2合同约定的收费项目及标准应按合同要求执行。对于提供特 约服务的费用、代收代缴的费用，应单独列账，按实际支出费用和 约定方式向学校或其他被服务人收取。 3.4.3物业服务人应每年对物业财务情况进行审计。

，4.3物业服务人应每年对物业财务情况进行审计

形位公差标准5.1物业服务人应建立日常服务档案和设施设备台账等档案 多时更新。

3.5.2物业服务人建立档案收集、整理、保管、检索、应用以及

3.5.3物业服务人更迭或退出时向学校移交档案

4校舍及设施设备管理和维护

4.1.1物业服务人应每年协助校方制定大、中修及预防

4.1.1物业服务人应每年协助校方制定大、中修及预防性维修等维 修养护计划。进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐 全，并建立报修、维修和回访记录。

4.1.2物业服务人应建立相关现场管理制度，如设施设

行、岗位职责、设施设备巡检、巡检范围、巡检周期、巡检内容、 巡检标准、维护保养、运行记录、维修档案等；跟进大、中修及预 防性维护养护计划的执行情况，确保现场管理工作落实到位，制定 相关应急预案；做好设施设备事故防范和处理，编制设施设备事故 应急处理预案，组织抢修和处理

4.1.3校舍使用管理服务应适应教学、科研、办公及生活需

建立相应的规章制度和记录。

4.1.4物业服务人应根据校舍实际使用年限，及物业合同约定检查 校舍使用和安全状况，大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查及 相应处置。

及以上情况应及时采取处理措施且设置警示标识，并告知校方。水 电等零修不过夜，「门窗课具零修不过天，土建零修不过周，做好维 修记录和回访。

4.1.6物业服务人应实施维修养护，宜在假期或休息日进行，不应 影响正常教学活动。

4.1.6物业服务人应实施维修养护，宜在假期或休息日进行

地、管井、沟渠、景观等；设备间（井）等设备机房附属设施应实 行周检，每周不少于1次，发现问题及时处理，并做好记录。

钥匙管理、房屋临时借用应做好

钥匙管理、房屋临时借用应做好记录

工器具应建立台账，责任到人，安全工器具按期进行检测和保养， 并确认使用的计量器材检定（校准）合格。

4.1.10物业服务人应按照管理制度和操作规程等对设施设

面检查，开展隐患巡查排查和处置，维护设施设备安全、稳定 斤。发现安全隐患，应及时采取必要的处置及防护措施并及时通 交方。

4.2.1物业服务人应每天检查教学楼、办公楼、实验楼、图

4.2.1物业服务人应每天检查教学楼、办公楼、实验楼、图书馆、 本育馆、学生公寓的楼道、教室等场地的照明，灯具线路无裸露 开关完好，无安全隐患，及时修复损坏的灯具。

，2.4有重要和重大活动时，物业服务人应提前对活动区域照明 检查、维修。

人员安全和培训等制度，编制检查和维修工作计划，

4.3.2物业服务人按照设施设备规定的周期组织实施维保，

电设施设备进行检查、维护、清洁，维护保养前应告知业主或物业 使用人，并做记录。进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合 格的报告。

等级且变压器容量在630kVA及以上的配电室，应安排全天24小时 专人值班，每班不少于2人，目应明确1人为值长。未设置集控站 或监控中心的，10kV电压等级且变压器容量在630kVA及以下的， 宜安排专人值班，不具备值班条件的，应每日巡视。

4.3.5物业服务人应建立应急供电系统相关规章制度，每月启

维护备用发电机（组）至少一次，对应急供电系统设备进行检查维 护、预防性试验和功能试验。功能试验主要包括自启动试验、切换 试验等。

4.3.6配电系统跳闸时检查断电情况，分析断电原因，找到

按配电系统相关的操作规程恢复供电。

电原因等信息，并告知业主或物业使用人。应急供电系统应在 钟内启动并网送电，检查用电情况，观察应急供电系统运行

4.3.8物业服务人应对停电区域加强安全警戒，维持区域秩序，必 要时启动应急预案。

4.3.8物业服务人应对停电区域加强安全警戒，维持区域秩序，必

4.4.1电梯应经取得相应资质的特种设备检验机构检验合格，并取 得《安全检验合格证》后投入使用，此后每年检验，并张贴新的合 格证。

养和维护，并按照所签订的设备维保合同对其提供的服务进行监督， 维修、保养记录完整。

况，保障运行完好。每日应不少于1次巡查直梯轿厢内外按钮、轿 厢内灯具、扶梯踏板、扶手带等配件，轿厢内照明、通风良好，对 讲功能正常，即时应答，对话清晰。

4.4.4物业服务人应制定应急措施与救援预案，

电梯出现故障、发生异常情况或存在安全隐惠时，应立即停工 设置警示标志，及时通知专业维保单位处理解决，并如实记

4.4.5保持消防电梯与火灾

4.5.1运行前物业服务人应对对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风 机等设施设备进行系统检查，并进行清洁保养，检测运行控制和安 全控制功能，做好记录。 4.5.2物业服务人应按照管理制度和操作规程等进行循环泵、空调 主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，做好记录。 4.5.3物业服务人应按照管理制度和操作规程等检查空调机组马 达、风机的运转情况，记录运行参数。 4.5.4物业服务人应确保各种管道、阀件及仪表完好齐备。 4.5.5物业服务人应保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好 保养，提供符合要求的冷却水。 4.5.6物业服务人应保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好 保养，提供符合要求的采暖热水。 4.5.7运行期间物业服务人应每日巡查运行情况，确保止常运行利 安全使用。

4.6.1物业服务人应每天对各类水泵、阀门、表计、控制柜等进行 检查，确保给排水系统通畅，风机正常；各种管道阀门完好；仪表 显示准确；系统无明显异味、噪声。 4.6.2物业服务人按照设施设备规定的周期对电机、水泵、水质处 理和消毒装置及设备控制柜进行保养。 4.6.3水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流、排污管口应安 装金属防护网并保持完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保护。 4.6.4管道标色和水流指示清晰；阀门开关状态和水泵的使用、备 用状态，挂牌明示。 4.6.5物业服务人应制定停水、跑水等相关应急预案，每年至少培 训2次并做好记录。供水单位限水、停水，按规定通知业主或物业

6.5物业服务人应制定停水、跑水等相关应急预案，每年至少 2次并做好记录。供水单位限水、停水，按规定通知业主或物 用人。

4.6.6给水系统还应符合下列

1生活水箱（池）应每李度清洗消毒1次，清洗消毒时间应避 开用水高峰期，并提前3日告知业主或物业使用人。生活饮用水水 贡应符合GB5749的规定，并委托有资质的检测机构进行检测。每 半年不少于1次对生活水箱清洗消毒，每年不少于2次水质检测。 二次供水的设施和处理要求应按GB17051执行。 2进行规范加压操作，确保校方末端的水压及流量满足使用要 求。 4.6.7排水系统还应符合下列要求：

4.6.7排水系统还应符合下列

1物业服务人应每李对排水总管进行检查，维护保养前应告知 业主或物业使用人，并做好安全防范措施；每半年对水泵、管道进 行除锈防腐处理，每月对轴承进行润滑，对污水处理系统进行全面 维护保养。 2发现窖井井盖凹陷、破损、缺失及时处理，并做好记录，冬 季宜做保温处理。

3每月对排水沟、排水管道等进行清扫、蔬通，每年汛期、冬 季来临前重点检查，保证排水畅通；根据实际情况做好污水井、化 粪池的清掏工作，记录完整

4：/1物业服分人 电室内的按地市、谷里安房内的 配电柜及设备接地进行检查，保证所有机电设备、管道、构架等金 属物接地可靠。

4.7.2物业服务人依据合同约定及雨季来临前对避雷带、避雷针、

靠，并对钢窗、钢结构进行外观检查，发现问题及时处理，做好记 录。

消防设施应委托具备相应资质的检测、维修保养机构进行检 修保养，并出具检测报告。 消防设施的维护管理应符合GB25201的规定。

4.8.3在楼内明显位置应张贴平面疏散示意图，疏散通道、

1、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，不应占用防 通道。

.8.4灭火器的外观完好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常

月至少进行1次维护保养，按规定做好巡检，每日检查火灾 制器的自检、消音、复位功能以及主备电源切换功能等，记

控制状态；发生火灾时，火灾自动报警系统、自动喷水灭火系 烟送风系统、防火卷帘等应能及时联动，各设施启停均在消防

4.8.7消防控制室至少备用下列消防工具和文件，且处

1防护类：头盔、防毒面罩（含有效期内的活性炭）、消防服 消防手套（靴）、安全带、安全绳（钩）等； 2 破拆工具：消防斧、撬棒（铁链）等： 3其他：灭火器、消火栓扳手、消防手电筒、扩音器等； 4 最新版本的应急通讯录。 4.8.8 物业服务人对故障报警信号应及时确认，及时排除误报和

般故障并确认故障原因，对系统复位。24小时内不能排除的故障应 立即向消防安全管理人报告，做好故障处理记录

定。消防水池等消防储水设施应保持有水，消防管线应保持有水有 玉，水量符合要求，消防管线冬季应有防冻措施 4.8.10消防设备主备用电源每月应进行手/自动切换和备用电池充 放电试验

4.8.11消防设备因故障或紧急情况需要暂时停用的，

8.11消防设备因故障或紧急情况需要暂时停用的，应采取有

4.9.1电子门禁、楼宇对讲、监控摄像、车辆道闸、电子巡更、周 界报警、电子围栏等设施功能齐全，外观完好，24小时正常运行。 4.9.2门禁系统控制设备运行正常，电控锁、门磁工作正常，手动 开门正常。

.9.5车辆道闸系统运行正常，车牌识别系统联网图像传递信息

4.9.5车辆道闸系统运行止常，车牌识别系统联网图像传递

4.9.6电子屏等信息发布系统设备运行正常，显示功能符合要求。 4.9.7 突发事件响应快速，故障维修及时

4.9.6电子屏等信息发布系统设备运行正常，显示功能符合要求。

4.10.1根据实际情况实施市政集中供暖及自行供暖系统的维护工 作。 4.10.2物业服务人应每年对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、 阀门、控制设备、供热管网进行检修，并建立检修档案。 4.10.3供热期间应24小时值守，每周巡检供热设备设施，确保名 类设备、安全附件、阀门、管道、仪表运行正常，并做好记录。 4.10.4遇管网检修、调试等影响供热情况，物业服务人应提前通 知校方。

4.11.1校内应设有消防、交通、安全、物流、人流通道等相关信 息指示标志。

包小你心 4.11.2物业服务人应每周检查、维护、清洁各类标志标牌，对标 识的使用情况进行检查，发现损坏或去失应按GB2894、GB/T 10001.1、GB/T10001.9、GB13495.1、GB15630规定进行更换或替 补。

各功能区标识、安全警示标识、温馨提醒标识、供配电系统模拟示 意图、电气开关状态标识、主要供水阀门、主要管线流向标识、交 通标识等，确保标识标牌规范清晰，安装稳固。 4.11.3根据安全管理要求，结合作业现场实际情况，及时设置临 时性安全警示标志。

4.13.1物业服务人应建立能源管理制度，应根据工作性质、气候 变化、校方需求，设定或调整设施设备的启停时间、运行参数，制 定合理、可行的节能运行计划，优化空调、供暖、照明等用能系统 的节能运行，合理安排和调整灯光照明启闭时间。 4.13.2物业服务人应配备专人负责重点用能系统、设备的运行管 理，对相关能耗设施进行检查、维护和保养，符合国家标准能耗， 无跑、冒、滴、漏现象。

4.13.3物业服务人应对员工进行能源管理制度、节能政策氵

传教育和岗位技术培训

度，对外来人员和车辆、物品的进出实行询问登记并做好记录，记 录保存时间不少于1年。

5.1.3对带出校门的大件物品应实施出门证管理。

动物和管制器具等危险物品带入校园。

5.2.1物业服务人根据物业服务区域实际情况，制定巡查计 查路线，加强重点区域、重点部位、重点机房及装修区域的讠 宜采用现代化技术手段实现人防、技防相结合，并做好相关讠

5.2.4巡查时应不少于两人，每日6：00~18:00巡查频次不低于

欠，18:00~次日6:00巡查频次不低于4次，重点区域应加大巡查 度，做好巡查记录。

5.2.5应急钥匙存放在监控室内，借用时按规定或合同约定执行。

查人员应及时到达现场。

4.2物业服务人应定期维护物业管理区域内监控装置、照明装 、消防设施、门禁、减速带、车辆导向标识、限速标识、限高 只、禁停标识、禁鸣标识等设施，

5.4.3车辆停放区域实行专人管理，保证车辆有序停放。非

定点集中存放，整齐有序。物业服务人应加强对校内车辆的监 查，发现有不规范驾驶行为应及时劝阻，及时蔬导占道车辆 校区道路畅通

5.4.4有障碍物遮挡等视线不良的位置，应安装安全反光凸

4.7治安、消防、救护、抢险等车辆因公需进入服务区域时 服务人应配合并提供便利。

业服务人应配合并提供便利

6.0.1物业服务人应当依据合同履行管理区域内消防安全责任，提

5.0.1物业服务人应当依据合同履行管理区域内消防安全责任，提 共消防安全防范服务。消防安全防范管理应符合国家和省消防安全 管理规定

防安全操作规程、消防应急预案，确定专人维护、管理消防器材、 消防设施，明确各级、各岗位消防安全责任人及其职责，进行消防 工作检查考核，保证各项规章制度落实，

相关场地进行查验，并对相关资料进行核对接收，建立消防档案。 物业服务合同终止时，物业服务人应将相关消防资料和消防档案移 交给校方。

6.0.4消防巡查人员、自动消防系统操作人员应接受消防职业技能

6.0.4消防巡查人员、自动消防系统操作人员应接受消防职业技能 培训，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书，持证 上岗，

6.0.5每日进行管理区域内的防火巡查、检查，巡查、检查时应填 写记录，由检查人及其主管人员签字。 6.0.6消防控制室应符合GB25506的规定，落实消防控制室管理 制度，实行24小时值班，每班不少于2人，值班人员应持证上岗 做好记录。消防控制室接到探测器报警信号后，立即通知现场最近 的工作人员、巡查人员前去确认，同时通过视频监控设备进行确认 现场人员确认火灾后，向控制室报告，并第一时间灭火，消防控制 室报警并立即启动灭火和应急蔬散预案。 6.0.7物业服务人应每年至少组织2次员工消防培训，培训员工消 防安全堂识，熟知本工作场所的火灾危险性、灭火器材、消防设施

防安全常识，熟知本工作场所的火灾危险性、灭火器材、消防设施 及安全出口的位置等，每年至少开展2次消防演练。

警示标志，配备消防器材学士标准规范范本，由专人每天巡查；对易燃易爆品设专人 专区管理，填写检查记录。

7.1.1物业服务人应根据实际情况和合同约定制定保洁管理制度、 呆洁服务方案和保洁服务流程，对保洁服务工作做好记录。 7.1.2物业服务人应根据物业服务区域不同，按保洁需求配置数目 不等的专职保洁服务人员，明确保洁责任范围，实行定时定点保洁 和流动保洁相结合，保持物业服务区域整洁、干净。 7.1.3物业服务人应根据实际情况合理设置相关环境卫生设施的

7.1.3物业服务人应根据实际收

7.1.4雨雪天气应做好出入口防滑措施。特殊部位保洁要做

7.3.1宿舍楼保洁包括但不限

行业分类标准7.3生活服务用房保洁

1每日清洁1次公共部位的墙面、门、窗台无污迹、无积 门、窗玻璃明亮。 2公共卫生间、盟洗室每日清扫3次以上，拖洗3次，保 异味、无积水、无污垢、无卫生死角。 3毕业季时，按合同约定适当增加保洁频次。 7.3.2 公共浴室保洁包括但不限于： 1 每日清洁2次地面、地漏、排水沟等，保持地面清洁， 通畅。 每日开窗通风至少1次。 7.3.3 开水房保洁包括但不限于： 1 每日清洁1次，保持墙面干净，地面清洁、无积水。 2 每日清洁2次水槽、地漏，保持水槽干净，排水通畅。 每日清洁1次供水设备，保持设备表面清洁。 7.3. 4 自助洗衣房保洁包括但不限于： 1 每日清洁2次，保持地面清洁、无积水。 2 每日擦拭1次洗衣设备，保持设备清洁

7.4.4物业服务人应每月对路牌、路标、雕塑等清洁