DB31／T 1292-2021  历史风貌区保护性征收基地保护管理指南

在基地正式开始征收工作前为受保护建筑 是开展好基地保护管理的基础和关键环节；宜 参照6.2~6.8的内容建立受保护建筑信息 三维GIS平台

建筑基础信息包括但不限于： a） 地址， b) 房屋类型， c) 建造年代， d) 建筑风格， e) 原名称、现名称， f) 房屋用途、权属， g) 结构类型， h) 建筑层高， i) 建筑层数，

6.3建筑历史沿革信息

电网标准规范范本6.6建筑重点保护部位和原始构件信息

6.6.1建筑重点保护部位和原始构件主要包括但不限·于：

6.6.1建筑重点保护部位和原始构件主要包括但不限于

a) 屋顶： 1）承重构件， 2）屋架， 3) 屋面基层， 4) 屋面瓦片， 5) 防水构件。 b）外立面： 1) 墙体（包括饰面）， 2) 门窗（包括门窗套）， 3) 阳台， 4) 烟卤， 5) 柱子， 6) 栏杆， 7) 墙面装饰， 8) 台阶， 9) 勒脚。 c) 内部空间： 1) 平面布局， 2) 楼梯， 3) 建筑各楼层的净空高度， 4) 承重柱。 d) 室内装饰： 1) 内墙及饰面， 2) 特色地坪， 3) 天花， 4) 门窗及配套五金件， 5) 细木装饰， 6) 壁炉架， 7) 各类五金配件。 结构体系： 1) 基础， 2) 柱子和柱础， 3) 结构梁， 4) 承重墙体， 5) 楼板。 f) 建筑设施设备： 1) 原始电梯， 2) 壁炉， 3) 热水汀， 4) 卫浴设施， 5) 厨房设施， 6) 老式开关， 7) 老式灯具。

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g）围墙、庭院、花棚、花架、小品，

g 围墙、庭院、花棚、花架、小品， h）其他具有特色的原始构件。 6.2建筑重点保护部位和原始构件信息包括但不限于： a）文字、影像记录， b）分类和数量统计， c)原工艺、原材料。

6.7建筑完损情况信息

建筑完损情况信息包括但不限于： a）重点保护部位和原始构件完损情况， b）建筑病害， c）由可以明确产权依据的机构提供的建筑公搭、私搭数量及面积信息， d）建筑历史性材料的组成、配比，测定材料的物理、化学性能参数和工艺特点

相关单位对建筑价值评估和保护的建议，

7.1在接到房屋承租人或产权人的验房审请居可开始启动征收验房工作；过程中可通过查阅文献栏 案，现场测绘观察，现场实物比对等方式做好见证工作。 7.2验房时保证现场有2人同时在场；有条件的宜进行全程录像，记录现场重点保护部位和老物件 情况。 7.3在核对、记录征收房屋内的水表、电表、燃气表数据后，联系专业部门对其进行拆除，对水、电、气管 路做好改接。 7.4重点是要根据受保护建筑的原始信息，对该房屋内的重点保护部位和原始构件进行现场查勘、拍 照留档；发现重点保护部位和原始构件遭到损毁时暂缓该间房屋验房手续，由专业机构鉴定损坏程度后 处理。 7.5经套勘，房屋中重点保护部位和原始构件情况与受保护建筑的原始采集信息一致的，可判定通过 验房程序，同意房屋承租人或产权人搬离。 7.6在房屋承租人或产权人搬离期间，需要重点加强基地内门岗、保安巡视和驻点看护，防止受保护建 筑重点保护部位和原始构件遭到破坏和偷盗；等房屋承租人或产权人搬离后再对该间房屋出人口房门 上贴上封条，将该房屋钥匙集中收集存放于管理单位现场负责人处

8.1.1基地征收生效后即开展看护及管理T作。

8.1.1基地征收生效后即开展看护及管理T作。 8.1.2在房屋承租人或产权人搬离后，对该间房屋内的重点保护部位和住户遗留的老家具、具有人文 历史价值的老物件等进行编号、贴标签、拍照记录，把房屋内老家具、老物件收集后集中存放，是本阶段 重点工作， 8.1.3在老物件清点过程中形成清点清单，内容包括清点日期、物品名称、材质及简要描述；清点究毕 后参加清点人员与实物管理员在清单上共同签字确认。

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8.1.4制定房屋重点保护部位清单作为重要原始凭证和看护单位责任依据，看护单位需定期、不定期 进行复核、复验，如发现物品遗失、残损，或保护部位发生异常情况，需查明原因。 8.1.5在清点过程中，宜再次将受保护建筑信息与现场情况做好比对复核，对遗漏信息及时补正，以保 障受保护建筑建档的准确性

8.1.5在清点过程中，宜再次将受保护建筑信息与现场情况做好比对复核，对遗漏信息及时补正，以保 障受保护建筑建档的准确性。 3.1.6宜建立集中的仓储地点，用于堆放具有价值的建筑构件及历史物件，并进行信息化管理。

8.1.6宜建立集中的仓储地点，用于堆放具有价值的建筑构件及历史物件，并进行信息化管理。

8.3.1根据基地面积、受保护建筑数量等因素，形成看护方案，规定看护人员数量配置、看护班次、轮岗 时间、巡更路线、紧急情况处理等内容。 对主管单位确认的重点严保护建筑应实行时点控其金受保拉建管官实行更香护，宜将基地看

8.3.1根据基地面积、受保护建筑数量等因素，形成看护方案，规定看护人员数量配置、看护班次、轮岗

8.4房屋重点保护部位君护

8.4.2当发现受保护建筑重点保护部位和原始构件遭人为损坏、被盗时，记录所在建筑的地

置、损坏或遗失构件的名称及数量、发现日期、可追溯的构件最后存在日期、损坏或被盗的推测原因、损 坏或被盗的现场照片等信息并上报。

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且这些设备能将监测到的信息自动接入到三维GIS平台，以达到实时监测建筑状态的目的；当设备监 测到异常数据时，能自动报警提示并推送至相关部门对异常进行处置。 8.5.2基地各主要出入口宜安装门禁系统；各主要出人口、各条主弄、支弄口和保留有历史、艺术、科 学、社会文化价值的重点保护构件的房间内宜安装高清摄像头，并将所有监控信号接入基地监控室，安 排专人全天候通过监控室掌握基地内各区域动态，发现异常及时通知人员至现场处理，

8.6.2突发事件应急处置

8.7.1.1制定防台防汛预案，在每年汛期来临前对基地内下水道、建筑排水系统等做好预防性检修、抢

8.7.1.1制定防台防汛预案，在每年汛期来临前对基地内下水道、建筑排水系统等做好预防性 修工作。 8.7.1.2汛期中宜增加基地内巡逻、技术巡查频率，做好排水系统、屋面积水、房屋渗漏水等专 8

8.7.1.1制定防台防汛预案，在每年汛期来临前对基地内下水道、建筑排水系统等做好预防性检修、抢 修工作。 8.7.1.2汛期中宜增加基地内巡逻、技术巡查频率，做好排水系统、屋面积水、房屋渗漏水等专项检套 8

B50601的要求对原先已安装避雷装置的受保护

8.7.3虫害、腹害防浴

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8.8.1安排专业人员负责基地内保洁工作，保持道路、受保护建筑内地面整洁；定期对基地内明沟、受

.1.1定期对每幢建筑进行安全隐患巡食；当发现建筑存在以下安全隐患时及时记录并上报，组织进 行保养维修： a）外立面门窗、悬挑阳台、外墙装饰、线脚、屋面构件、外墙附属设施、简易搭建等存在坠落风险； b）屋面、晒台、墙面等部位及附属设施存在积水、漏水、渗水现象； C) 木楼梯、混凝土楼梯结构性损坏，踏步板、扶手栏杆松动缺损等以致可能造成人员跌落； d）木楼板、木地板腐烂等以致可能造成人员跌落； e） 室内天花、平顶、木板条、隔墙、门窗、各类粉刷等脱落，存在坠落风险； f 各类建筑结构构件腐烂，结构性开裂等结构安全隐患； g）虫害； h）其他各类可能造成建筑损坏或使用危险的安全隐患。 .1.2对于受保护建筑宜定期组织建筑安全隐患和险情复查，及时更新记录和看护措施、方案，同时更 新三维GIS平台内相关信息记录，

9.1.1定期对每霾建筑进行安全隐患巡在；当发现建筑存在以下安全隐患时及时记录并上报，组织进 行保养维修： a）外立面门窗、恐挑阳台、外墙装饰、线脚、屋面构件、外墙附属设施、简易搭建等存在坠落风险； b）屋面、晒台、墙面等部位及附属设施存在积水、漏水、渗水现象； c 木楼梯、混凝土楼梯结构性损坏，踏步板、扶手栏杆松动缺损等以致可能造成人员跌落； d）木楼板、木地板腐烂等以致可能造成人员跌落； e） 室内天花、平顶、木板条、隔墙、门窗、各类粉刷等脱落，存在坠落风险； f 各类建筑结构构件腐烂，结构性开裂等结构安全隐患； g）虫害； h）其他各类可能造成建筑损坏或使用危险的安全隐患。 .1.2对于受保护建筑宜定期组织建筑安全隐患和险情复查，及时更新记录和看护措施、方案，同时更 新三维GIS平台内相关信息记录，

宜对在安全隐惠巡餐中发现的各类建筑病害进行病害分析，做好包括但不限于以下I.作： a）记录建筑的病害表征、影响范围、程度，把握主要病害类型，归纳典型病害，勘察病害并分析 害生成机理；

宜对在安全隐惠巡餐中发现的各类建筑病害进行病害分析，做好包括但不限于以下I.作： a）记录建筑的病害表征、影响范围、程度，把握主要病害类型，归纳典型病害，勘察病害并分析 害生成机理；

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b）通过材料与修工艺模拟，使用与原材料性能相兼容的修复材料，提升建筑性能，避免修过 程中的二次损伤。 9.2.2对受保护建筑原材料、原工艺以及病害分析通用方法的通用方法宜按照附录B进行；宜将分析 内容传输至三维GIS平台。

9.3.1收集基地内受保护建筑的历史图纸及历次改扩建图纸及资料，对房屋历史沿革、使用沿革及历 饮改造修缮资料进行搜集，为后续房屋整体修设计提供依据。 9.3.2做好房屋建筑图和结构图的现场测绘和建筑结构损伤状况调查。 9.3.3对房屋进行材料测试、变形测量、荷载调查。 9.3.4根据检测结果给出变形监测建议和检测鉴定结论；附录C给出了关于房屋安全检测技术要点的 参考。

9.4.1受保护建筑的查勘设计、修由具有相应资质的专业设计、施工单位实施。 9.4.2依据技术专家对受保护建筑实地查勘后出具的评审意见进行查勘设计。 9.4.3遵循“最小干预”原则，以“排除安全隐惠”和“保障外立面门窗可基本开关”为主要修目标，宜 按照附录D的技术要点进行受保护建筑保养维修方案设计。 9.4.4在修设计图纸中准确标明修部位，控制范围，核定损坏面积和工程量；过程中可借助三维 GIS平台做好方案比较和设计分析。 9.4.5对于各应对措施或修等级所包含的具体修内容宜制定统一标准，根据该标准进行统一查勘 并在修设计图纸中予以标注。 9.4.6对各阶段的修缮设计图纸、查勘现场照片、查勘任务单记录做好存档。 9.4.7对有破损但暂无安全隐患的部位制定定期巡查方案，判断破损趋势后确定是否采取保养维修 措施。 9.4.8修方案通过评审，经主管部门批准后方可实施。

1由主管单位组织人员对保养维修施.I.进行重点保护要求特合性评估、工程峻工验收和重点保 符合性验收。 2所有竣工验收资料及修工程报告书由工作组成员单位做好保管，并向主管部门做好备案。

10.1基地主管单位宜明确与基地有关的知识产权保护方针、目标，确保资源配备，必要时组织专业人 员评审，为基地相关知识产权的获取、维护、运用和保护活动取得保障。 10.2成立基地知识产权保护管理机构，配备工作人员，负责基地知识产权保护日常管理工作。 10.3制定基地知识产权获取计划，明确获取途径和方式，做好检索和分析工作，保持获取记录。 10.4建立基地知识产权分类档案，做好知识产权评估和日常维护。 10.5定期监控基地知识产权可能侵犯他人权益的状况，分析可能发生的纠纷及对基地的损害程度，提 出防范预案；如条件允许宜将知识产权纳入风险防控体系，对侵权风险进行识别和评测，落实对应的风 险控制措施。 10.6发现知识产权被仅犯情况，可适时运用行政和司法途径保护基地知识产权。 10.7明确涉密人员，涉密信息，设定保密等级和接触权限；明确可能造成知识产权流失的设备，规定使 用目的、人员和方式；明确涉密区域，规定参访人员活动范围，

1.1基地主管单位宜制定基地保护管理效评价指标，每年年底组织专家对基地保护管理情况进行 平价。 11.2评价要索宜考虑管理目标完成情况，各岗位尽职情况，受保护建筑保护情况，安全生产情况等；范 翻覆盖基地管理的信息采集、看护内容清点、重点保护部位看护、安全隐患巡查、受保护建筑保养维修等 几个关键节点。 11.3对因管理不力导致受保护建筑重点保护部位遭到破坏、损毁、失窃的，由相关责任单位承担法律 责任，并由主管单位对其进行惩处。 11.4相关责任方宜对在考核中发现的不合格间题进行纠正并跟院整放形成预防措施

受保护建筑三维GIS平台管理技术要点

收集受保护建筑的档案资料和其他相关 受保护历史建筑的相关特点，包括地理位置等 料，结构、形式、材料等形制特征，以及保存现状和保护建议等。

A,3.1确定GIS系统建设总体方向和用户需求，对数据来源进行划分并归类，确定数据库结构及信息 收集种类，包括地址、建造年代、结构类型、建筑材料、建筑面积、高度、保护类型、保存现状、设施情况、病 售类型等。 A.3.2在GIS系统中对受保护区内的建筑和环境要素进行分类标示与编号，形成具有各要素独立信息 条目的空间数据库。 A.3.3依据历史建筑群风貌特性和管理需要，明确需要采集的信息种类，制作相应的信息表格。

A.3.3依据历史建筑群风貌特性和管理需要，明确需要采集的信息种类，制作相应的信息表格 A.3.4根据实际用户需求设计数据表，后续能保障并持续优化数据库性能，保证数据库稳定性及数据 安全性。

4.4建筑档案信息入库

在对受保护建筑进行现场调查的基础上，将收集整理的档案信息和勘察信息（文字、数据、照片、图 纸、文献、影像等）数字化并人库，形成建筑属性数据库。

A.5利用和优化BIM模型

A.5.1全方位立体地展示历史建筑风貌和建筑病害信息；对历史保护建筑进行全信息录入，建立数字 李生的建筑模型。 A.5.2能够为三维可视化平台提供建筑模型支持。 A.5.3最大限度压缩模型大小，最大限度降低CPU/内存/显卡开销，建议能做到无须安装专业软件。 直接在电脑、平板甚至是手机上打开模型。 A.5.4BIM模型的组件包含着材料、尺寸、型号甚至生产商等大量的信息，所以三维GIS平台还需支 持大量的BIM数据（如：构件信息、空间信息、视图信息等）在云端结构化存储，获取数据方便快捷。

+BIM三维展示与管理

A.6.1以GIS和BIM模型集合应用作为技术基础，搭建基于云端的GIS+BIM集成展示管理平台，实 现分级制（可编辑、仅调用等）的用户信息共享、筛选、查询调用、录入更新、问题分析、专题制图等功能， 实现BIM模型的多角度自由漫游、信息获取、分类显示、重点区域展示等功能，以最直观简易的方式辅 助历史建筑群的管理的判定。

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A.6.3建议将建筑重点保护部位反映在BIM建模和三维系统中，进行分类研究和量化统计。 A.6.4建议进一步结合物联网技术，布置温度、湿度、烟感、倾斜震动等传感器并将数据接入平台，可对 建筑状态进行监测，及时发现安全隐惠。

联网相连进行信息交换与通信，可以实现智能化识别、定位、监控和管理等，并通过互联网将实时数据反 馈到平台运营界面和用户手上。

建议重点维护受保护建筑GIS数据库和后台管理系统 统出现故障时应当积极响应、及时修复。

A.8.1建议重点维护受保护建筑GIS数据库和后台 运行。 A.8.2系统出现故障时应当积极响应、及时修复。

受保护建筑原材料、原工艺以及病害分析通用方法

宜在做好受保护建筑建档的工作基础上，进一步扩充受保护建筑历史资料的来源，通过查阅近代报 刊与书籍，了解受保护建筑的不同建造机构、可能的材料生产商与材料原产地；再根据历次修记录，区 别出后期建筑平面与立面的改动及可能添加的建筑材料。

建议采用视觉勘察、光学设备记录和摄影建模相结合的方式，综合记录建筑外立面材料分布及病害 情况：根据调查结果形成建筑材料类型分布图与建筑病害测绘图，

建议来用材料水分仪、红外热成像仪、微钻阻力仪、内窥镜等技术手段对建筑病害进行详细勘察 在图纸和建筑三维模型上做好标识说明

通过对比受保护建筑与同时期建筑在建筑构造与材料使用上的异同，归纳材料与技术上的相似性 和特殊性、病害的普遍性与特殊性，借鉴国内外先进的保护技术与修方法，

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受保护建筑房屋安全检测技术要点

收集房屋历史图纸及历次改扩建图纸及资料，对房屋历史沿革、使用沿革及历次改造修缮资料进 集，为后续房屋整体修继设计提供依据。

C.2房屋建筑图和结构图的现场测绘

C.2.1从业主、城建档案馆等处查阅房屋现存图纸资料、地质勘查报告等，考证建筑的建筑历史沿革、 建筑风格、承重结构体系、维修、装饰、改扩建和使用情况等历史资料。 C.2.2建立和完善建筑土部结构的建筑平面、主要立面、剖面图，每幢建筑至少包含两个方向的剖面； 室外特色部位及重点保护部位宜提供大样测绘图，包括主要建筑构件的具体尺寸宜采用三维激光扫描 采集各幢建筑的外立面数据。 C.2.3判断房屋的结构类型和结构体系，测量承重构件的位置、截面尺寸，绘制房屋的结构平面布置 图；测主要承重木结构构件的截面尺寸，混凝土构件（梁、板、柱）的钢筋配置情况，包含主筋根数、规 格，箍筋规格、间距，楼板钢筋间距和规格等、木结构构件的截面尺寸。 C.2.4调查房屋改造加建情况，对加建结构的做法和与原结构的连接情况进行调查。 C.2.5对木屋架等承重屋面结构进行测绘。 C.2.6对房遥室内木楼梯、牵内壁炉、内部特色装饰的各细部进行测绘，如有条件宜完成三维激光 扫描。 C.2.7测定各幢房屋建筑各角点绝对坐标定位(X、Y坐标），测定各幢房屋承重墙、砼柱、砖柱及立帖木 柱在本鐘房屋内的准确定位，测定各幢房屋外墙及内墙等基础形式、截面尺寸及埋深，

C3建筑结构损伤状况调查

.3.1橱体构件 括裂继、倾斜、风化及破损检测等项耳。 C.3.2混凝土构件的损伤检测主要宜包括外观缺陷的检测、内部缺陷的检测、可见裂缝的检测等。 C.3.3木结构构件的损伤检测主要宜包括木构架蚁蚀、腐朽、干裂等情况、屋架铁件及螺栓设置情况、 防火处理等。 C.3.4外墙主体的损伤检测、外门窗的损伤检测、饰面层的损伤检测、勒脚的损伤检测等。 C.3.5房屋室内墙体开裂、拱突变形，墙面平顶粉刷层的破损以及其他环境侵蚀、灾害或人为引起的损 伤检测。 C.3.6屋面的损伤检测。 C.3.7室内装修的损伤检测。 C.3.8室内各设备的现状记录及检测

C.4.1结构材性检测的主要日的是测出房屋原材料强度是否存在施.工偏差以及目前状态材 确切数值和分布，为后续结构承载力分析提供材料物理力学性能依据。 C.4.2对F不同材料玻璃钢管标准，主要检测项目有，

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或参照CECS02、CECS03等标准的规定； b）钢材（钢筋）性能的现场检测，一般采用GB/T50344一2019中的表面硬度法测定； c）木材及砌体强度性能的现场检测方法见GB/T50344—2019。

或参照CECS02、CECS03等标准的规定； b）钢材（钢筋）性能的现场检测，一般采用GB/T50344一2019中的表面硬度法测定； c）木材及砌体强度性能的现场检测方法见GB/T50344一2019

C.5.2房屋不均匀沉降主要采用水准仪和钢钢尺进行测量，对于测量条件受限制时，宜采用全站仪进 行投点法测量。 C.5.3房屋上未设沉降观测点或者虽有沉降观测点但大都已经损坏，或已有的沉降观测点基本完好但 原始沉降观测资料遗失时，则选取房屋施工时处于同一水平面的标志面（如未做改建或装修的外墙勒脚 线、窗台面、楼面及女儿墙顶面）等作为基准面，在该基准面上布置观测点测量房屋的相对沉降差。 C.5.4房屋倾斜测量，宜通过采用全站仪测量房屋顶部相对于底部或各楼层间上部相对手下部的坐标 位移，分别计算整体或各层间的倾斜率和倾斜方向；利用外墙可测棱线测量房屋顶部和底部的相对位 移：各层各房间楼面倾斜严重部位宜分别测量并予以标记

C.6.1恒荷载调查采用抽样实测的方法，重点检测楼面装饰层的材料与厚度，以及板条墙、填充围护墙 的材料与厚度。 C.6.2活荷载根据实际使用更能测量，测量方法宜按照GB50009；对荷载较为集中的区域根据使用现 状进行调查实测

1恒荷载调查采用抽样实测的方法，重点检测楼面装饰层的材料与厚度，以及板条墙、填充围护 料与厚度。 2活荷载根据实际使用更能测量，测量方法宜按照GB50009；对荷载较为集中的区域根据使用理 #行调查实测，

水电站标准规范范本墙体裂缝监测建议和监测报警值建议

根据现场检测和结构验算结果，针对房屋目前存在的问题和后期改造方案，提出可行合理的加固 出具检测成果报告