江西省城市更新规划编制指南(试行)（江西省住房和城乡建设厅2022年10月）

5. 1. 3 编制要求

城市更新规划应依据国民经济和社会发展规划，遵循国土空间规划刚性管控的相关要求 接相关专项规划，结合“五年一评估”，转化运用城市体检评估成果，明确城市更新目标、 重点、单元等总体安排，提出存量资源统筹利用的指引要求。结合“一年一体检”，针对城 市体检发现的短板问题，制定行动计划，建立项目库，明确实施时序，指导城市更新项目实 施方案编制。

（1）城市更新规划背景。简要概述城市更新规划编制的背景、目的和意义。 （2）政策导向分析。分析国家、省、市或县层面城市更新相关政策对实施城市更新行 动的指导要求。

（3）城市更新行动基础。综合分析城市发展现状、阶段特征和发展趋势，总结城市更 新行动取得的成绩以及典型的经验做法。 （4）相关规划分析。分析国民经济与社会发展规划、国土空间规划、相关专项规划等 对城市更新行动提出的相关要求，

电镀标准5.2.2.1城市体检分析

遵循城市体检评估路径方法，充分运用城市自体检、第三方城市体检和社会满意度调查 成果，针对城市体检评估反映的城市问题，系统分析、分类梳理，识别问题的空间分布和影 响程度，

5.2.2.2深化现状调查

采取基础资料收集、部门座谈、实地踏勘、问卷调查以及对标城市横向比较等多种方式 开展现状调查，全面掌握城市更新行动需求。

5.2.2.3主要问题诊断

综合城市体检分析和深化现状调查结论，分类分区相结合，诊断城市更新规划建设管理 存在的主要问题，部析问题产生的根源

5.2.3.1更新目标

依据国民经济和社会发展规划，分阶段落实国土空间规划，衔接相关专项规划、重大重 点项目计划、市县相关工作部署等，根据城市发展阶段和特征，制定城市更新规划总体目标 提出优化布局、完善功能、管控底线、提升品质、提高效能、转变方式等方面的分目标，

5.2.3.2更新指标

基于城市社会经济发展实际和阶段性发展目标，制定体现实施城市更新行动建设成效、 可量化的指标

5.2.3.3更新策略

（1）战略导向。以问题导向、目标导向和需求导向相结合，制定整体城市更新行动战 略，提出城市更新行动的纲领和核心方向。 （2）分类更新策略。结合城市体检查找的短板弱项和城市资源要素特征，围绕优化布 局、完善功能、管控底线、提升品质、提高效能、转变方式六个方面提出系统性分类更新策 略。 （3）分区更新策略。结合更新需求或行政边界等提出策略分区，根据分区不同职能和 特征提出综合性分区更新策略。

5.2.4.1优化布局

包括协调山、水、城关系，优化城市空间、用地、产业结构，推动中心城市多中心、组 团式发展，开展城市生态修复，促进城市与自然融合共生等，

5.2.4.2完善功能

包括加快城市基础设施和公共服务设施更新改造，完善城市交通系统，提升城市服务和 安全韧性水平等

5.2.4.3管控底线

包括对城市密度、强度、特色风貌、安全韧性等划定底线，限制城市高强度无序扩张， 严格管控建设超高层建设，防止大拆大建等。

5.2.4.4提升品质

包括加强城乡历史文化保护和城市风貌管理，加强城镇老旧小区改造和完整居住社区建 设，推进城市适老化建设改造和既有建筑改造，增加和提升城市公共开放空间，满足人民高 品质生活需要等

5.2.4.5提高效能

包括充分运用新一代信息技术，加快新型城市基础设施建设，推进智能市政、智慧社区、 智能建造、智慧城管，提升城市运行管理效能和服务水平等

5.2.4.6转变方式

包括落实城乡建设领域碳达峰碳中和目标任务，转变由房地产主导的增量建设方式，探 索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新行动可持续模式等

5.2.5.1专项更新行动指引

识别出城市更新行动的重要类型，划示重要更新专项的空间范围或位置；根据整体更新 目标战略和分类更新策略，针对重要更新专项的问题、需求导向，结合《江西省城市功能与 品质再提升行动方案》部署，提出专项更新行动的目标、策略、重点任务，建议重大支撑项 包

5.2.5.2片区更新行动#

识别出城市更新行动的重点区域，划示重点更新片区的空间范围；根据整体更新目标战 略和分区更新策略，针对重点更新片区的问题、需求导向，提出重点更新片区的更新目标、 策略、重点任务等。

针对市、县统筹层面，根据实际在建立健全政府统筹、条块协作、部门联动、分层落实 的工作机制以及规划编制和传导、制定地方性法规等方面提出规划实施的保障措施要求和方 向性建议，具体措施由相关部门制定。

5.3.1城市调查和分析

5.3.1.1 调查对象和方

收集城市更新行动相关现状和规划资 容开展专顾调研，通过融谈交流 同卷调查、现场踏勘、大数据分析等方式，听取相关部门规划设想和建议。

5.3.1.2基础资料收集

基础资料收集应包括社会经济、城市规划建设管理等，并注重资料的全面性、准确性、 时效性。主要包括： （1）城市人口、经济和产业、用地和建筑、城市生态和功能、历史文化和城市风貌、 住社区、新型城市基础设施、城镇老旧小区、城市防洪排涝等方面基本情况； （2）省、市、县相关政策方针和工作部署要求； （3）有关部门组织编制的城市体检评估成果，以及转化运用落实情况； （4）各市、县政府和部门相关工作总结； （5）国民经济和社会发展规划纲要、国土空间规划及相关专项规划、重大重点项目计 划、重大重点项目规划设计方案等； （6）各市、县政府和相关部门工作重点、重点项目、对城市更新行动建设的要求； （7）现行土地、规划、建设、财税、不动产登记、文物保护、审批报建等相关政策， 城市规划、建设、管理、运营等方面工作机制及有关技术导则； (8）其他相关基础资料

5.3.2城市体检评估成果分析和转化

5.3.2城市体检评估成果分析和转化

5.3.2.1指标分析和转化

5.3.2.1 指标分析和转！

围绕城市更新行动内涵，选取能够直观体现城市建成环境绩效的城市体检评估指标，与 合理值进行比较分析，识别存在问题的严重程度

表5.1城市体检评估成果指标分析和转化对照表

5.3.2.2空间分析和转化

选取能够直观体现城市现状建成环境绩效的城市体检评估图件，分析短板弱项地区的空 间分布，识别重要更新专项和重点更新区域

指标 城市体检评估成果 更新对象与区域识别 2020年XX市辖区建成区初中1000米服务半 从各区初中服务半径覆盖率分析来看，XX区 径覆盖率为62.1%。 （32.13%）、XX区（41.51%）、XX区（49.63%） XX区（57.90%）、XX区（59.73%）初中服 务半径未覆盖地区较多，函需补齐初中设施 短板。

5.3.3城市更新行动的主要内容和技术指引

5. 3. 3. 1 优化布局

（1）山水城格局指引。围绕城市山水城格局保护和修复、生态格局畅通等总体要求， 提出促进城市布局得体合宜、城市开发强度与承载力相适应、城市形态与山川形势相适应等 的建议和规划要求。 （2）城市结构指引。针对中心城市围绕城市中心体系完善、新城建设和老城更新统筹 只住平衡、产业转型升级等，提出推动城市多中心组团式发展、建设连续贯通的生态廊道 转变摊大饼模式、优化功能布局和完善干线交通系统等城市空间结构与用地布局优化的建议 和规划要求。 （3）城市生态修复指引。提出保护城市山体自然风貌，修复江河、湖泊、湿地，加强 城市公园和绿地建设，推进立体绿化，构建连 态基础设施体系的建议和规划要求。

5.3.3.2 完善功能

（1）城市市政基础设施指引。 明城巾政基础 出市政基础设施的系统更新、扩容增效的任务要求，并根据规划建筑量对可能新增的市政设 施和管线进行预判。 （2）城市公共服务设施指引。对城市应补充或完善的市（县）级、区级公共服务设施 其布局和规模等提出规划引导和要求。结合居民的实际需要合理预测各类基础保障类公共 报务设施及基础教育设施需求，提出补充或完善各类设施布局及规模、设置方式、服务半径 昆合设置等的导向和要求。明确品质提升类公共服务设施的改善需求。 （3）城市交通系统指引。提出对相关规划中城市道路系统进行完善及修改的建议，提 出各类城市交通设施的类型和数量、布局和规模等要求，提出公共交通系统等方面的优化思 路，提出慢行系统在空间布局、网络密度、断面形式、与其他系统的衔接等方面的建议和规 划要求

5.3.3.3管控底线

（1）密度强度管控。结合相关规划协调城市建筑高度分区，确定基准高度和新建标志 性超高层建筑的空间布局，以及新建住宅建筑密度、高度等开发建设控制要求。 （2）安全韧性管控。落实海绵城市建设、完善城市防洪排涝体系的规划建设要求，提 出雨水年径流总量控制率的指标要求；提出消除严重影响生产生活秩序的易涝积水点数量比 例、城市标准消防站及小型普通消防站覆盖率、人均避难场所有效避难面积等提高城市防灾 减灾能力的指标要求，对应补充或完善的设施数量、布局提出规划建设要求。

3）特色风貌管控。划示城市自然生态、历史人文、景观敏感等重点地段的范围，明 确风貌特征和特色风貌保护所采取的主要措施，制定严格管控新建建筑、不拆除历史建筑、 不拆传统民居、不破坏地形地貌、不砍老树等方面的基本原则要求。 （4）慎拆既有建筑管控。落实相关政策要求，分类提出更新方式“留改拆”比例、防 止大拆大建的基本原则要求，针对重点更新片区以片区为单位分别提出改扩建、新建建筑规 模和建设强度等的指标要求

5.3.3.4提升品质

（1）历史文化保护指引。明确城市历史文化资源特色，提出历史文化资源保护策略， 客实各层次保护规划的保护范围、保护要求，提出保护更新与利用策略，在保护基础上提出 进行活化利用的更新策略。 （2）城市风貌管理指引。结合相关规划提出通过总体城市设计和管控塑造城市时代特 色风貌的目标策略，提出优化城市空间和建筑布局的规划建议，提出加强新建高层建筑管控 建筑设计管理（建筑形体、色彩、体量、高度和空间环境等）的主要措施。 （3）居住社区品质指引。明确城镇老旧小区改造、完整社区建设、城中村有机更新等 的类型和规模、方式和模式等，提出共建共享配套设施和公共活动空间、危房排危整治、老 日住宅加装电梯及社区物业管理等统筹要求。提出住房发展的原则和导向，说明保障性租赁 住房和公租房的配置情况， （4）城市适老适幼化改造指引。提出城市和社区养老、公共空间、无障碍等服务设施 以及适老化住房的供给能力和服务质量提开的要求；提出城市儿童福利、公共空间、中小学 和幼儿园、婴幼儿照护等服务设施的供给能力和服务质量提升的要求。 （5）城市公共空间指引。对应补充或完善的城市公共开放空间数量、布局、与慢行系 统衔接性、空间氛围、街道尺度和建筑界面等提出规划建设要求，

5.3.3.5提高效能

（1）新型城市基础设施指引。明确城市智能市政、智慧社区、智能建造、智慧城管等 新型城市基础设施的类型和数量、分布和规模，提出各类设施的协同推进要求。 （2）城市管理指引。提出以街道和社区为空间单元的城市管理和治理模式建议，明确 系统提升城市风险防控能力和精细化管理水平，运用数字技术推动城市管理手段、管理模式、 管理理念创新的要求。

5.3.3.6转变方式

（1）绿色低碳环境指引。分析城市应用绿色低碳新技术、建设绿色低碳街区和绿色低 碳建筑的可行性，并提出相应的规划导向和要求。对于涉及到重大环境问题的更新片区，须 另行编制环境影响评估报告。 （2）开发运营模式指引。分类说明老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等主要存 量地段功能以及老旧楼宇改造提升的策略，明确更新开发目标、运营手段、产业支撑等的模 式，提出与产业转型、消费升级、新基建、文化传承、金融创新等结合的建议。 （3）多方参与模式指引。根据城市特征，提出探索建立社区和市场主体需求主导的更 新机制，推进“自上而下”“自下而上”共谋共建共治共享的建议。

5.3.4重点更新片区划示

5.3.4.1识别重点更新区域

结合更新资源调查，从紧迫程度、 进行更新而求研判，基 于识别的重点问题区域，对应空间并区分更新需求，识别出城市更新行动的重点区域

5.3.4.2选择重点更新片区

根据现状问题、更新需求、更新目标和城市发展总体战略导向，选择重点更新片区，将 区更新行动更新改造与促进城市与自然融合共生、优化城市结构布局、推动重要功能区建 设等相结合，支撑城市更新规划目标。

5.3.4.3划示重点更新片区

6. 1. 1 范围与期限

更新行动计划编制范围和期限与城市更新规划相

6. 1. 2 编制组织与程序

6. 1. 2. 1 编制组织

市、县住房和城乡建设主管部门统筹城市更亲 新行动计划编制工作，成果报日级市、县人 民政府审批。 在城市更新行动计划编制过程中，要广泛调研和深入了解人民群众意愿需求和急难愁盼 方案论证要充分征求有关部门和专家意见，并进行公示收集社会各界意见。引导各方力量共 谋城市规划建设管理，推动社会治理模式转变。

6. 1. 2. 2 编制程序

6. 1.3 编制要求

现状调查、方案编制、方案论证、方案公示、月

接相大规划和计划，结合城币更新行动体 检评估，划定重要更新专项的空间位置和重点更亲 区的范围界线，明确专项更新行动和片 区更新行动的目标任务提出重点项目的范围、建设指引，指导城市更新项目实施方案编制。

6. 2 主要编制内容

6. 2. 1 相关要求

（1）城市更新行动计划背景。包括城市更新行动计划编制的背景、目的和意义。分析 更新片区在城市中的地位和作用，以及对外交通条件和周边发展关联性， （2）相关规划分析。包括各类相关专项规划、国土空间规划等，分别分析对专项更新 行动和片区更新行动提出的规划要求。 （3）落实城市更新规划指引。落实城市更新规划中关于城市更新行动计划的范围、目 标、策略和重点任务等指引要求，提出片区统筹、跨区平衡的推进要求。

6.2.2城市更新行动体检评估

6.2.2.1专项更新行动体检评估

（1）专项体检评估。在城市体检评估分析的基础上，针对城市更新行动重要专项，深 入开展专项更新行动调查和评估，并绘制相关分析图纸。 （2）划定专项界线。划定重要更新专项的范围界线或空间位置，标明涉及地块界线或 空间位置的控制点坐标。

6.2.2.2片区更新行动体检评估

（1）片区指标体检。以更新片区为空间单元，围绕完善功能、提开品质、管控底线、 是高效能、转变方式等选择片区体检指标，并绘制相关分析图纸。 （2）片区调查评估。全面梳理片区内的土地、建筑、设施、公共空间等更新资源，深 （开展实地调研、问卷调查、部门访谈和大数据分析等，并绘制相关分析图纸。 （3）片区问题总结。综合指标体检、调查评估结论，总体说明片区在布局、功能、品 质、底线、效能、方式等方面存在的问题，形成片区问题和需求清单。 （4）划定片区界线。划定重点更新片区的范围界线，标明片区界线控制点坐标，

（1）更新目标。依据城市更新规划目标，因城施策提出专项更新行动和片区更新行动 的更新目标和内涵，并确定重点更新片区的功能定位， （2）更新指标。结合更新资源调查，明确重要更新专项和重点更新片区的更新方式与 更新规模等指标：根据相关政策要求，明确重点更新片区的更新规模上限。

6.2.4专项更新行动

（1）行动主题。聚焦展示更新理念、深化公众参与、提高社会认同等，谋划专项更新 行动主题，阐释主题内涵，加强策划和宣传。 （2）行动内容。围绕行动主题，结合《江西省城市功能与品质再提升行动方案》的部 署，提出重要更新专项的更新策略、主要任务和具体举措等，解决城市发展中存在的系统性 问题和短板，

6.2.5片区更新行动

更新策略、主要任务和具体 举措等，落实片区空间布局，提出统筹政策、资金、管理等形成合力的片区综合性更新机制， 解决片区发展中存在的综合性问题和短板。根据片区既有主导功能类型分为：

（1）老旧小区改造类。改造提升城镇老旧小区，消除C、D类危房等安全隐患，完善配 套设施、改善公共环境、健全管理机制、提升社区服务、激发社区活力；开展城市居住社区 建设补短板行动，以居住社区为基本单元，配套基本公共服务设施、便民商业设施、市政配 套基础设施和公共活动空间。 （2）城中村有机更新类。坚持“留改拆”并举，以保留提升为主、拆危（危房）拆违 （违章）为辅的综合整治手段，补齐城中村设施短板，改善城中村人居环境；推动更新模式 逐步由政府主导向开放多元的市场化模式转变，探索后期运营和管理新机制。 （3）老旧街区提档升级类。深入挖掘地域文化资源，综合考虑城市产业、消费升级需 求，统筹推进老旧街区更新改造，健全配套设施，塑造人性化空间环境，打造一批精品街道 舌力街区、魅力地段、城市客厅。 （4）老旧厂区转型类。通过转换建设用地用途、转变空间功能等方式，将“工业锈带 改造为“生活秀带”、双创空间、新型产业空间或文化旅游场地等；突出文化传承与特色彰 显，通过老旧区生态修复、环境景观造与建筑留、改、拆等，融人城市肌理，为城市增 加富有魅力的公共空间和公共功能，推动老旧厂区转型升级。 （5）其他类型。根据片区发展特色、亮点，因案施策，提出主要任务和具体举措

（1）策划项目。根据专项更新行动和片区更新行动的目标任务和具体举措，突出体系 思维，统筹上下联动、近远结合、责任分工、资金安排等多个维度，提出拟建设的重点项目 （2）划分范围。综合考虑项目实际需求、经济效益、实施时序、周边规划道路情况及 空规地块完整性等因素，划分城市更新项目空间的建议范围。其中，更新方式仅为拆旧建新 的，且新增容量、改变用途的，不得单独成为一个项目。 （3）项目必要性、可行性、合理性预分析。从现状问题严重程度、紧迫程度、重要程 度等方面开展必要性预论证分析，从建设内容与规模、投资计划与资金筹措、效益评估等方 面开展可行性预论证分析，从国家及地方相关政策及相关规划、配套基础设施建设、公共利 益贡献及城市更新示范等方面开展合理性预论证分析。如有必要还应根据有关技术标准开展 交通影响评估、历史文化保护评估、社会稳定性风险评估、环境影响评估等专项研究。 （4）建立项目库。包括项目类型、项目分级、项目名称、项目位置、更新方式、建设 见模、建设内容、前期业主或责任主体、投资估算、投融资方式、综合效益、实施年度等 彩成城市更新项目汇总表，并制定项目实施计划。 （5）建设指引。在城市更新项目汇总表的基础上，以图表形式（自拟）完善重点项目 的建设范围、功能业态、建设效果意向等指引内容

针对重要更新专项和重点更新片区实际情况，从健全机制、创新政策、技术支撑、评估 监督等方面提出保障措施要求和方向性建议，具体措施由相关部门制定。 （1）健全机制方面。主要包括：探索政引导、市场运作、公众参与的城市更新可持 实模式，建立公众参与保障机制：项目报批审批简化流程、全生命周期管理；以及存量资源 利用统筹协调机制、推进放管服和营商环境等。

（2）创新政策方面。主要包括：加快形成与存量提质改造相适应的主地、财政、金融、 审批等政策体系；鼓励土地用途兼容、建筑功能混合，完善土地用途更变、整合、置换等土 也和规划政策：鼓励自主更新、允许“工改商”和“商办改保租房”等建筑管理政策：以及 财政资金管理、设立专项基金、发行专项债券、社会资本参与等财金政策。 （3）技术支撑方面。主要包括：既有建筑改造的建筑技术、地下空间、加层技术的创 新，建筑结构改造、消防抗震验收等方面技术导则，以及基于城市更新项目审批的规划建设 管理规定等。 （4）评估监督方面。主要包括：实施城市更新行动的评估、考核、审计、问效、追责 机制，以及衔接纳入城市功能点 量发展考核的方式和要求等

6.3.1因城施策引导

3.1.1城市规模、等级

根据市、区、县等不同的城市规模等级，有针对性选择城市更新行动计划编制内容重点 和深度。 （1）大、中城市。注重通过城市更新行动完善城市宜居宜业功能、提升城市生活品质 重点加强谋划重大城市更新行动和跨区的城市更新行动、策划市级重点项目、明确各区更新 重点方向和指引、提出制定地方性法规与政策的建议。I型大城市（城区常住人口300万至 500方的城市）还应围绕区域申心城市建设等，加强横向比较和对标分析，制定系统性、整 体性中长期城市更新目标与战略，提升城市综合能级和竞争力。 （2）市辖区。注重市级更新目标与战略传导、落实市级重大城市更新行动和分解跨区 城市更新行动任务、细化市级重点项目建设指引、梳理区级更新重点方向、谋划区级城市更 新行动、策划区级重点项目和基础项目、提出相关规划优化调整的建议。 （3）县（市）。加强推进以县城为重要载体的城镇化建设、加快县城补短板强弱项： 重点围绕公共服务、环境卫生、市政公用、产业配套等设施提级扩能和功能品质提升，谋划 城市更新行动和策划项目，增强县城综合承载能力和治理能力

6.3.1.2经济发展水平

根据不同地区的发展阶段、经济发达程度和财政支付能力等其他因素，评估当地开展城 市更新行动的合理规模，量力而行确定更新重点等其他内容。 （1）经济欠发达地区。重点围绕D/C类危房改造、老旧小区改造、文教体卫养等设施 外短板、打通断头路畅通微循环、雨污管网改造、易涝积水点治理等基础性工程，优先解决 居民急难愁盼的民生实事，并为其他功能与品质再提升的规划留有余地，稳妥有序推进更新 改造。 （2）经济较发达地区。可适度超前、因地制宜从产度和深度上开展城市更新行动，开 展以重大事件提升城市发展活力的整体式城市更新行动、以产业结构升级和文化创意产业培 育为导向的老工业区更新再利用、以历史文化保护为主题的历史地区保护性整治与更新、以 改善困难人群居住环境为目标的老旧小区改造与城中村有机更新，以及突出治理城市病和让

群众有更多获得感的城市功能品质再提升等多种类型、多个层次和多维角度的城市更新行动 与重点项目

6.3.1.3城市特色

根据城市自然环境、历史文化资源特征，结合主要问题以及城市职能、发展转型升级主 题，谋划城市更新特色行动和项目 （1）自然环境特色型。基于区域生态格局统筹城区和郊区城乡建设，加强生态修复工 程的区域协同，推进海绵城市建设、水环境治理、雨污管网改造等相关城市更新行动，按照 总体城市设计要求彰显山水风貌特色、打造城市魅力地区，建设人与自然和谐共生的美丽城 市。 （2）历史文化特色型。依据和落实相关规划，以专篇形式明确系统保护、利用、传承 好历史文化遗产的具体对策和举措，制定重要历史地段项目实施指引，推动历史文化保护传 承与城乡建设融合发展。 （3）发展主题特色型。贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，根据自身实 际情况和城市职能差异，围绕诸如资源枯竭城市转型、文化创意旅游产业创新、老工业基地 转型升级、生态文明建设实践、智慧城市建设等，聚焦主题主线深入谋划特色更新行动，结 合空间提质转型策划特色更新项目，推动城市发展转型升级

6.3.2片区更新行动体检评估

6.3.2.1指标体检

（1）指标自体检 片区自体检指标的设置，应落实城市更新行动规划明确的相关指标要求，结合居民意愿 和片区发展需求，根据实施急迫度、服务半径合理性以及实施可能性，选取能够直观体现片 区现状建成环境绩效的城市体检评估指标，指标数据下沉至街道、社区，与合理值进行比较 分析，识别片区存在问题的严重程度

表6.1片区指标自体检指标表示例

序目标内容现状合理问题号指标名称值值程度13经营性自建房安全隐患整治率（%）14人防警报设施覆盖率（%）15燃气安全隐患整治率（%）16文物保护单位和登记不可移动文物利用率（%）历史文化保17工业遗产利用率（%）护18*历史建筑空置率（%）19建成区绿地率（%）20城市公共空人均公园绿地面积（平方米/人）21间公园绿地服务半径覆盖率（%）22 *城市绿道服务半径覆盖率（%）提升23品质*既有住宅楼电梯加装率（%）24(16中小学服务半径覆盖率(%)项)25居住社区品*完整居住社区覆盖率（%）26质*社区便民商业服务设施覆盖率（%）27人均社区体育场地面积（平方米/人）28*新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例（%）29 *社区养老服务设施覆盖率（%）城市适老适30幼化改造普惠性幼儿园在园幼儿覆盖率（%）31*社区托育服务设施覆盖率（%）32 新型城市基社区电动自行车充电设施配置比例(%)33础设施*市政管网管线智能化监测管理率（%）提高34效能背街小巷改造整治率（%）35(6*城市街道立杆、空中线路规整性（%）项）城市管理36*街道车辆停放有序性（%）37*城市窖井盖完好率（%）38绿色低碳*社区低碳能源设施覆盖率（%）转变39方式开发运营*城市更新改造投资与固定资产投资的比值（%）40(4*实施物业管理的住宅小区占比（%）项)多方参与41*旧房改造中，企业和居民参与率（%）填表说明：1、可根据片区实际情况，因案施策选取部分指标，或制定反映片区发展特色、亮点的其它指标；2、带“*”标注指标名称为住建部城市体检评估指标；3、“现状值”“合理值”参照城市体检评估成果或有关技术规范。（2）人居环境满意度调查。参照城市体检评估的人居环境满意度调查，针对片区居民身边的人居环境，采用抽样调查、问卷调查等形式，开展居民对片区宜居性、生活方便性、人文环境舒适性、出行便捷性等方面满意程度的调查，并调查分析各利益主体对片区的更新意愿和更新需求。6.3.2.2调查评估16

（1）人口现状。明确片区范围内常住人口、户籍人口、性别比例、职住比例、年龄结 购等情况。 （2）经济发展现状。分析片区范围内基本经济数据、产业门类、产业规模、产业布局 产业经营等情况。 （3）土地现状。分析片区范围内现状土地使用功能及土地权属等情况。 （4）建筑现状。说明片区范围内现状建筑情况，包括各类建筑的建筑面积、建筑质量 建筑功能、违法建筑面积及分布情况等。 （5）设施现状。明确片区范围内各类公共服务设施和市政基础设施的数量、面积、分 布、质量、服务能力等情况。 （6）历史文化资源。说明片区范围内不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、古树 名木的现状及保护利用情况， （7）生态资源。分析片区范围内山、水、林、田、湖、草等生态资源的现状及保护利 用情况。 （8）其他现状。根据片区特征，其他需要说明的现状情况

6.3.3重点项目谜选

6.3.3.1重点项目避选原则

城市更新项目可分为重点项目和基础项目两级，设区市可按照市、区两级分工分为市级 重点项目和区级重点项目。重点项目选择考虑以下原则： （1）紧迫性，强调严重问题和突出问题优先治理； （2）公众性，强调体现社会热点，回应公众的迫切需求： （3）典型性，强调契合城市更新行动主题与目标； （4）实施性，强调具备明确的政府、市场、社会责任主体，项目需求明确，落地实施 性强； （5）创新性，强调具有示范带动效应，能探索出新的政策与机制

6.3.3.2项目更新方式分析

根据城市更新行动底线约策和国土空间规划管控要求，按照更新目标和策略，结合策划 的系列项目区域现状存量资源评估，提出适宜的项目更新方式，以综合整治类、功能改善类 为主，全面改造类为辅，防止大拆大建。

表6.1城市更新项目更新方式参考

6.3.3.3项目功能业态

依据国民经济和社会发展规划，衔接国土空间规划和相关部门专项规划引导要求，通过 转换建设用地用途、转变空间使用功能等方式，打造新型生产生活空间，统筹项目运营和管 理需求，引导各项目功能业态差异化错位发展

6.3.4重点项目经济可行性预分析

6.3.4重点项目经济可行性预分析

6.3.4.1项目更新改造成本

核算更新项目改造成本，说明改造成本构成。 为区域服务的大型市政基础设施和公 建配套设施专项评估的需说明专项评估情况和所列成本的审查情况

6.3.4.2项目投融资方式分析

按照“政府主导、市场运作、多方参与、互利共赢”的原则，创新融资渠道和方式，注 重发挥市场机制的作用，充分调动企业和居民的积极性，动员社会力量广泛参与。

市更新项目投融资方式

6.2.4.3项目综合效益评估

（1）社会效益。分析节约集约用地、道路交通改善、保障城市公共利益的影响，市容 环境整治提升、违法建设拆除等方面的成效。 （2）经济效益。分析释放融资用地、产业发展情况、产业建设量、新增就业岗位、土 地出让金、预计税收情况等方面的成效。 （3）环境效益。分析人居环境、绿地率、黑臭水体治理、水环境整治、节能减排、海 绵城市等方面的成效。

（4）人文效益。分析历史文化资源保护、历史文化传承、特色城市风貌塑造等方面的 成效。

6.3.5重点项目与控规适应性评估

（1）更新内容和规模符合现行控规要求，且对应的空间区域有近期可转为建设用地的 非建设用地、可用建设用地或近期可用低效用地的，可按照现行控规实施更新 （2）更新内容和规模不符合现行控规要求，且对应的空间区域无近期可转为建设用地 的非建设用地、可用建设用地或近期可用低效用地的，可利用既有建筑功能兼容实施更新。

6.3.5.2控规局部调整

更新内容和规模不符合现行控规要求，但对应的空间区域有近期可转为建设用地的非建 没用地、可用建设用地或近期可用低效用地，且确需进行局部调整的，可划示建议下阶段控 规局部优化调整的区域，并提出控规局部调整的优化方案，

6.3.5.3整片区（单元）控规修编

更新内容和规模不符合现行控规要求，且对应的空间区域无近期可转为建设用地的非建 设用地、可用建设用地或近期可用低效用地，且确需进行整体优化调整的，可提出整片区（单 元）控规修编的优化方案。

深圳标准规范范本7城市更新项目实施方案

7. 1. 1 编制范围

在城市更新行动计划建议的城市更新项目空间范围的基础上，根据现状土地与建筑物、 各类设施、公共空间等的核查结果，充分考虑用地权属的独立性、权属人更新意愿，划定项 目的范围界线，标明范围界线控制点坐标

7. 1. 2 编制组织与程序

7. 1. 2. 1 编制组织

城市更新项目实施方案由各区、县人民政府指定的机构或物业权利人等前期业主作为主 体组织编制，成果由各区、县人民政府审批

装饰标准规范范本7. 1. 2. 2 编制程序